Re: [請益] 25歲女，存款終於上第六位數的理財規劃

[ameryu (雨龍千尋)]

※ 引述《posttit (便利貼)》之銘言：
: 標題: [請益] 25歲女，存款終於上第六位數的理財規劃
: 時間: Sun Jul  9 00:53:04 2017
:
: 年齡: 25/女生
: 職業: 行政, 年資九個月
: 居住: 臺中
:
: 【收入】
: -底薪28k, 固定加班扣掉勞健保月實領29k
: -年終兩個月, 獎金兩個月
: -有空會幫朋友接案打工, 收入不一定, 暫不列入計算
:
: 【支出】
: -信貸10k    未動用的部分300k, 放在活存每月自動扣繳(因為家人臨時需要貸的,
: 拿走的部分應該是不會要回來, 七年期利率7.5%, 年資滿六個月時貸的,
: 希望之後能夠談調降利率)

要談降利率，要看當初的合約是簽「固定利率」還是「指數利率」。

: -生活費15k(依記帳每個月的總平均花費)(有兩張信用卡,
:  生活支出中能刷會盡量以信用卡支付, 求現金回饋, 每個月剛出帳就會繳清,
:  未動用卡循, 其中一張是薪轉+信貸的銀行信用卡)
: -跟家人同住無房租孝親費
: -尚無保險
:
:
: 之前幾乎都是月光族, 是省吃儉用一陣子然後就辭職突然以週為單位出國旅行,
: 錢花完了再回來繼續找工作的循環。第一次工作撐這麼久, 也稍微克制以緊急準備金為
目標,
: 開始工作硬是每個月零存整付20k, 半年期剛好到期。
:

: 想請教

: 1. 除了信貸每月自動轉帳, 近期沒有其他預計開銷, 詢問信貸出來還有的300k,
:    以及零存整付到期的150k, 這兩筆活存能如何更有效率運用？

先建立一條「還債現金流」，大約由12~13筆定存組成，
在信貸自動扣繳之前，讓「定存」到期，到期之後，錢自動轉入扣款帳戶。
讓還債變成自動。

: 2. 信貸利率有點高, 有什麼機會和恰當的時間點。
:    譬如年資滿一年等的策略可以談判降低？

年資滿一年，這說法有點怪。您要先去看一下合約，第一、是不是固定利率，
第二，看有沒有綁約，有綁約的話，「提前部分清償」會有違約金的問題。

如果是指數型利率的信貸，先直接打電話給客服，請專員跟您聯絡，
如果他不鳥你，那就部份提前清償本金，每一次幾萬塊錢去還，
大約三~四個月過後，應該就會有人打電話給您跟您聯絡，希望您不要再還，
願意降利率給您，正常來說談到6%左右(降1.5%)，應該以有機會。
 6.00%以下，可能有機會，但要看您到時候的年收入，還有各項其它條件。
要談到 5.00%，這個就多問問吧！因為您的年資較短，若是首次申辦貸款，
要拿到 5.00%，就看跟您接洽的人權限有沒有到那邊。

但相對的，會再綁另一份合約，銀行這麼做是為了保障他們的利息收入現金流。

大多數的銀行，都是不希望民眾部份提前清償的。

: 3. 有參考保險的配置, 聽過銀行行員推荐儲蓄險但不考慮、
:    也諮詢身邊一些做保險的朋友, 要求實支實付的醫療險, 有聽到
:    醫療+住院+意外+殘扶+癌症的全配, 覺得年繳30k有點太高,
:    也有聽到壽險+殘扶, 年繳15k左右, 想詢問這個年齡層，第一次保險是否可以簡配
？
:    哪些重點, 以後再加價購？（不知此題是否超出CFP範圍, 若有會自刪）

: 4. 未來希望能在台中買自住三房兩廳, 總價一千萬以內, 本薪很難達成,
:    請問以目前的財務規劃配置, 約多少比例開始做投資是恰當的？

: 5. 如果有被我忽略的重要問題, 也請協助幫我指出來,
:    先萬分謝謝樂意分享提供建議的您：）


先來算算，套利的可能空間，

信貸七年，7.5%的年利率，月繳大約一萬，
反向推算，總貸款金額約落在65萬。
R(N) = 7.5%(7年) = 153.383
10000 ÷ 153.383 X 10000 = 651,962
65 x 153.383 = 9969.895 ，銀行端月繳，大概是9970元。

650000 / 22 (負債比上限) = 29,545，此為透過簡易試算出來的薪資水平。
從這邊可以概略判斷出，應該是跟本土銀行借的。

扣掉開辦費，被拿走的部份大概有35萬，剩下的資金約有30萬。
零存整付所存到的資金有15萬。

因為沒有看到緊急備用金的配置，所以零存整付的15萬，
就暫時分配給緊急備用金使用。

【 套利可能性的評估 】

先算一下，如果沒有還到本金的狀況下，一個月要繳多少利息給銀行？

65萬 X 7.5% ÷ 12 ＝ 4062.5元。取4063元。

現有30萬，要賺到4062元，所以您的「投資標的」的預期報酬率，
至少要有，4063 ÷ 300000 = 0.013543333，這個是平均月報酬。

底下是修正的部份

所以月報酬為 1.3543，用單利折算年報酬，大約需要 16.248%。

若用典型的複利計算，其投報率，實為 17.518%。註：看太快了，沒注意到是月報酬。

想要這樣的投報率，需要承擔相對的風險，放眼望去，現金殖利率有突破 17.518%的，
可能要認真找一下了。

換言之，要拿剩下的30萬去套利，是一件不容易的事。

以上是風險告知的部份。


信貸利率過高，如果銀行不願意調降利率，借款一年多過後，可以考慮至別家辦理，
借新還舊，您在文中所提到的養信用，信用卡所佔的比例，其實非常的小。

養信用，大多數是指，不斷跟銀行借錢，還錢，不斷跟銀行談判，把利率壓低。
不過還是會有極限，一般勞工約4.00%，若是知名企業，2.00%有機會，
低於2.00%的，大多數是軍公教，還有師字輩，例如：醫師、律師，
還有另一種是靠關係的。

銀行端看您的還款記錄良好，就會給予較低的利率，不過養這信用，
要花個幾年的時間，另外還要額外支出一堆開辦費，所以
您要自己考慮清楚，是要一直跟銀行奮鬥，還是直接跳過？

再者，有信貸，會卡到房屋貸款的額度，
這個在進銀行系統跑評分的時候，系統會自己去拉資料，以你現在的狀況，
信貸月繳一萬，直接先扣200萬的額度。(20年貸款)

9970 X 84 = 837,480，這是84期全算繳完的試算狀況，
大約要付給銀行端187480元的利息，
以平均而言，每個月的利息成本是2231元。
註，在利率不變，且未部份提前清償的狀況下。

要不要「節省利息的支出」，就端看您自己。

【 關於買房 】，在字裡行間，有些不明確的地方，先挑出來講，
雖然是三房兩廳的房子，但是您沒說，預計會跟誰住在一起，
那就不清楚有多少人願意幫您繳房貸。

以20年貸款，貸1000萬，全貸，利率算 1.85%，月繳49881元。

以30年貸款，貸1000萬，全貸，利率算 1.85%，月繳36216元。

換言之，您至少要讓您的月薪，是全貸月繳的兩倍以上。
至於到時候，貸款辦下來，房貸要怎麼繳，再去頭痛吧！

儘量不要去運用寬限期，因為每間銀行的計算方式，會有所不同。

如果是3+30，三年寬限期，加上房貸30年期。那還勉強可以考慮。
只是肥了銀行的荷包，還不至於對您的財務狀況造成威脅。

如果是3+27，三年寬限期，原先30年的房貸，壓縮成分27年攤還。
那月繳的金額就會變高，這個有可能會造成沉重的財務負擔。

現階段能給您的建議，就是想辦法「讓自己變得有價值」，讓收入變高。

不然，存頭期款的速度，很難跟得上房價上漲的速度。

【投資應該佔多少比例】

這問題，應該要去看您的日常結餘有多少？這個沒有標準答案，

定期定額也是一種投資方式，一般是不超過月收入的三分之一。

以資產配置的面向去討論，高風險VS低風險，有二八比跟三七比，
有人心臟強一點，是五十比五十。

不過要玩投資，先把基礎打好再去碰。基本的現金流概念，要去了解一下。

因為當您買房之後，就會需要規劃一條「緊急備用金」的現金流，
提早了解現金流的運作概念，算有益無害吧！



ameryu. 2017-07-09 #

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.218.116.114
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1499609799.A.052.html
推 ARRSNASA: 推A的解釋，受益良多
推 atrix: 推
推 cytochrome: 貸款可以房貸啊，有些人本金都沒什麼還，幾年就轉一次
→ cytochrome: 那寬限期
推 isaacwu974: 養信用是個不值得操作的行為，銀行核貸重點是經濟實力
→ isaacwu974: 拿得出經濟實力作擔保，就算你有詐欺前科也享有低利率
→ isaacwu974: 反之，月光族就算你貸到滿再準時還款，聯合徵信的評分
→ isaacwu974: 照樣還是高違約風險戶。簡單講，你有一億房產抵押，每
→ isaacwu974: 月穩定百萬現金流，要簽約借30萬誰不借你？
推 opqx: 房價 看法跟你相反 最近的房價很有基會是未來10年的高點
→ opqx: 當利率走升息風 支撐房價最後一根支柱 就倒了
→ opqx: 以擦鞋童理論來說 周邊很多人貸款的利率 都是以現在利率
→ opqx: 計算還款能力 當美國央行 預計把利率提高到中性利率(3-5%)
→ opqx: (包含歐洲)台灣能不升息嗎?? 升了之後 有多少財務槓桿
→ opqx: 太高的人會繳不出房貸
→ opqx: 以上純屬個看猜測 A大 的書是不是卡在哪個章節
致 opqx 大您好  誠如您所言，卡在某個章節，重寫了很多次，

都覺得不夠好，就耽擱了時程，目前會想辦法克服。

簡單的說，就是要把某些有點專業的東西，但很實用的知識，

轉成比較淺顯易懂的這個部份，目前是呈現卡住的狀態。

謝謝opqx大的關心。阿里阿豆。

推 shengvia: A大您好，請問一下關於套利可能性的評估部分，算出來為
→ shengvia: 什麼是13.54%，而不是1.354%呢？
謝謝您的提醒與指正，我看錯小數點，不過，1.354%是月報酬率。

用單利折算，年報酬要16.248%。

用月獲利去進行複利計算，年報酬率要達到 17.518%。

註：這是因為本金只剩30萬，然後要滿足 信貸65萬的月繳的某些條件。

以上供您參考。
※ 編輯: ameryu (36.239.215.218), 07/11/2017 10:15:41
推 shengvia: 謝謝A大!
推 ssbalex: 看到進度說明了 很期待
推 opqx: 如果是投資的章節 簡介就好 各種不同方式 理面很多觀念是
→ opqx: 衝突的 對與錯的決定 是投資的定位跟周期
→ opqx: 個人是猜這章 卡住 太難寫了
推 opqx: 會問是 我也被朋友問你蝦咪時後出了
對opqx大大真不好意思，底下是樣書的圖，校正錯字跟調整排版用的，

http://imgur.com/jRN95IX


書名的部份，只是暫時的，現在內容正在調整當中。

投資部份的撰寫，確實讓人頭痛，因為每個人持有的本金大小不同，

玩法就會不一樣。目前是卡在投資手法要寫到什麼程度。

個人覺得，最基本的投資手法，還是要分享出來，然後再加一點點東西。

儘量讓投資簡單化，甚至戰勝『心魔』。又或者，讓大家少繳一點『學費』。

以上是目前的書寫狀況，謝謝大家的關心。
※ 編輯: ameryu (101.13.8.249), 07/12/2017 23:11:15
推 opqx: 那光投資的部分 就可以寫N 本書了 本金大小不同
→ opqx: 個人看法差異不會很大 差的是操作難度 越大越難
→ opqx: 基本投資手法 價值投資 技術分析 籌碼派 心理學派 被動基金
→ opqx: 成長投資 營收學派 .....etc 基本的隨手想 就這咪多
→ opqx: 理面 很多A 對 B 錯的觀念 全部寫 初學者一定搞混
→ opqx: 看你對 自己的書的定位 理財規畫 投資計劃 只是其中的一部分
→ opqx: 在這個版 A大很認真回了很多 不同人不同類型 的理財規劃
→ opqx: 這些案例 整理一下 歸類一下 我覺得才是理規的精華
推 opqx: 要寫到 戰勝心魔 跟少繳學費 那跟市面上投資的書籍
→ opqx: 差異就不大了
→ ameryu: 先謝謝opqx大的提醒，小弟也覺得理規才是主要內容。
推 AirFD: 你好 我也在期待理財書上市 關於理財我認為也是有涵蓋投資
→ AirFD:  不過就像上面的大大所言 只需要基礎的投資內容就很棒了
→ AirFD: 畢竟是理財的書 範圍涵蓋較廣 而不是單純的投資書
推 AirFD: 另外回應一下原文的大大 個人認為 與其降低信貸的成數 不
→ AirFD: 如先全力提早回清信貸 對於我們這些沒什麼資本的人 超過5%
→ AirFD:  的利息 是很蝕本的 換個角度想 提早還清 也賺了信貸的利
→ AirFD: 息 供您參考