Re: [問題] 25歲科技業肝鐵人理財求助-完整版

[ameryu (雨龍千尋)]

※ 引述《bigGG5566 (尊貴．不凡．巨雕天團)》之銘言：
: 標題: [問題] 25歲科技業肝鐵人理財求助
: 時間: Fri Oct  9 00:53:09 2015
:
: 各位版友好:
:
: 小弟今年25已踏入萬惡科技業工作剛滿一年，平日也沒時間花錢且知道理財規劃的重要性
: ，但一直沒有想法近些日子慢慢開始爬文，還請各位多多指教
:
: 1. 每月收支
: 收入
:         實領: 50,000
: 支出
:         固定花費:
:                 房租   10,000
                                ㄜ~~這樣的房租，好像有點高耶，有含電費嗎?
:                 通信費    333
:                 樂透      600
:         一般花費
:                 食      6,000 (其實全吃公司, 可以壓到3000以內

原po真的好強，如標題，肝鐵人......
不過在這邊，小弟有個問題要發問，至於答案，您可以不用回答，
算涉及個人隱私。

您列出來的月支出，
1.因為沒看到"娛樂費"，所以您現在是單身，或有女友呢?
2.再來是沒看到保險費，所以你沒有保險?
這部份可以不用回答，我只是把盲點，點出來而以。

:                 衣      1,000
:                 行      1,000
:                 雜項    1,000
: 翻存摺粗約平均每月可存30,000(大概是這數字上下, 以前沒記帳習慣.... orz
:
: 2. 未來規劃
:         薪轉戶:
:                 每月強迫定存20,000(利率1.3%, 一年期)
:         預備金帳戶:
:                 每月強迫存10,000當急用預備金
:         儲蓄型股票:
:                 每年年終拿來一年一張2142(CHT)
:         其他:
:                 郵局閒置去年存的30W想作儲蓄險或定存

去年存的30萬，直接拿來當備用金規劃即可，不用再特別去存啊!

中華電(2412)的部份，我不知道是誰教您買此檔股票，
PS. 2142，此股票不存在。
不過你可以參考"零股"的買法，慢慢買進，若股票超過您的獲利點，
可以考慮部份獲利了結，因為依照您的薪水，再去看所得稅級距，
參與除權息，說不定要補稅。

:
:
: 現在想法是除了緊急預備金動用外，郵局+薪轉的定存完全不動，在30歲時拿來買房頭期
: 款及結婚用

因為您的目標有兩個，一是1500萬的房子，二是結婚費用。
不過因為這間房子，已經超過你可以負擔的能力。

房貸的速算: (您心中預計要買的房價，把萬去掉。) x 50 = 月付金。
假設全貸(若沒特殊條件很難全貸)； 1500 x 50 = 75000
若以三段式指數型房貸來分析； 你前三~五年，月繳房貸會低於75000
第六年起，月繳金額，會突破 75000。

在這邊只能給你一個小小的建議，想辦法讓自己加薪，不然你光是要辦貸款，
可能都不會過關。

: 板上都不建議儲蓄險(利率跟定存差不多?)，希望能再多節流，並找開源的方法
:
: 大家有建議或是哪邊需要修正歡迎指教
: 謝謝各位!
:

: 因老家在新竹, 打算28歲就回竹科, 房子約略抓1500W(竹南透天新屋)
: 心中小小的目標是靠底薪30歲可以存到350W (科技業分紅有發就算撿到XD


我先針對存錢買房，分享一些經驗給您，

1.先預估自己想買多少錢的房子?  原po有回，1500萬，左右。

2.試算預繳房貸要多少，先暫時以全貸金額做計算?

剛在上面，我有提到， 1500 x 50 = 75000
如果你去看房子，手邊沒紙筆，要心算月繳房貸大約會落在多少。
就很簡單， 貸 100萬，月繳 5000元， 不過有一點要注意，
(以目前的普遍利率為2%多去算，但為求計算方便，以20年期房貸，利率2%算，最快。)

因為這只是概算，實際精確的金額，還是會建議回家查一下表，
或是運用，各家銀行提供的貸款試算網頁。

銀行房貸本息攤還表/每萬元 (概略利率極距)

        房貸    房貸    房貸
利率/年 20      25      30
1.00%   $45.989 $37.687 $32.164
1.10%   $46.437 $38.142 $32.625
1.20%   $46.887 $38.599 $33.091
1.30%   $47.340 $39.061 $33.560
1.40%   $47.796 $39.525 $34.034
1.50%   $48.255 $39.994 $34.512
1.60%   $48.716 $40.465 $34.994
1.70%   $49.180 $40.940 $35.480
1.80%   $49.647 $41.419 $35.970
1.90%   $50.116 $41.900 $36.464
2.00%   $50.588 $42.385 $36.962
2.10%   $51.063 $42.874 $37.464
2.20%   $51.541 $43.366 $37.970
2.30%   $52.021 $43.861 $38.480
2.40%   $52.504 $44.360 $38.994
2.50%   $52.990 $44.862 $39.512
2.60%   $53.479 $45.367 $40.034
2.70%   $53.970 $45.876 $40.560
2.80%   $54.464 $46.387 $41.089
2.90%   $54.960 $46.903 $41.623
3.00%   $55.460 $47.421 $42.160
3.10%   $55.962 $47.943 $42.702
3.20%   $56.466 $48.468 $43.247
3.30%   $56.974 $48.996 $43.796
3.40%   $57.483 $49.528 $44.348
3.50%   $57.996 $50.062 $44.904

因為，原po若想獨自扛房貸的話，基本上薪水可能都不夠付房貸，
所以如果您買房後，是否會有家人幫忙，例如準備一些頭款，或幫忙分擔月付金?
ps 這部份，您不用回答我，算隱私部份。

我先跟你說，怎麼存頭款，順便訓練自己抵抗房貸壓力的能力。
雖然你真正買房時，應該不會貸到1500萬，不過您看到房子已經到那個價位。
那代表你要存的月付金，就已經不少。

方法有兩個
1.是以全貸金額，做為每個月要拿出來存的金額。
以1500萬，為例，月存75000。
("暫時"比你薪水還多，要想辦法讓"每個月的薪水"比房貸月付金還多。)

如果你每個月可以存5萬，(25歲 =>28歲，共三年)，50000 x 36 = 180萬
那每個月尚欠 25000，這部份要從那邊生出來，你要仔細思考。
而且這種算法，是非常極端型的，不吃不喝存錢法，= =!

所以實務上，你可能只能存到 30000 x 36 = 108萬
獎金那些，暫不列入，因為房貸是每個月跟你收，不可能說，
可不可先欠一部份，等我領獎金跟年終時，再一併還給銀行。
再者，以全貸金額去進行 (模擬開始繳房貸時的狀況)，
你就會發現，除了繳房貸之外，你還有一些稅金，及其它拉拉雜雜的費用要繳。

其實際總支出，會比你用  " 房價 - 頭款 = 銀貸 "其計算出來的結果，
還要貼近你真正買房之後的支出。
既然是透天厝，那可能會買車吧，對不對，所以，你在存頭款的時候，
最好先思考清楚，未來可能會面臨的支出。

2.以" 房價 - 頭款 = 銀貸 "，來做為月存金額。
以1500萬為例，假設你準備了350萬，再跟建商，殺個150萬。
房貸總共貸 1000萬，月繳 50,588元左右。
那你每個月至少要存 52000元以上，
因為你有了家，不可能沒有水電支出，網路、第四台，看個人及家庭需求。
有些新型的透天厝社區，還要付一點點管理費及公共電費。
這部份還算粗估而以，真正實際拿到稅單及各項單據之後，
(1)你年繳的部份，去算出月平均，
(2)水電兩個月平均，
(3)網路、第四台、瓦斯費，月繳金額。
還有房屋修繕(如換燈具...等小雜項)
這樣加一加，其實會貼近你用"全貸金額"去計算的金額。
基本上還會有 "找零" 給你就是了。

用全貸金額，做為月存金額，有個好處是，你萬一真的負擔不起這樣的房貸。
你就會感受到壓力，但值得慶幸的是，你還沒真正擁有房子，所以不會有發生，
賤價出售，忍痛割愛，這種鳥事發生。還有一點值得安慰的是，
你手上應該會握滿一堆現金，因為你只是"用一個帳號，模擬繳房貸後的狀況"。
所以那裡面的現金，依然是你的。

如果你以全貸房貸月付金做為，每月的存款目標(暫列 75000)，
你若能在存完那筆金額之候，依然能夠，正常的開心過生活。

那表示，這樣的房貸金額，對您是不會有壓力的。
換句話說，你真正買了房子之後，除了繳月付金之外，您還有餘力去做其它的事情。
再者，您用來"模擬繳房貸的帳戶"，裡面的 "存款總額" 將會是您未來購屋的頭期款。



【補充說明】

這邊算是要跟大家分享的部份，這種存錢法雖然看起來有點瞎。
不過，卻可以幫助各位，實實在在的存到錢，
人啊，算是很會跳耀式思考及計算的生物，
如果您的生活支出，需要靠獎金來補貼，就代表，
這筆錢還沒到您手上，您就已經打算把它花掉了。

我講實話，這樣的理財模式，並沒有錯，
但是運用此法的人，需要相當高額的週轉金，來維持您每個月的固定支出。
避免財務崩盤的危機。

週轉金 跟 緊急備用金，要分開呦，你混在一起，
除非你很愛記帳，或者記帳能力非常強，才可以混在一起存。

ex. 你月繳房貸為，50000元，但實際上，你一個月，扣除"其它"淨支出，
    可用餘額為 30000，那換句話說，你要從週轉金裡面提撥 20000，
    去補足，不足的款項。
    換言之，一年12個月，你就要補240000，進去，
    我是不知道科技業的獎金，是怎麼分紅跟計算的，
    不過有位高官曾說過這麼一句話，
    "發明無薪假的人，可以得諾貝爾獎了。"(是誰大家心知肚明就好。)
    既然有無薪假，就有可能會出現沒有年終獎金，及其它獎金的可能性。
    ㄜ~~雖然不想潑大家冷水，但是，我們身處的年代，
    真的是一個看景氣循環吃飯的年代，各位的工作合約上，會出現；
    保證 年薪 14個月(含年終獎金兩個月)及其它三節獎金與季獎金，
    這樣的條文出現嗎?

文寫到這邊，插個題外話，現在的房價真的是貴到很靠腰。
以普遍薪資比，去推算合理居住房價，以雙薪家庭為例，
買一間600萬的房子，已經算"頸崩"了，
建商 + 財團 + 政府，聯合炒房的共犯結構。似乎沒有人拿他們有辦法。

在存錢買房這檔事，小弟儘量分享一些可行性的手法給原po及各位參考。
先來整理一下順序，先假設，大家的起點都一樣，沒有長輩或其它貴人的幫忙。
只能靠自己  存頭期款，  買房，  養房。
那你要做的事情，大致如下:

1.先預估自己想買的房屋價格。

2.去計算，其全貸金額為多少。

3.每個月，固定把那筆錢，存進銀行裡。
  (不知道該怎麼處理，就每個月把那筆錢轉進定存裡，暫時擺著。)

4.接下來，就觀察自己的生活，有沒有因為這筆負擔，產生什麼改變。
  如果有，你就必須要思考，是要"調降標的" 或者是 "想辦法讓自己加薪"
  當然還有一種可行性，就是去"投資"。但，小弟絕對不會跟你說，
  做啥投資項目會比較好，也不會聳恿你 "all in" 或 "梭哈"。
  開什麼玩笑啊，全梭了，就是"賭博"了。
  人要正面思考，就算你現在存不到 "預定的金額"，也不要灰心。
  以為po為例，他每個月至少要存 50588元~75000元。
  雖然暫時，可能有難度，不過我會去"賭"他，未來加薪的可能性。
  調降購買標的，是最後一策。

  再者，投資的風險，大家都知道，但是金融市場，有一個微妙的關係，
  存在於 股市 與 房市 之間。
  換句話說，當股市大跌時，其實房市，也會受到波及。
  只是被波及的時間點，會有時間上的落差。

  所以說，你原本預計要買房的錢，如果大部份都丟進，金融市場裡面，
  那相對的，你資產縮水的機率也會增加，所以囉，
  你所存的頭期款，除了定存之外，若是有進行投資行為。
  要自己評估風險承受度。
  因為，有很大的機率是，剛好你看到你喜歡的房子，價位你也可以接受。
  但是，投資部位算虧損狀態，那要不要砍掉，把資金抽出來買房子，
  就請各位看倌自行決定了。

  有一點要請大家注意的是，各位在存頭期款的過程中，房價；
  也有可能一路向上，如果房價向上，看能不能多擠一點錢出來存，
  抓一點預留的空間。除非您的薪水，高得很嚇人那一種。
  例如: 月薪 30萬(本薪、不含獎金......等)。
  那你在雙北市買一間2000萬的公寓，才會輕鬆又寫意。
  但，有多少人一個月的月薪本俸可以超過30萬的?

5.如果你熬過最難的那關，接下可以幹啥?
  做白日夢????  對啦! 你沒看錯，就是做白日夢，
  但是也不是毫無意義的白日夢，
  你可以開始去想，你的房子要怎麼裝璜，與佈置，
  可以開始去看家電，大賣場不都會寄DM，
  你可以準備:
  空白的筆記本  1本
  透明膠帶      1卷
  剪刀          1把
  膠水          1瓶
  把喜歡的，或是想要的家電，家俱，等等，關於"家"的物品，
  通通剪下來，貼到這一本上面去，算是"夢想剪貼簿"。

  比較難處理的，算是廚具，因為很多房子，在你買的時候，會附。
  當然價位也就灌在裡面，至於可不可退，原則上是可以，但大多數退料不退工。
  這點請務必注意。

  小弟只有一個人，未來，以後，可能也會只有一個人，
  所以在廚房用品上，就會花比較多心思去選購，
  就算只有一個人，也可以自己煮頓大餐，好好享受一番。
  每個人會注意的點都不同，
  如果將來各位男仕們是跟老婆一起買房子，
  請把廚房跟曬衣場及洗衣機，這幾樣的決定權交給老婆大人吧!

  當你真正買到房子之後，剪貼簿上面的家電，或許已經停產，
  但也沒關係，最起碼你心裡有個譜，再找一台價格相近，或是功能相近的。

6.買房及養房的部份，
  大致上，我只能解說養房的部份，
  基本上，就是要注意，房屋的淨支出部份。
  很多都不是每個月來跟你討錢的，
  所以，會建議，準備一個帳戶，拿來扣房屋的支出項目。
  又或者，使用信用卡扣款，記得要改回紙本帳單。
  為什麼? 很簡單，十年前的E-MAIL 跟 十年前的紙本帳單，
  你覺得那一個存活率比較高?
  如果你有在管帳的話，基本上，帳單這種東西，不太會亂丟。
  但是E-MAIL這東西，雖然很方便，但是當你想要認真的去找的時候，
  未必能找得到。
  用存摺扣款是最便利的，因為扣多少都會列在上面，
  算是變相的一種繳款證明，亦可把存摺當做"養房帳本"在使用。
  缺點是一點優惠也沒有。

  若說要折衷管理的話，只要是稅金，小弟都用存摺扣，
  這邊有一點要注意，有些銀行會採用"彙總補"，
  也就是說，你超過一定筆數的交易次數，那些交易記錄會被壓縮成一筆。
  每間銀行的規定皆不同，煩請各位自行去詢問。

  如果用到換摺，舊存摺要保留。稅金的繳納收據，一般要保留五年。
  你用存摺扣，他還是一樣會寄收據給你，但是萬一你遺失了，
  如果你的存摺還在，你就可以舉證，我有繳錢。

  剩下的，水、電、瓦斯、手機費、市話、網路、第四台......等費用。
  就可以考慮使用信用卡扣款，有的是現金回饋，不然就是累積點數。
  算加減賺。
  至於最後決定要用什麼樣的手法去養房，便端看各位的決定。
  這種東西，並沒有絕對性。

再來談一點，關於房子的財務注意事項。

【房貸利率與定存利率的關係】

目前房屋貸款大多數是以指數利率做為房貸利率(俗稱浮動利率 or 機動利率)。
其相對關係是，當定存利率攀升的時候，
你月繳的房貸金額就會相對增加。

再者一般辦理房貸某些銀行會綁約，一般房仲業都會建議客戶辦理，
『指數型房貸』，購屋當時的平均定存利率當做基準，俗稱「 I 」。
一般最容易被大眾誤解的部份是，那個「 I 」，
要去查詢，銀行放款業務 => 放款利率 => 定儲利率指數(月) & 定儲利率指數(季)

雖然大多數的時間，一年期"定儲"利率，會跟它相近，
但是若剛降息，或升息，他調整的速度就沒有那麼快。

當你買完房子後，會收到一張貸款申請書，上面會寫，
第一階段，I ＋ 多少%，時間多久(一般為一至兩年)
第二階段，I ＋ 多少%，時間多久(一般為三至五年)
第三階段，I ＋ 多少%，時間多久(優惠房貸結束開始算)
後面的「多少%」，即是根據你的申辦貸款時所附上的收入證明，
去核定出來的。

一般而言，前兩階段繳的錢會比較少，但沒有人可以告訴你，
利率會如何走，有可能像日本一樣貼近零利率，
但也回不去了，民國八十八年(西元1999年)，台灣一年的定存利率，
將近10%(請參考臺灣銀行官網)。那時候的房貸就挺恐怖的，
貸款200萬買房子，月繳房貸金額大約要22,000左右，
更恐怖的是，當時還有固定利率房貸。

基本上，我的算法是著重在第三階段那邊。
還有15年要繳，甚至更長年期要繳。

總結；經過仔細計算後，乍看之下，原PO，您的夢想要實現，有難度，
      不過小弟覺得您，未來加薪的可能性很高，
      而且你才25歲，未來有著無限的可能性，算小弟"賭"一把吧!

關於；存頭期款，購屋，及養房的部份，能夠提供參考的資訊，如上。
若有未盡事宜，或是寫錯，漏寫的部份，還請各位多多包含與指教。

Good Luck!
ameryu.

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.142.72.243
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1444374031.A.6EF.html
※ 編輯: ameryu (220.142.72.243), 10/09/2015 19:07:06
※ 編輯: ameryu (220.142.72.243), 10/09/2015 19:10:22
※ 編輯: ameryu (220.142.72.243), 10/09/2015 19:19:17
推 gemilay: 非常仔細 全存的觀念很好 也可以應用在其他計劃上 非常感
→ gemilay: 謝！
推 justin830124: 每次看您的文章都有滿滿的收穫!謝謝您!
推 volkyrie: 推推!
推 acclkk: 讚讚~
推 Colitas: 原po是好人(遞)
謝謝樓上的好人卡，小弟收過的好人卡，用名片盒來裝，大概都可以裝好幾盒了。
昨天才剛收到一張 "熱騰騰"的， =_=!
在最近這兩篇的回文裡，小弟把"大多數人"，在人生前半段(37歲半)，
可能會碰到的 "財務問題(計算層面居多)" ，全部都概略的解說過一次。
以後也不會有類似這樣 "落落長的回文" 出現了。
至於結婚基金與費用的部份，小弟沒列的原因是，那是最沒辦法估算行情的東西。
其難度，比估算 "一個小孩從小養到大學畢業所需總金額" ，還要難上許多倍。
以上供大家參考。
※ 編輯: ameryu (101.12.27.128), 10/10/2015 10:28:27
推 bigGG5566: 萬分感謝前輩指教，很多觀念第一次聽都沒想過，之前太
→ bigGG5566: 理想化了，確實現階段是把底薪拉高且花費不變才可以達
→ bigGG5566: 到我30歲目標。  我會努力，好文感謝a大
推 cathy79123: 很受用也很用心！
推 miucola: 推!
推 jason88633: 天啊!!這篇太實用...原po真得很大心..
※ 編輯: ameryu (36.239.217.159), 10/15/2015 16:55:15
推 quaketw: 推!!