年金險 VS 貸款買房出租

[ameryu (雨龍千尋)]

※ 引述《bamboo1106 (bamboo)》之銘言：
: 標題: Re: [請益] 該如何處理這張儲蓄險？
: 時間: Sat Aug 26 16:28:52 2017
:
: 首先 報酬率計算方式一開始就錯了
: 絕對不是 10000 / 384560 ＝　2.60% 這麼算的

我總共有列兩種計算方式，

: 你送給保險公司 20 年無利息的資金
: 然後保險公司20年後開始每年給你2.6％的利息，

這是您覺得錯的原因，

但是，你實際現金流的支出與收入就是長那個樣子。

第一，並不是給保險公司20年『無利息的資金』，

因為保單設計的關係，第二年度就會有年金給付，

所以這部份，用IRR去解釋，就是有點詭異的事情。

再者，我有提到，進入退休金規畫的領域，

你就算用總繳保費，每年請領一萬去計算，

現金流返還率  10000 / 574560 = 1.74%，

這個是繳費期滿才有。

但是你實際繳出去的保費，並沒有這多。


: 怎麼算都不可能這麼高，

這部份是繳費期滿的實際報酬，

這個跟你貸款買房租人在換算『租金投報率』的問題是一樣的。

一般人都是用房價（滿期金）在計算租金投報率，

但是正確的算法是要用實際總繳金額(本金加利息)。

年金給付　＝　房屋租金

房屋租金　／　（ 頭期款 ＋ 房貸總繳金-含利息 ) ＝ 真正的投報率

用台語來形容，叫『算本賣貨』。

比較基準點要一樣，不然沒辦法分出高下。

請參閱圖表。

http://imgur.com/gMCUCG9

第二張圖表，算是很怪的比喻，是針對這筆投資去計算出來的報酬率。

http://imgur.com/5PmZv1i

詭異的點就是那個身故保險金，若保險公司給付，

在買房出租這邊，就要把房子賣掉，以取得現金，計入現金流裡面，去比較。

但是沒有加計房價上漲的部份，以原價賣出。

另外，這個是單利的算法。

當你轉換成年化報酬率之後來比較，在身故之前，

不論IRR或是年化報酬率，都是負的。

如果年化報酬率是負的，就真的是錢變薄，而且錢會越存越少。

另一層意義是，你的現金流返還，是有吃到本金的。

:
:
: 計算過後 此保單被保險人
:
: 第 40 保單年度過世， irr 為 1.62 %

第40保單年度前，若沒有身故，其IRR都是負的。

再者，身故保險金，被保險人花不到，

一般是把『生存保險金』算進來，也就是『儲蓄險滿期金』算進來，

才能納進來計算IRR吧!?

: 第 60 保單年度過世， irr 為 1.85 %
:
: 基本上算是蠻爛的商品，
:
: 所以有網友會提到儲蓄險都是垃圾。

儲蓄險，躉繳跟分年繳的計算基礎是不一樣的。

IRR只是一個參考的指標，但並不能代表其真正的實際報酬率。

在『退休金規劃』的領域裡面，IRR要怎麼使用，就見人見智了，

年金險比較像賠錢租的房子，

底下的圖表有舉了兩個例子，同樣的房價，不同的租金收入比例。

一樣都是『賠錢租』的例子，一樣都是分20年期繳。

返還率不同，就會造成不同結果，其中一個賠錢租，還是會賺錢。

另外，房屋部份，

為了配合年金險的身故給付，僅使用當初購入價格來計算之。

四十年不調漲房租，以彌補空窗期的支出。

正常狀況下，隔個幾年之後應該是要略微調漲房租。

為了配合年金險，就假設不漲。


像年金險、儲蓄險，這類的保險商品，個人是不推的，

如果你閒錢真的多到不行，那就自己考慮清楚，未來幾年的資金需求。

但是，萬一買了一段時間，就要好好的思考清楚，

怎麼做，才是對您最有利的，解約把錢拿回來，未必是上策，

但也未必是下策。端看您的人生階段走到什麼狀況。

人生難免會遇到要用到錢的時候，只是不知道什麼時候，

光是『用錢的風險』，個人就不推薦這兩樣商品了。




ameryu. 2017-08-26 #

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※ 編輯: ameryu (223.138.162.101), 08/26/2017 23:30:36
→ opm: 房子不是標準化商品,很多狀況不是在紙上會呈現,不懂的話,要極
→ opm: 為小心,即使是買自用住宅,像維冠大樓事件啥,建商不一定賠多少
→ opm: 住戶丟的是命
→ opm: 海砂屋,幅射屋,漏水屋...,很讓人煩的,不過不透明也意味能掌握
→ opm: 狀況,有處理能力的人,有可能有超額利益
推 moriaki: 看得頭好暈啊，不過還是誠心謝謝您的分享。
推 icekeyboardy: 我覺得要看一下他那份的解約金 如果滿期後的解約金
→ icekeyboardy: 可以領的話 就代表不是一定要留40萬到死後阿
→ icekeyboardy: 那前面的部分就相當於總共56萬元 一年一萬元利息
→ icekeyboardy: 也相當有每年近2%的報酬率 設定定存的話要放80萬
→ icekeyboardy: 才有這利息 不過還是要看解約金後來是多少錢
推 roy0710: 其實房地產操作不是這樣子的…這兩個也根本不用比 因為儲
→ roy0710: 蓄險 就是等於垃圾！