[討論] 專屬年輕人適合的房地產都更理財規劃

[Fujiwarano (獨孤浪客號：)]

這個方法比較適合運用在雙北精華區

其他重劃區因為本身就有大規模土地釋出 所以不太適用

首先就是先調查清楚這個地區的租金行情

當然你如果本身就是租屋族 相信一定也懂行情

再用這個行情去反推能夠入手投資的房價

比方說月租金2萬 一年24萬

然後去找高於定存1.6~2%左右的同樣老公寓收租物件

換算回來就是 24/0.016=1500~1200萬

而這個數字差不多就是你要選擇成交價的目標物


接下來就是物色適合物件

找個容積率300%以上 符合那個總價內的買下

因為是老公寓所以就單純接手收租就好 如果本來就有房客就順便接手更好

怎麼規劃之後預期報酬

請使用這個都更計算機

https://lihi1.com/Blu0f

舉例參數 :

土地持分:10坪 容積率300%

容積獎勵倍數基礎大致上會有1.3

多的都是多賺 有海砂屋輻射屋之類的更好 還有額外獎勵容積

新成屋房價自己拉樂居去估

這案例我抓100萬單價

https://lihi1.com/Q3i1C

計算結果如上圖

你的分回坪數(含公設) 41.4-45.1坪+車位另計

這樣代表分回權狀扣車約41.4-45.1坪 (室內約29~31.5坪)

價值就是*每坪100萬

=4140萬~4510萬

以投入金額1200萬~1500萬去算

就是未來可以預期2640萬~3310萬的回收

簡單說就好像你買了

20年~30年的選擇權call差不多

但因為內含時間太多 所以才會有這便宜的價格

假如是已經確定都更中的物件 內含時間變少了接近結算價自然會變成價內

價格自然會變貴 因為預期可回收的資金將越來越逼近

購買這種物件大多可能只能全現金買了

因為越老的公寓 銀行可貸成數越低 所以就當定存罷了

當然你如果有別的管道可以借錢來放 只要利率低於1.6%~2%

這個利差就可以無限複製套利了

這種投資置產型的物件 都更前我自己是不會去住 就單純收租當定存放而已



不過這只是最粗略的估算

其他還有變數 基地位子好壞與否 還有基地持有人組成狀況 這些都是影響因子

如何挑選精準優秀符合上述條件的物件詳細細節的部份

這些就不打算免費無償的提供給所有不認識的鄉民了

只想跟不知道在哪裡的另一半的妳 邊約會邊分享的個人保留部分XD

我絕對不會承認這篇算是徵婚啟事XDDD(被揍)



其實年輕人最有價值的就是時間 才有辦法等待這個

50 60歲的幾乎等不到了 就算等到了 可能也進棺材變成給下一代的遺產了

如果你爸媽手上剛好有類似這種物件 用這方式去估算一下 你就知道 該好好孝順你爸媽了



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https://lihi1.com/KZmBt
總是沿著筆直向前的白線
一步也不敢出界的走下去
這和放棄了未來又有什麼區別
我也不禁嘲笑這樣的自己
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.43.117.229 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1618797749.A.28E.html
→ opm: 年輕人玩得動？
調度資金也是有方法的 嗯 這個不想公開
推 ycv300: 推，學習了
推 daze: 以三十年變3倍來說，年化3.7%。如果槓桿不能開超過2倍，不如
→ daze: 買VT。
這邊不想教開槓桿方法 嗯 這部分也不想公開
只能說很多持有土地資產的保險公司就是收保費去幹這種事
→ daze: 房地產貸8成相當於5倍槓桿，很難打敗。只能現金買就soso。
懂得調度資金的話 是真的可以拿到接近八成資金 不過 還是不教 保留
→ opm: 估計排除家裡是大地主或財團的，都不用想
推 daze: 也沒有啦...如果年輕人能說服老爸拿現有房子出來抵押也行
→ opm: 那不結了，沒幾千萬資產玩個啥？而且這些資產大概還得閒置
全現金就類似定存一樣放阿 你都沒定存的嗎?
推 goliathplus: 槓桿開5倍 如果利率上調 資金鏈軋不過來 會整個噴掉
傻了嗎 可以漲房租平衡阿
推 daze: 有在股市開槓桿的應該不會留一千萬定存在身上
推 goliathplus: 空租率抓多少？ 然後要套空租率 要嘛量體要夠大 要嘛
→ goliathplus: 本要夠粗
所以我開宗明義不就說了 先研究標地物附近租金行情開始 有研究過就知道什麼價格幾乎不會空租
我手上有個案子目前已租八年 房客沒換過 準時交租金我也懶得漲租趕人
※ 編輯: Fujiwarano (114.43.117.229 臺灣), 04/19/2021 13:48:39
推 goliathplus: 阿如果利率調升要靠漲租填補結果租客無力承擔退租？
→ goliathplus: 我不是說這樣操作沒得賺 只要要考慮自08開始十多年的
→ goliathplus: 多頭加低利環境有改變的可能以及蘊含的風險 當然要拼
→ goliathplus: 個階級翻轉的可另有打算
→ opm: 能這樣玩的,不會多窮,只是想多撈多少
→ opm: 個人估計閒置資產一千萬以下的,不需要考慮...-.-玩也很容易玩
→ opm: 崩掉