Re: [請益] 房板數學請益

[LINPINPARK (lalalo)]

不動產投資不用到微積分啦，但其中要有邏輯的用excel建立三張表相當重要

跟經營企業一樣，每一個投資性住宅不動產或商業不動產都可建構綜合損益

及現金流量表(合併)、投資報酬率試算表，不動產資產管理總控表

這三張表不是會計上的四大報表，可以互相連動，建構出一個基礎的不動產模型

企業有的股東權益表也是重要但相對其他兩表+總控表，投資不動產股本相對簡單

股東權益表反而沒有這麼重要。

1. 不動產的資產管理總控表

此表內包含買入成本/買入時間/總坪數/出租坪數，出租租戶的租金及出租時間，貸款銀

行的金額及利息期間，每月的維護費用及其他費用維護期間

最重要的是投資活動 Day01 所有未來24個月會發生資訊，全部列表出來

維護花多少錢，做多少事，範圍在哪，期間多少等等

租戶有誰，月租金多少，有沒有免租期，有沒有押金，期間多久等等

所有的基礎資訊仍越詳細，越有邏輯條列出來，在這張總控表上不用計算

只需要列出來作為等等每月綜合損益表的基礎，基礎參數越多越好

2. 不動產的每月綜合損益及現金流量表

編制一個至少60個月的實際發生及預算綜合損益及現金流量表

從總控表去抓，善用IF函數去抓總控表內某時間的收入或費用

才不用一個一個慢慢拉，舉例計算一個每年12月該付的房屋火險費用，就打個簡易的

=IF(MONTH(損益表月份)=Month(總控表計畫開始日期+1, -（總控表上的火險費用那一格)
,0)

以上每一行每一列仔細計算，最後會得到一張每月簡易綜合損益，以下為簡易型

+ 營業收入 (住宅大部分都租金/有時額外的租金外收益業外收入等等)

- 減 營業費用(管理費/水電費/保全/等等etc)

- 減 持有成本(Holding Expense/Carry Cost) 舉凡地價稅/房屋稅/保險/鑑價費/會計費

= 營業淨收入 Net of Income (稅前息前淨利)接著扣

- 營業所得稅和Withholding Tax

= Total Unlevered Cash Free ，無槓桿現金流

- 利息及銀行費用 (Interest Expense + Annual Bank Fee)

= Total Levered CF，槓桿後現金流

所以以上你會有一個損益表+每月簡易現金流量表，每月都會跑一個數值出來

如果要算正規的月度/年度現金流量表

跟企業一樣，從稅前淨淨利出發

加上調整（如有），投資活動，

融資活動的淨現金流出或流入

扣利息與銀行費用

扣相關稅賦

會得到一個會計上的期末現金

以上綜合

合併12個月可以得到損益年表及現金流量年報

即可計算預估的IRR年化報酬率和預估所需要的資本相關投資需要知道的參考數字

3. 簡易投資年畫報酬率計算表

這個我就直接貼，基本上邏輯很簡單，預估或實際發生股東現金淨流入和淨流出

用XIRR來計算年化報酬率，當然賣出後的獲得的資本利得最為重要

https://imgur.com/a/ln0BnQ4

https://imgur.com/a/1e4sr15

想用這張表可以從這邊下載

https://we.tl/t-Pp90wKL4KR

總控表和損益表無法提供，我手上有的兩三個模型都有太複雜和有商業機密的參數

我怕刪的不乾淨給大家看會有麻煩lol

另，還有買賣時會用的敏感性分析，但那是另一個用淨現金出推市價的方法

以上分享






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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.227.159.18 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1704977610.A.39C.html
推 Yishanhuang: discount rate 多少 （拖走
→ Yishanhuang: 開玩笑的XD
推 bustinjieber: 好心人
推 ftc693: 推
推 Yishanhuang: 2+5價錢不好會再+1+1嗎XDD
推 a9940597: 太強了
推 Arnol: 所以大老也都是用EXCEL管理大部分的投資嗎
大部分如果要試算都會用模型跑
Excel建模還是方便
但做投資不動產決策
1. 參考模型跑出的數字 （預估IRR 等等
2. 市場調查
3. 開價和入手成本
4. 非數據的因素（租戶背景/社區維護如何）

所以跟人交談互動
獲得情報也是很重要課題
不能只關在房間算excel
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.118.207 臺灣), 01/11/2024 21:18:39
推 yiliang1107: 推
推 s26492755: Excel超方便的
推 CaLawrence: 讚噢
推 soulknight: 感謝分享
推 kusomanfcu: 我以為要用線性代數和機率
→ kusomanfcu: 然後還要有一個骰子
→ kusomanfcu: 如果這樣都不行的話 問AI 幫你算吧
哈哈哈 AI一定跑得出來
但會失去建模的樂趣，有時候蠻好玩的
當然有時間有心情的前提下
沒時間還是叫投資部去跑
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.118.207 臺灣), 01/11/2024 21:29:05
推 mfcke: 美國留學當初我也幹很多現成的excel表 顆顆
推 kusomanfcu: http://i.imgur.com/0LjaHDV.jpg
推 horseorange: 推
→ kusomanfcu: ai 10秒鐘先給你一個表格
推 Arnol: 感恩
推 kusomanfcu: excel 可以寫code阿
→ kusomanfcu: 還有運算還可以跨表輸出答案
→ kusomanfcu: 最基礎的就是 可以和電子卡鐘輸出 上下班 出勤紀錄
→ kusomanfcu: 房版數學應該要高深魔化 LOL
可以的，不動產的模型就是如此
你輸入一些基本參數
（買價，貸款成數，貸款利息，預估租金等等
跑商用不動產比較複雜
可以直接跑IRR 或投資報酬率
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 21:44:50
推 Yishanhuang: 無腦買老商辦不用算比較輕鬆
→ kusomanfcu: 這個時候就要等教主幫房版寫怎麼應用拉普拉斯
→ Yishanhuang: 閉眼射飛鏢流XD
→ kusomanfcu: 教主不可能不會的啦
→ kusomanfcu: 這串真的好問題耶 怎麼密碼化也可以
推 Yishanhuang: 今天沒算距離被嗆告幾天
推 kusomanfcu: 找置底的阿川來算 做標準差
→ kusomanfcu: 這時候就是講出來一堆keywords  就有人要去K書了
→ kusomanfcu: 謎之聲：聽說要深入瞭解房地產要學習hash
推 cosco: 推
→ kusomanfcu: 挖礦都是用hash去跑的房地產可以當礦用（誤）
推 biderliu: 感謝分享
推 Yishanhuang: hash是算力單位啦
→ Yishanhuang: 演算法是SHA256
→ kusomanfcu: SHA-256 也是源於hash...
→ kusomanfcu: SHA-256 講的是256位元的 hash計算....
推 Yishanhuang: 發明這個的一定是天才
→ Yishanhuang: 原來如此，一直以為只是單位
→ kusomanfcu: 讓能量做白工然後大家接在一起做紀錄.....,這就一個遊
→ kusomanfcu: 戲 和浪費
→ kusomanfcu: 因為那個時候全球通縮
推 Husky8018: 推L大好人一生平安
→ kusomanfcu: 不管他是誰 原點就是要讓通膨起來
→ kusomanfcu: 怎摸印鈔都沒人信 只好把電浪費了
推 chouwang68: 敏感性分析似乎很有趣也實用，煩請LIN兄若空閒時可以
→ chouwang68: 些許講解嗎？衷心感謝。
是的，如同樓下M大所講
要建一個敏感性分析（靈敏分析）
通常就要建一個測試矩陣
Excel測試矩陣可以google看一下
但前提就是文內三表要出來
才有可變因子可測
例如，今天這個案利率銀行開3趴
買價還沒談定，可能110塊可
那我五年期IRR可能10趴（隨便講）
在其他因素都不變固定下
跑測試矩陣
一行可能是利率 （2/2.5/3/3.5趴）這樣跑
一列就跑買價（100塊/105塊/110/115/120
矩陣內裡面就會跑各種排列組合的IRR
理論上右下角值會最大
左上角值最小
現況在中間
隨意舉例

推 mfcke: 就找一個因子去變化而已
→ mfcke: 我通常用利率跟閒置率
→ mfcke: 租金也可以最樂觀 中性跟悲觀
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 22:22:58
推 bms: 推推推 記錄下來
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 22:27:06
推 D9722162: 推推
推 chouwang68: 有得到初步理解，等待實作再回來對照同異處，再次感
→ chouwang68: 謝LIN兄不吝賜教。
→ chouwang68: 以及mfcke 兄，併謝。
可以試做玩玩看
房地產多的鄉民
可做一個不動產組合的合併三表
來看看到底投入的資本到現在IRR

推 flexin: 專業
推 wlcaroline: 推！
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 22:56:42
推 floatfaith: 謝L大分享～～
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 23:00:30
→ bnn: 人類在記帳法和會計審查上花費的能量其實也很高 不只加密貨幣
→ ytlintexas: 亞洲地區不少直接用市場乘數法算市價lmao
推 alien818: 感謝分享
→ CozyLife: 太舒服了吧
推 Lenon4561: 感謝分享
→ ice1015: 謝謝分享
推 gigi0316: 這個必須推啊 連當房東都要這麼專業！
推 kewei: 感謝無私分享
推 vendee: 這個專業
推 Mayfair0597: 太強了
推 una283: 真。房板數學
推 copyii: 我連IF那段的公式照KEY 都不知道哪裡錯 冏 帶不出來> <
用這方法試試看 我重整了一下

https://imgur.com/a/awzUpEZ

推 tomap41017: 懶得開 excel 的人，可以參考以下：
→ tomap41017: 「怪老子理財 購屋出租之投資報酬率」
→ tomap41017: 建議餵狗搜尋上面字串。網址是：
→ tomap41017: https://www.masterhsiao.com.tw/HRI/HouseRentalInv
→ tomap41017: estment.php
→ tomap41017: https://bit.ly/3RPV68K
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.107.48 臺灣), 01/12/2024 11:46:21
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.107.48 臺灣), 01/12/2024 11:48:40
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.107.48 臺灣), 01/12/2024 11:49:53
推 ponchicha: 謝謝前輩
推 qqphor: 太勵害了
推 TheDream: 推 超級大戶的無私分享
推 webber123: 果然是大戶
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.107.48 臺灣), 01/12/2024 14:13:16
推 penguine33: 推
推 tsaipiwei: 叩謝分享
推 meisgod: 房子數學
推 copyii: 大感謝linp大 還特地用圖片說明 但是公式我還是有困難QQ
→ copyii:  我先用其他版友分享的怪老子試算…感恩XD
推 silence1628: 謝謝
推 ProTrader: 這是簡化版的不動產估價師教學嗎XD
→ ProTrader: 敏感性分析也可以看成微積分的泛用簡化版
→ ProTrader: 我猜這篇應該是房版的數學天花版了
→ LINPINPARK: 沒錯 簡易型不動產現金流量折現
推 AJE: 謝謝分享