Re: [請益] 小家庭理財規劃請益

[ameryu (雨龍千尋)]

補充：
謝謝板友提點，不確定的收入應該不納入討論及紀錄，
後來想一想的確我的討論重點是薪資收入、既有存款、外匯及黃金投資，
因此有作一些內文的修正，
我得趕快寫信給預計要花很多時間回文的A大（真榮幸）怕他混亂。

願意讓我執筆寫回文，是您不嫌棄啦！

-----以下原文----

小家庭理財規劃請益

通常高手會反問很多細節，因此寫的比較細，文超長～～

目標：檢討消費支出及投資效益，希望10年內可以買1,800萬的房。

你們的狀況，要買房不是什麼大問題，但是有一些觀念方面的東西，

需要在這一篇，稍微重新釐清一下。
此外有些問題點，亦需要在此篇回文中，一併釐清。

我的問題是：

1.運用現有的存款、未來薪資及投資操作，假設
接下來沒有房租、長輩額外資助等浮動收入，有機會負擔1,800萬的房子嗎？
（現居是長輩名下的房屋，想在附近買一間）

答：是不會有太大的問題。
因為小朋友上小學後的時間點，可能會剛好重疊。

現在也可以買，可是您也要找到便宜的物件，或合適的物件。

1800 x 0.3 = 540 萬元，買完房子還會有剩錢，
不過記得要找沒有綁約的房貸。

讓銀行扣個幾期之後，也差不多是裝潢好的狀況，

再開始慢慢、分批去清償部份本金。

1800 x 0.7 = 1260萬元 ，一開始有可能會借到這麼多。

1260萬 / 1萬 x 50 = 63000元，房貸月付金(概略試算)

這時候，薪資收入會不夠用，先拿剩餘的存款去支付。

然後還有一點，您要想一下，新的房子是要先租人，還是要自住？

再來的目標就是把房貸月付金從月繳63000 → 30000元，
從63000降至 30000元，甚至再低一點，可能會更好一些。

前面辛苦一點，讓銀行少賺一點利息，後面就會比較輕鬆。

你還要考慮換車的費用，所以手上還是要保留個幾百萬的現金。

一部份留作家庭備用金，又或者是週轉金之類的。

再來，您還有投資部位要處理，這邊也是需要資金。

所以，債務的控管就變得很重要。

2.檢討消費支出及投資效益。

看到我們的薪資收入及消費習慣再看目標覺得很可笑，
可以說是不會省吃儉用過得很舒服的一家人，
但又覺得自己好像「不算奢侈」。

但我最近總覺得必須要有點危機意識，
應該要開始調整我們的習慣，因為現居房屋是長輩的，
也覺得不應該把浮動收入、長輩資助的部分，當成是穩定的金錢來源，
一直感覺不是很踏實要看人臉色，所以我想要做好保守的規劃──


檢討一 降低消費支出：

1.孩子長大了，調降尿布奶粉1.6萬至0萬

補充說明：
當奶粉的支出調降到 0元的時候，才是燒錢的開始。
若小朋友打算念公立小學，這時候每年支出就會減少不少錢。
https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1442327662.A.5B0.html

9/15 ameryu       R: [問題] 孩子一個月開銷多少? (  2015年 的文)

2.調降手機費1.5萬至0.7萬（公司補助某一人手機費）

補充說明：
這部份，會建議自己在『內帳』裡面標示清楚，

另一個問題點是，您在列支出的時候，是以一整年份在列。
這樣很難找到問題，就算一年的手機月租費用是 15000元。

15000 / 12 = 1250，這個算兩人份，原則上會建議分開列。
先生：
太太：

3.調降線上租購電影、買玩具2.5萬至1.5萬

這部份您要自己權衡，玩具的支出，很難說『完全沒有』，
只能儘量控制在適量的支出，另外親戚朋友也有可能會送。

4.調降社會捐款1.7萬至1萬。

小建議：用家庭緊急備用金的『利息』去支付。

原本152萬的支出可調降完還是高達148萬跟收入150萬差不多……。

保險部分已經不知道怎麼調降，我的部分因為是爸媽買的，婚後自己付，幾乎快繳完了；
先生的39歲才買保險；之前傻買1家4口的「還本」殘扶險（千萬不要買！），買了之後才
知道保險版，當機立斷第2年認賠5萬改買定期殘扶，立刻降了2.7萬，不然之前保險支出
更高。保險要調整的討論不多說，再移到保險版。

保險暫不討論，不然回文會超級長。

檢討二 檢討儲蓄及投資效益：

我投資很糟，只會定存、儲蓄險、黃金及外幣。
看到自己的存款，覺得非工資收入操作成這樣就覺得吐血。

1.儲蓄險現狀（以前不是很懂，也是覺得儲蓄險很棒可以打敗定存，
金額都不大年期不長，但也陸續買了6咖回頭看……掩面……）：

1.1  躉繳美金約台幣36萬1咖，60萬1咖，
走解約金路線非固定領回，第10年IRR是3.2%。

1.2  六年期美金約台幣36萬1咖，已繳完，每年已開始領取360元美金。

1.3  六年期美金約台幣36萬1咖，現在才繳2次，走解約金路線
非固定領回，也是後來發現第7年才能打敗定存，第10年IRR是2.2%。

1.4  為2個小孩各買1咖六年期台幣儲蓄險，已經繳了3年，
後來發現是要長達10年才能打敗定存的笨蛋儲蓄險！！
所以乾脆放著到小孩長大吧……。
這兩咖第7年開始共每年領取1.6萬台幣。

保額各為多少呢？如果保險公司不同家的話，
請先去研究『如何用保單借款』。這是希望能夠備而不用的『退路』。
房子買了之後，你們的小家庭，還是要規劃一筆緊急備用金。

退而求其次的方法，就是用『儲蓄險的可借額度』，去當緊急備用金。
萬一用到了，也是以日計息。也不用手續費。

這部份就問一下『業務』，三更半夜，非營業日，如何用保單借款？

2.  黃金、南非幣套房

黃金真的是很慘，跟風1900時代，結果慘住套房許多年，現在只能認真研究線圖，逢低買
進逢高賣出慢慢攤（還有20萬的虧損）。

南非幣，看中『年利4.8%』買來定存，結果匯率幾乎腰斬也是各種無言，
還要3-4年後才能回到本金，而且還是沒有利息的狀態。

這部份算投資，不太方便給建議。
您的方式算是解套的方式之一，
另外還有一點，您還有可以用來解套的子彈。

用平均成本法 + 不定期不定額，花點時間就能解套。
沒空盯盤，就放假時再看。

算是定期追蹤，這種數據交易的金錢遊戲，
若不會看趨勢，就要消耗『時間成本』去跟他磨。


3.  尚未開始研究股票及ETF（上班怕沒辦法盯盤），有念頭撥一筆錢過去。

用定存利息，去練習買零股。零股成交價，在證交所網站，都能查得到。
把定期定額買基金那一套，拿來買零股。

檢討三 買房評估

其實買房這個念頭也是最近一兩個月才浮現
（果然買儲蓄險的缺點就跑出來了），以前對於買房覺得遙不可及，
加上現有免費的房子住也離上班地點近也是挺好。

只是最近長輩搬到有電梯的地方，加上年紀大了希望可以就近照顧
（誰照顧誰啦！慚愧……），看了同社區內某間房子當然開價是很高的，
不過沒有迫切需要必須趕緊買房，所以念頭也就是這樣淡淡的浮現而已，
只是開始有個目標及夢想（背房貸XD）也很好……

所以我想跟老公討論生活態度來有所調整，來減少花費增加儲蓄率，
也許有一天有緣份的房子就這樣突然出現可以抓住。

這部份，您可以要列一下所在區域，

A大說100萬的貸款一個月抓5,000元，房貸比較安全是20%以下，
年收150萬的話，也就是我們20年只能背600萬的貸款，
年繳貸款30萬比較好，結果我就算降低支出還是要150萬
（我知道還是很高請用力鞭，我跟老公一起看），
除非要再降低消費，但這30萬不知道從那邊降，
或者是我該如何利用現有，這還不錯的存款投資，
補足這個夢想的缺口。

至於1,200萬的頭期款，以現在的存款加上未來這幾年應該還是有浮動收入，也許我還是
有機會可以存到的，如果沒有，就把目標下修。

重點來了，您列帳的方式，跟評估的方式怪怪的。
如果要買房，這樣的列帳方式，在繳房貸時，很容易產生出入。

因為房貸是月繳。

生活中有很多支出，都是月繳或雙月繳的，但是
用年收入去減掉年支出，這樣的算法有點怪。

用一個比較極端的比喻，年初收入10000元，
年底收入 1490000元，這樣合計年收入，一樣是150萬元。

但是你年初收入的這10000元，是要如何支付您的日常開銷？

另外，如果您丈夫，有任何問題，也請一併提出來討論喔。


家庭狀況簡述：

一、家庭成員：
夫40歲（私人企業）、妻33歲（公務員），結婚近8年，
3歲小孩1位， 4歲小孩1位。

二、婚後住長輩提供的老公寓房子1間，有汽車1輛
無房車貸，無須奉養長輩。

財務狀況：

一、固定收入約150萬

1.薪資

夫：年實領58萬（薪資全數由妻管理，領現金零用錢，但可以另刷信用卡）

妻：年實領75萬（穩定並逐年2%增加）

疑問點：

月薪是多少，夫、妻，兩人要分開列。

年終、績效、考績之類的『不固定的工資收入』，這個要分開列。

這樣才有辦法估算出您的『每月家戶所得』，進而去推算出『房貸承受力』。

一般還是會先用30%當基準，然後收入越高，房貸所佔比例有可能會越高。

有可能可以來到月收入的40%。

概略的分析：

58萬 / 14個月，41428元，先生的實領月薪。

75萬 / 15個月，50000元，太太的實領月薪。
以上是為了方便計算所做的假設。

假設家戶所得是 41500 + 50000 = 91500元。

以這樣的收入，再加上提供『自願保證人』，要貸款800~1000萬，
應該不成問題。

通式是用家戶所得的三分之一，做為月繳房貸的額度。

91500 / 3 = 30500元，30500元 / 50 ＝ 610，大約可以負擔610萬。
雖然推算出的結果相似，

不過，您卻忽略掉最重要的一點。

150 / 12 = 12.5萬，這是用年收入去求出來的平均，

但是實際進到帳戶裡的家戶所得，只有91500元左右。

剩下的錢，是獎金之類的，並不是每個月的收入。

這中間就會有差異。125000 － 91500 = 33500元。

另外租金收入，因為產權不在你們這一戶的名下，就算對方去報稅，

您的所得清單上也不會有租金的收入，那就是看銀行如何認列。
( 算是『非市場經濟』，銀行有另一套的評估方式。 )
註：『地下經濟』又是另一回事了。

2.定存利息：年10.8萬

這邊的利息收入有包含儲蓄險的嗎？還是只有單純台幣？
根據本文裡面的資料顯示，您有許多種類的外幣。
如果方便的話，看要不要詳細列一下。

以國際主要貨幣來討論，該外幣的利息有多少？

美金：
澳幣：
紐幣：
南非幣：

日幣：(會持有的狀況，是先換起來放，等要去玩再貼手續費換現鈔)
日幣的部份可省略利息部份。買日幣通常是賺價差用的。

歐元：這個的定存利率比日幣還要慘 ＝＿＝！
紐幣：
人民幣：如果你是聽到人民幣預估會升到『7元』那時候買入的。
他講的升到7元，不是人民幣兌換新台幣的匯率ㄚ~~

30.2350 / 4.5670 = 6.6203 ( 這個叫中間價。 ) 2017-10-30 am 11:40查詢
市場預估range：7 x 0.9 = 6.30 ，7 x 0.95 = 6.65，6.30 ~ 6.65 排徊。
聽消息的時候，要知道是什麼幣別去兌換什麼幣別。
可能要去爬爬外匯版裡面的資料，應該會對您有所幫助。

3.年領儲蓄險利息：2.6萬

6.未來儲蓄險利息，預計4年後每年平均可領回：年2.7萬逐年增加
（但不是每年領回，是一次解約金去推算平均，
所以放愈晚領回平均每年可領愈多，
例如放到7年後每年領3.2萬，打算放到小孩大學…..）

這邊的數字，有點兜不太攏，您可能要自己重列一次內帳。

二、浮動收入約40萬：

1.房租收益：年36萬

2.外匯及黃金操作：今年快4萬
（不知道能不能這樣算，我只是把有買賣獲利了結的部分計入，
其實還有更大的部位在住套房，操作效益極差）

算浮動收入沒有錯喔，不過會建議細分成。

不固定的非工資收入：4萬。
固定的非工資收入：
ａ、36萬(雖然是長輩給的，也算進來吧！)
ｂ、儲蓄險的利息，這部份在自己列一下，如果利息錢會自動入帳，
那就可以算『非工資的收入』
ｃ、定存的利息。10.8萬
以現有資訊來作整理，  4 + 36 +2.6 + 10.8 = 53.4萬。

若加上你們本身的薪資收入，家戶所得一年要算『 1,864,000 』。


三、存款1066萬（部分定存是長輩資助，部分是收支相抵剩餘所存）：

1. 台幣定存：630萬

這邊的利息收入，用三年期定儲利率去假設推算，

630 x 1.30% = 8.19萬。10.8 － 8.19 ＝ 2.61萬元

2. 外幣定存：現值台幣110萬
（其中本金64萬台幣的南非幣，現值50萬住套房中，
計入其他外幣現值，可能虧損16萬左右）

真的會建議您列一下，持有的外幣種類，就我所知，
版上有外匯的高手，說不定願意給您建議。

3. 黃金存摺：現值128萬（本金148萬住套房中）

4. 已繳儲蓄險：約180萬（還有60萬要4年內陸續繳完）

5. 投資型保單：現值8.5萬（目前投資本金8.2萬，陸續定期定額年繳3萬6）

比較頭痛的是這一筆，因為前置費用已經扣完，
女性的危險保費大約是男性的一半，若暫時不知道該怎麼處理。
就是不要讓這份保單停效或失效。裡面讓他有錢去扣危險保費就好。

 四、支出152萬

底下的支出，真的會很建議改成『月支出』。

（一）食衣日常

1.      三餐、買菜13.8萬（小家庭開伙 外食都有）

我一開始看的時候，有被這數字嚇到，一個月的伙食費新台幣 13.8萬......

2.      日常用品15萬（老公愛買腳踏車、露營、登山戶外用品……）

日常用品，可能5萬元就能解決了，但是您列的這些，
都不是生活必需品耶......

此外，當您擁有這些東西之後，若出門就會跟著有額外的開銷。

現在營地費到底漲到什麼程度，我已經不清楚，
你出去露營，最基本的就是營地費，加上自己帶食材的支出。
有食材，就需要冰箱保鮮。

另外，你們出去有可能是團體行動，就會產生額外的聚會支出。

3.      尿布奶粉1.6萬

3歲跟4歲，有辦法自理嗎？
我印象中有的家長會讓小朋友包尿布睡覺，避免尿床。
朋友的小孩跟我們家族裡面的小朋友，不曉得包到幾歲，
有點忘了......

4.      治裝2萬
5.      剪髮、保養、化妝品1.3萬

這兩項，可能是概略金額，您再自己研究一下。

（二）住

1.      家具、家電、房屋修繕8萬
2.      水電天然瓦斯1.6萬
3.      手機1.5萬

如果你們家中的網路是用手機分享當熱點，那費用就可以列居家支出。
如果沒有，要算生活支出喔！

（三）行

1.      車任意強制保險：1.7萬

請問這個金額有包含『超額責任險』跟『丙式車體險』嗎？

2.      加油保養5萬

開車上下班？大眾運輸工具？從保費看車子(用推論的方式)，
有可能是有點年紀的進口車，或是五年超過的國產車。

保養是回原廠還是認識的保養廠？

3.      車稅：1.7萬 

因為有在露營，推測是SUV之類的休旅車，1800~2400CC。
或是轎旅車加掛車頂置物箱，但是老公有在玩腳踏車，
推測有可能會有露營 + 腳踏車車聚之類的，去攻略山道。

這邊會建議，油錢跟保養費分開計，另外保養記錄最好保留一下。
因為有些東西的保固是兩年或三年。
另外電池的更換時間需要注意一下，
避免在高山上面電壓不足，無法啟動車子。

這邊會建議算18000，過幾年就會開始有驗車費。

（四）育

1.  2小孩學費（1公1私23萬）加上訂刊物、
上遊戲課、買書、1年1-2次看表演之類：25萬

這邊的支出比唸大學還貴，這邊真的沒辦法商量嗎？


（五）樂

1. 國內外旅遊、露營、不定期國民運動中心等18.6萬

2. 線上租購電影、買玩具等2.5萬

這邊只能建議減少次數，因為感覺你們可能會有『大家族旅遊』之類的。

186000 / 12 = 15500，這已經算有點嚇人，
你們出國時，小朋友也是跟著去嗎？
186000 + 25000 ＝ 211000，211000 / 12 ＝ 17583元。

我只能說，這個支出算蠻高的。

（六）保險、醫療

1. 一家四口醫療、意外、手術、防癌、雙實支、殘扶等保險22萬
（先生太晚保導致保費要7萬多）

2. 看醫生住院等3.7萬
（小孩體弱看很多次醫生、急診、有住院過，
保險有理賠住院共約4萬，但還是先計入支出）

保險暫時PASS

（七）社交孝親

1.雙邊孝親13萬
（無固定上繳金額，係為買東西、聚餐買單、送禮、節日紅包等）
2.公關社交紅白包3萬
3.朋友聚餐1.5萬

後兩項，可能要去看帳本，那算浮動支出。

（八）稅、捐款

1.所得稅1.2萬

2.社會捐款（兒福華山彭婉如等不固定）1.7萬

捐款是量力而為，別勉強自己。先顧八肚，再顧佛祖。

3.樂透0.6萬（才回收1750元……）

這個應該要算娛樂吧!?

（九）老公零用錢：6萬

（6萬是跟我領現金的紀錄，但老公因為完全不記帳，
所以只能從他的領現金及刷卡來記帳，買禮物送長輩、買家用品、
百貨公司超市，並「偷渡」他喜歡的東西等）

你如果有申請電子帳單，看要不要去印出來。
把信用卡的消費記錄當成帳本，手抄是比較花時間，這部份取決於您自己。
我自己的部份，依舊是維持紙本帳單居多，要查帳還蠻快的。

然後我還有一個疑問，為什麼沒有老婆的零用錢？


有疑問的地方，我先點出來，

另外，底下這張是我計算過的收支表，給您參考。

https://imgur.com/MRamElZ


ameryu. 2017-10-30 #

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→ opm: 這到生活方式的大變化了...:Q貸款上,公務人員的身分可能可以
→ opm: 取得些優惠條件,至少利息好談些,有金融機構特別去標案子
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推 U98137080: 很多開支都可以用信用卡理財,這擺在後面去看卡板
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