→ Sky017:第一年的投資報酬率是(36-57.6)/57.6 59.112.224.178 06/28
我覺得您在計算報酬率時有些疏忽了!
一.銀行貸款總共是450萬，而馬上要付出的有30萬元!
所以您在計算投資報酬率時，並沒有釐清這兩筆資金投入的時間差!
這將會造成很大的影響喔!450萬分20年240期繳交，
所以必須從每個月的報酬率來推估到年報酬率較嚴謹，
二.計算如下:
假設1.一年十個月都能順利出租的情況下（兩個月空窗期)
假設2.銀行貸款利率變動不大的情況下!
(未來是看漲，不過若利率漲，則租屋人也會較多)
假設3.以下皆以單利計算，不考慮複利的情況!
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每個月繳交貸款2.3萬*12=27.6萬(投資成本)
每個月收入3.6萬*10=36萬(投資收益)
一開始投入的現金30萬
所以此投資案第一年的報酬率應該是=約-52%(27.6-57.6)/57.6
而第二年是=(36-27.6)/27.6=約30%
之後每年都能夠順利依照上述的前提假設進行下，
則真正的投資報酬率即等於每年報酬率之平均!
※ 引述《jamo (hi)》之銘
: 這其實是滿糟糕的投資
: 解析如下:
: ※ 引述《jackywuisme (coche)》之銘言：
: : ■ 記者盧禮賓／專題報導
: : 生財有道27歲的蔡文凱，擁有43間套房，他吸引房客的撇步，就是把房子都裝潢得漂漂亮亮。
: : 記者盧禮賓／攝影
: : 前年從輔仁大學畢業的蔡文凱，繼擁有5張金融相關證照及投入職場第一年就在保險業拿到百萬年薪，民國92年底開始投資購買輔大周邊學生出租套房做房東，迄今已擁有43間套房，他並發下豪語，要在30歲前成為擁有200間出租套房、月入百萬元的「超級房東」。
: : 蔡文凱現任南山人壽保險公司主任，一年業績達300萬元，比襄理高，在全國主任級業績排名19，現在年收入就達200萬元，十分搶眼。
: : 他的父母經營家具店，雖然家境富裕，他仍力爭上游，就讀輔仁大學歷史系延畢那年，陸續考取投資型保險商品業務員合格證、證券營業員、產物保險證和人身保險商品業務員等證照。
: : 同一年間，他進入南山人壽保險公司工作，一邊讀書，一邊擔任保險、金融商品業務員，從開始一個月沒業績，沒有薪水收入，慘澹做了三個月之後，憑著業務和專業能力，不向親戚朋友「拉保險」，開拓客戶，踏入職場第一年，年薪就超過百萬元。
: : 就學時體會
: : 「交租金，不如自己賺！」
: : 蔡文凱沒有自滿專業的表現，憑著企圖心和獨到的理財投資眼光，
: : 把副業的投資標的瞄準他所熟悉的輔仁大學周邊學生出租套房。
: :「念輔大時，我就是住在校外的學生出租套房，對這裡的環境非常熟悉，
: : 與其繳租金給房東，不如自己做房東。」蔡文凱說。
: : 民國92年11月，蔡文凱看準泰山鄉貴子路一幢三層樓透天厝，
: : 以總價465萬元買下，貸款450萬元，貸款期限20年，他自備15萬元，
: : 加上仲介費、裝潢費和代書費15萬元，共30萬元，隔12間雅房，
: : 每月租金3萬6000元，扣掉每月貸款2萬3000元，淨收入1萬3000元。
: 以上這筆投資
: 總價 465 萬,其餘開銷 30 萬總共 495 萬
: 每月收入 3.6 萬,假設空置期平均為一個月,其他開銷(稅,險...etc)0.5個月
: 平均年營收為 3.6 * 10.5 = 37.8 萬
: 所以投資報酬率為 7.6 % !
: 你今天感覺他賺的錢還不少,原因是因為
: 1:現行低利率
: 2:使用了極高的財務槓桿
: 這還不計算房子的折舊,跟裝潢的折舊
: 算一算更慘~
: 可能投資報酬率不到 5% ,以後要是利率反轉就可以看到一堆法拍屋了...
: : 隔不到一個月，蔡文凱又以210萬元買下泰山鄉明志路三段一幢公寓三樓30坪的住家，
: : 四間房間出租，月租金1萬3000元，房貸每月7000 元，還有6000元收益。
: 一樣....回歸標準投報率
: 1.3 萬 * 10.5 = 6.5%
: 更慘......
: 不要傻傻的看到現金流為正就以為很好賺......
: 風險才高著咧~
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