Re: [討論] 關於房貸或信貸是否提前償還的考量

[youngkai (年輕人)]

※ 引述《ab111122 ()》之銘言：
: 回到原命題:
: 房貸1000萬，固定利率1.3%，20年期，本息攤還，目前有資金100萬，是否要提前償還?
: 當我們考慮還與不還哪種比較划算
: 其實在比較下列的方式看哪一個還得少
: (一百萬利潤產生方式為最保守無風險的定存)
: 不還: 1000萬的房貸總額 - 100萬現金 - 100萬產生的利潤
: vs
: 還: (1000-100萬)的房貸總額 - 提前償還每月現金流產生的利潤
: 只要 不還的總額 > 還的總額，就表示提前償還是比較有效益的
: 也就是下列這個式子必須要成立
: 1000萬房貸 - 100萬 - 100萬的定存利潤 > 900萬的房貸 - 每月現金流利潤
: 讓我們來拆解這個式子
: 1000萬房貸 - 100萬 - 100萬的定存利潤 > 900萬的房貸 - 每月現金流利潤
: (11361661)                (172764)     (10225495)
: 加減乘除移動式子可以得到
: => 每月現金流利潤 > 36598
: => 36598 = 一百萬定存利潤 - 省下的利息錢
ab大，您的算式並不正確
左式用100萬連續20年定存累積利息得到172764
右式也應該用連續20年累積現金流才對啊，怎麼變成每月現金流利潤呢?
這可是差了240倍啊!

正確的算式是
1000萬房貸20年本利和 - 100萬現金 - (100萬的20年累積定存利潤)
與
900萬的房貸- (每月少繳40000元，連續20年累積的現金流利潤)
作比較

你把20年累積現金流利潤替換成每月現金流利潤，當然會得到錯誤的結論啊
如前文所述，提前還100萬房貸，每月少繳4000元，20年少繳96萬
算出20年累積現金流利潤至少為96萬
(為計算方便，假設每月將省下的4000元全部存在床底下，實際上會放銀行或花掉)

96萬明顯大於36598
所以優先還款 勝過 拿去定存

若我的理解不正確，請指教。

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→ ab111122: 我的每月現金流利潤其實就是累積的整個20年度
→ ab111122: 資金一百萬，拿去償還後，又有96萬的本利和
→ ab111122: 等於用100萬賺了196萬，這樣計算是不對的
→ x5884864: 先繳了100萬 最後只少還96萬? 然後到底是4000還是40000
→ x5884864: 你要不要先校對一下文章內容 不然看得好累...
→ youngkai: ab大，你何不再列一次算式，不要去算每月現金流，只算
→ youngkai: 20年後的總資產
→ youngkai: 我就只問，20年後，兩種方法，分別付出多少新台幣給銀行
→ youngkai: 以及讀者最後得到一間房子以及多少新台幣?
→ RXIJDIL: 絕對是提早還款遠大於把錢拿去定存啦，但把錢做投資就是
→ RXIJDIL: 風險自行評估
→ RXIJDIL: 提早還款其實就等於當下房貸利率的報酬，雖說圖表上看起
→ RXIJDIL: 來在前期利息繳很多，但也是因為前期本金大造成的，有空
→ RXIJDIL: 我打一篇文章解釋。每期的繳款費用就是當下房貸餘額乘上
→ RXIJDIL: 房貸利率/12。
推 RXIJDIL: 更正 每期的繳款利息
→ ameryu: 本金固定攤還法
→ ameryu: 房貸總額/貸款基期=房貸每月應還本金
→ ameryu: 房貸總額-房貸月繳=房貸餘額
→ ameryu: 房貸餘額 x 貸款利率 /12 = 當月應繳息
→ ameryu: 月繳=每月固定應還 + 當月應繳息
推 RXIJDIL: 是的，所以如果你拿每個月付款金額去比利息，會有後期利
→ RXIJDIL: 息佔比越來越少的錯覺。但其實利息就是剩餘貸款乘上利率/
→ RXIJDIL: 12這麼簡單
→ ameryu: 題目是本息固定攤唷
推 RXIJDIL: 一樣結果，償還當下的報酬就是貸款的利率
(應a大要求刪除此推文)
→ ameryu: Y大麻煩您幫個忙刪一下推文，
→ ameryu: slchao大大有在另一篇回覆您提出的問題
※ 編輯: youngkai (118.150.53.149 臺灣), 07/01/2020 23:39:05
→ ameryu: 謝謝您，看見有人正在回覆就不佔版面了