[心得] 從路邊的廣告去篩選房子

[ameryu (雨龍千尋)]

【從路邊的廣告去篩選房子】

看著路邊琳瑯滿目的廣告，很多人都會有個疑問，
什麼樣的物件會是比較適合自己的？
如果你的考量是日後的貸款負擔，
有一種方式可以讓你快速的篩選出，
適合自己、可以負擔得起的「可供選擇物件」。

假設您在路邊看到一個建案廣告，
上面寫著５９８萬元起，您就把該建案當６００萬算，
再來把「６００萬÷１萬×５０」，
就是該房子的全額貸款的月付金，
也就是貸款２０年月繳３萬。

這個５０，其實是從貸款１萬，利率約在1.85%，
分２０年攤還，每個月分期付款所需繳納的
固定金額本息攤還之月付金額。

換言之，若是全額貸款的話就是把建案的開價，
去掉「萬」，再乘以「５０」就是全額貸款的月繳。
這個動作的用意是為了剔除掉比較難買到的物件。

一旦全額貸款的月繳，若超過您目前的薪資，
把所有的收入拿去繳房貸，您是要用什麼來過生活呢？

運用此法，可以簡單的篩選掉那些我們可能養不起的房子。

若全額貸款之金額比您的月收入還要少，
那就有討論的空間，如附圖所式，
這次我所拍攝到的物件大約都落在５９８萬～８８８萬之間。

由於我在帳面上的月收入僅有「三萬」，
因此，我不會去看太貴的房子，檯面下的收入我們就不討論了。

為何只看檯面上，這部分就涉及到要向銀行申請房屋貸款時，
通常只會去看您的收入（薪資轉帳的數字有多少）。
至於那些額外的非工資收入，大多是不認列的。
除非你那些額外的收入是有報稅的，那才有機會被認列。
註：認列的意思是，銀行認同那是您收入的一部分。

一般來說，我們在買房子時，會需要準備三成的頭期款，
向銀行貸款七成，某些職業屬性，雖然可以貸款至八成，
但是並非人人都能擠進那「窄門」，例如軍公教、５００大之類的。
因此我們在討論買房時，還是盡量以
頭款三成，銀貸七成來討論之。

剛剛算出來，全貸是三萬，普通人的房貸只能貸七成。
換言之，假設我買了一間６００萬的房子，
以自備三成180萬來討論，需要向銀行辦理420萬的房貸。
將剛剛算出來的全額貸款月付金打七折，
也就會是我未來每個月實際要繳的房貸。

3萬 Ｘ 0.7 = 21,000

不過這個是２０年房貸，如果我覺得手頭緊，
亦可以向銀行申請３０年房貸，
這時候您僅需將 ２０年房貸的月付金，再打七折。
就是您轉換成３０年房貸後，每個月「粗略」要繳的房貸金額。

21,000 X 0.7 = 14,700

註：實際上貸款４２０萬，利率1.85%，
分３０年攤還的月付金為15211，差距為511元。
在初步推算房貸月繳時，不用算的太過精準，
有些時候一千元以內的差距，說實在話的，
只要少喝點飲料、少吃點大餐、麥當當之類的就能夠被消彌。

此時的房貸所得比約為５０％左右，
不過，此為「一個人養房」的算法。
若您已經結婚，而家戶所得落在６萬。
（也就是夫妻兩人各自的收入都差不多為三萬）
其實也可以考慮買房，只是月支出會非常的「緊繃」。
若以家戶所得六萬元來推算，房貸月繳15000，
大約會佔掉四分之一，
再加上水電費、大樓管理費、居住方面的雜費，
加一加可能也快要好幾千元，
在累積上去，差不多會來到經常性所得的３０％。

若以２０年房貸來推算，
大約是佔走三分之一，都還算是合理的範圍。

一般來說，我們會建議儘可能先用２０年房貸去估。
若日後有生育的打算，要把２０年房貸展延成３０年，
銀行通常會很歡迎，因為銀行端可以賺到更多的利息。
而您的經濟狀況也會有喘息的空間。
例如：原本的房貸月繳是21,000，
展延成３０年房貸後，大約會變成15,211元。

有人會說收入少，就沒有生孩子的權利，
我個人是不這麼認為，
雖然日子可能會稍微苦一點點，但還勉強過得去。
重點在於，陪伴一個生命的成長，那個是用金錢買不到的。

另一點是天底下不吵架的夫妻非常之少，
其「稀有率」大概跟瀕臨絕種的動物差不多，
因此在購屋時，會建議買兩房以上，
至少在夫妻吵架時，還有一個地方可以躲。
讓彼此冷靜一下。

預先知道房貸月繳金額的「落點金額」，
會有助於各位在規劃買房子，比較容易找到合適的物件，
避免日後的財務危機。



以上是看建案廣告的快速估算方式，
供各位參考，但願各位能夠買到心目中理想的房子。

ameryu. 2019-11-04 #

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