Re: [請益] 24歲女理財請益

[nyc0125 (@)]

以下就假設與您朋友對話了


（注意事項：理財規劃先於投資規劃，生涯規劃先於理財規劃）

首先，您非常的年輕，
但已經存好緊急預備金（假設為六個月的收入=27萬），是很好的開始。


摘要
1. 支出列舉可能不足，進而高估可支配所得
2. 所得房價比超出合理範圍
3. 保障可能不足，例如保險規劃不明


其一：您的支出項目非常有可能列舉不足。

尤其是在外租屋，不像與原生家庭同住，
後者的有些生活雜費會在共同生活之中被隱藏。

像是電話水電衣裝，以及為維護生活身心品質的娛樂奢侈等費用。


其二：您的所得可能不足以支撐您所期望的房屋價格。

不曉得您預計的購屋地點是位在什麼地理區段/價格區段？
以及設定的財務目標預計什麼時候要達成呢？
以及收入的狀況是穩定/波動，以及是持平/緩步向上/能有爆發成長的特性呢？

（因為您提供的資訊不足，以下有很多假設）

最大的影響因素有三
1. 您的收入量級（是否穩定，可否有預期的提升）
2. 購屋的價格（頭期款+房貸月支出）
3. 預期購屋的時程

因為不瞭解您的工作特性，僅能從您目前的月收入做以下推估。
從您的交通費推敲，可能是生活在雙北地區使用公共運輸。

頭期款 500-800 萬，在貸款 7(8) 成的狀況下，
大概可以買到總價 1600-2600(2500-4000) 萬的房子。
在目前的雙北來說是可行的價格落點，但十年後如何就不得而知了。


首先是頭期款：

依您目前提供的收支損益表，
補正前述的高估，以及未來十多年內些許的薪資成長，
假設可支配的投資金額一年是 30 萬，
並依過去 15 年的 0050 年化報酬率約 7-8% 預測，
等存到 500(800) 萬頭期款，大概要 11(15) 年後了。
如果未來年化報酬率下降 2 個百分點，則需要 15(20) 年。

15 年後您已經 40 歲，接下來可能還會工作 20-25 年，
貸款 20-30 年，退休後餘命 25 年，
不曉得這跟您的時程預期能否相符？


再來是房貸：

可支配金額一年約為 30 萬，以還款能力來說，只能貸 800 萬。
（800 萬，30 年房貸，每月本息攤還約為 27000）
（但這邊的 30 萬，理應改為您買賣房屋那時的薪資/可支配所得來計算）

也就是說雖然您的頭期款雖設定為 500-800 萬，
但您目前的還款能力，並無法支撐您貸滿成數，讓房屋購買的槓桿最大化。
而房屋總價也只能落在 1300-1600 萬，在雙北大概能買到一個人的居住空間。
但與前述的資本足夠狀況下能購得的 1600-4000 萬的物件有其差距。

假如您預期的房屋總價的確是設定在 1300-1600 萬之內或小於，
且預期十五年內房價不掉，且低利率維持，且預期自己的薪資也有持續調漲。
（注意，有很多假設喔）

且人生最終還是想要購屋自居的話。
（有些人會算一算發現不合就回原生家庭或是租屋一輩子）


我會建議把頭期款的目標降低，
設定在 300-350 萬左右，需時 7-8 年（約 30 歲），
讓自己可以更早的投入房產。

雖然用更高的貸款成數以及更長的貸款年限，
相當於最終付出更多的利息。

但因為前提是「人生最終還是想要購屋自居」且「看平/看好房市」且「低利維持」，
越早購入並且讓自己在仍有工作的期間把貸款還清，
在人性上是比較安心的，在計算上也合理。

如果只看您原本提供的資訊，
我會認為存到頭期款的歷時太長，
中間風險跟變化太多了，會影響到最終買房的目標設定；
以及推估的房價/房貸跟還款能力對不上。
總體來說表示您的財務目標與您的收入落差太大，會無法支撐。


其三：生活的保障不是只有緊急預備金。

保障除了緊急預備金用於失業、臨時需要的開支之外，
還要顧及一些發生率更低，但會需要更多緩衝的項目。
像是前篇貼文有人提到的保險：醫療、失能、意外。

以及缺少了退休後的開支規劃，
因為您的資產配置，預計會把七成以上的可支配所得投入基金，
（ETF 也是基金）
並且資金在途中會轉投入不動產，
表示您幾乎沒有關於退休以後的財務規劃，
只能仰賴政府的勞保年金和勞退年金，
以及屆時擁有一間房可能可以辦以房養老。
（或是靠下一代/另一半...）

如此是會有所風險的。


結語：

除非您有以下兩種狀況之一：
1. 有養育下一代的打算，希望能夠盡量儲備資產，讓下一代跟下下一代有更多選擇。
2. 薪資收入預期拉高，所得從 40 百分位數進展到 90 百分位數之類的
不然很容易勞碌一生就為了一間溢價於自己能力的房。
需要思考清楚自己的前提跟期望是什麼。

如果放棄買房，純粹經營流動性較高的資產，
像是您提到的本利持續投入大盤指數的 ETF，
目標在改善生活品質跟維持退休後的現金流，或許會壓力小一些。


※ 引述《momoco0321 (momoyo)》之銘言：
: 代po，第一人稱描述會再轉交朋友
: —————————-
: 大家好～
: 默默看了大家的po文做了一下規劃
: 在實施前還是想確認一下可不可行
: 24歲女
: 已存好緊急預備金，支出是抓大概
: 收入45,000
: 餐費10,000
: 交通費1,280
: 房租6,000
: 剩下=27k
: 理財目標：買房的頭期款（500-800萬）
: 數字差有點多，因為覺得500萬就很難了
: 800萬太遙遠
: 因為是投資新手，想從ETF跟基金開始
: 大約想固定買最短5年或長至20年
: 不知道這個到我老了60歲還是可買的嗎？
: ETF、基金預算：20,000/月
: （1）0050（7,000）
: （2）006208（6,000）
: （3）三還沒想到，或是就上面的各1萬
: 還沒有開證券戶
: 打算開元大或國泰
: 已使用高利數位帳戶
: 活存有約40萬，想說應該不用每個月再存太多吧？
: 每個月剩下的錢大約7千到1萬打算儲蓄用
: 還是最好每個月存1萬以上比較好呢？
: 儲蓄是要存到多少才可以不用每個月儲？
: （這個觀念是可以的嗎哈哈哈
: 也有考慮等股票降下來一點
: 去買一張台G電或是聯發
: 麻煩大家給我建議了～
: 謝謝！

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推 tonyhung: 認真回 推推
推 iris1989: 推
推 Usamiakihiko: 推
→ opm: 您認真了
推 coating: 推 認真
→ ashidaka: 500-800萬她應該是指總房價吧
推 aksurfgg: 認真回！
推 Usamiakihiko: 買房沒有頭期五百，在台北新北要滿意的房子要多花點
→ Usamiakihiko: 力氣....繼續存
推 jc0953489312: 推認真，買房真的好難，不買又不太安心