噓 Sky017:你沒考慮到時間的價值!簡而言之~這樣算不對! 59.112.224.178 06/28
→ Sky017:銀行要調1%這麼輕易嗎?>"<..... 59.112.224.178 06/28
※ 引述《Sky017 (#17)》之銘言：
: 我覺得您在計算報酬率時有些疏忽了!
: 一.銀行貸款總共是450萬，而馬上要付出的有30萬元!
: 所以您在計算投資報酬率時，並沒有釐清這兩筆資金投入的時間差!
: 這將會造成很大的影響喔!450萬分20年240期繳交，
: 所以必須從每個月的報酬率來推估到年報酬率較嚴謹，
: 二.計算如下:
: 假設1.一年十個月都能順利出租的情況下（兩個月空窗期)
: 假設2.銀行貸款利率變動不大的情況下!
: (未來是看漲，不過若利率漲，則租屋人也會較多)
: 假設3.以下皆以單利計算，不考慮複利的情況!
: ==============================================================
: 每個月繳交貸款2.3萬*12=27.6萬(投資成本)
: 每個月收入3.6萬*10=36萬(投資收益)
: 一開始投入的現金30萬
: 所以此投資案第一年的報酬率應該是=約-52%(27.6-57.6)/57.6
: 而第二年是=(36-27.6)/27.6=約30%
: 之後每年都能夠順利依照上述的前提假設進行下，
: 則真正的投資報酬率即等於每年報酬率之平均!
首先 450 萬月繳 2.3 萬那就是 2% 的利率
這簡直就是低到可怕的利率,不可能是長久的市場利率(或者說保證會反轉)
接下來的重點:你被財務槓桿給迷惑了
你的投資報酬率算法是錯的!!
假設你的計算正確,第二年開始都是 30% 的投資報酬率好了
那我只想請問一件事,萬一市場利率調高 1% 就好
這 30% 的投資報酬率減為多少?
以正常的資金成本計算出來的投報率,市場利率上升 1%
投報率就是減少 1%,但是這種經過財務槓桿高度運作
房貸利率 3% 時,月繳 2.5 萬,每年繳 30 萬
所以依照你的方式計算投報率是 ( 36-30 ) / 30 = 20%
看,只要市場利率上升 1%,你的投報率就減少 10%
這根本是錯誤的投報率算法!
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不然再重新操作一下!以你最原先的設定,假設乾脆只繳息不還本好了
450 萬只繳息不還本以 2% 利率計算,每年繳 9 萬就可以了
所以投資報酬率為 (36-9)/36= 75% 的高投資報酬率!
怎麼同樣的利率假設,同樣的案子,會有差這麼多的投資報酬率呢?
所以你講的這種都是經過財務槓桿設計出來的錯誤數字
真正要算投報率,是要看總收入/總投資計算
才不會明明是爛案子自己還當寶!
: ※ 引述《jamo (hi)》之銘
: : 這其實是滿糟糕的投資
: : 解析如下:
: : 以上這筆投資
: : 總價 465 萬,其餘開銷 30 萬總共 495 萬
: : 每月收入 3.6 萬,假設空置期平均為一個月,其他開銷(稅,險...etc)0.5個月
: : 平均年營收為 3.6 * 10.5 = 37.8 萬
: : 所以投資報酬率為 7.6 % !
: : 你今天感覺他賺的錢還不少,原因是因為
: : 1:現行低利率
: : 2:使用了極高的財務槓桿
: : 這還不計算房子的折舊,跟裝潢的折舊
: : 算一算更慘~
: : 可能投資報酬率不到 5% ,以後要是利率反轉就可以看到一堆法拍屋了...
: : 一樣....回歸標準投報率
: : 1.3 萬 * 10.5 = 6.5%
: : 更慘......
: : 不要傻傻的看到現金流為正就以為很好賺......
: : 風險才高著咧~
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