[請益] 去槓桿的時機

[tony82501 (tony)]

各位先進前輩好
最近大家好像一直在討論財務槓桿
小弟是財務槓桿的愛好者
工作第三年到現在身上永遠都有信貸
第一次80給家裡週轉 利率4%（家人已繳清）
第二次107購買套房自住（頭期+裝潢） 利率2.88%
第三次20 利率1.68% 太便宜了不辦可惜 尚未結清
第四次250 利率2% 購買三房自住（頭期+裝潢）
第四次我找了10個人借了快2000w的團辦

目前身上除了250+20的信貸，還有套房+三房的房貸
套房 275w 剩餘188w 利率1.5% 二十年/寬三年 繳了半年本金
三房 1200w 剩餘1000w 利率1.31% 40年/寬三年 目前尚未過戶
我本身的收入上面四筆貸款可以同時本息繳沒有問題
我辦了信貸曾經買過幾次股票。但明顯的我不是股神，而且我本能上也都覺得股票在跟一
堆高手賭博，還不如打麻將至少你知道輸給誰。

最近了解了指數投資 感覺準備金準備好
持續買進0050+VTI 20年後好像很難輸錢
現在有一個盲點想請教前輩
1.每個想套利的都說現在1.31% 指數長期7%
7-1.3=5.7 但指數長期都是20-30年 這個指數報酬有扣除當年的房貸利率嗎？會不會過去
的定存投資報酬率其實很高。拿過去的報酬去扣掉現在的低利並不客觀

2.對於有槓桿經驗的前輩 大家會長期保持槓桿嗎？假如年紀跟銀行可允許 是否要永遠不
還錢？大家幾歲會開始還錢？
以我目前來說 我等於是信貸乘上房貸的槓桿 比如說我去年一年還了大概36w 但我的三房
是1200w=33倍

3.假如最後得到了可以不還房貸拿去買指數的結論 可以再質押再買嗎？33*2=66倍

4.所有人都說不要借錢買股，其實以信貸來說也只是把未來七年的錢先拿來買股我再慢慢
還，績效會有明顯差異嗎？
七年前單筆allin （2%利息）vs 七年分開進場

5.小弟目前32，我的目標是十年退休，把房子賣了回老家沒有一定要還完，以上手法會太
激進嗎？（目前淨資產增加速度約一年150w,不含太太收入)

6.我對房地產比較有興趣但由於本比較大
有與朋友一起投資過兩房 大家一起分散風險，是否繼續買房？

7.賣套房還信貸嗎？可租13000 房貸款11000

最後，分享一下我貸款買房的心得
1.當初買套房的時候是看不起炒房，家裡還有負債我不可能買得起正常三房（自己低物慾
也覺得不生小孩不用住三房，多的的浪費錢）先借個信貸 +房貸總共利息才4000 可以每
個月省13000的房租 就零元買房了 租客又是自己 沒什麼凶宅問題 不計房價這三年省了3
0w

2.因為新竹房子漲很快 所以我用未來的錢現在來買現在的三房 之後一年漲了10w/1p是我
完全想像不到的..打不贏就加入他….

3.信貸對我來說心理效果大於財務效果，讓我覺得自己都在負債盡量不要花錢 努力節省

4.假如你年輕單身又高收入在台北以外的地方，強烈建議信貸+房貸明天就去買一間三房
，傢俱買ikea不要裝潢，找兩個同事來住，一人租10000，房貸寬限期內努力還信貸，寬
完再寬。兩次六年後你就不小心繳完一個房子頭期款了。可以結婚生小孩了..
大概是這樣

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.21.171 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1625257421.A.DF4.html
※ 編輯: tony82501 (1.200.21.171 臺灣), 07/03/2021 04:25:50
※ 編輯: tony82501 (1.200.21.171 臺灣), 07/03/2021 04:26:18
※ 編輯: tony82501 (1.200.21.171 臺灣), 07/03/2021 04:31:53
→ opm: 不婚、不生、安樂死
→ ffaarr: 先不要有「套利」的觀念，借錢投資就是拿高風險換可能報酬
感謝ffaarr大
→ ffaarr: 跟直正套利的低風險正好相反，然後正常投資的 報酬/風險
→ ffaarr: 比較高，借錢投資  因為有成本  所以每單位風險的報酬更低
→ ffaarr: 可以承擔風險（包括未來的昇息）的話這樣作當然是合理的
→ ffaarr: 時機就是你覺得你的財務狀況，未來不適合承擔這麼大風險
推 buji: 2F+1。 說實話我還以為無風險才能稱為套利
→ buji: 但投資的盈虧比高的話，槓桿操作當然ok, 但倍數
→ buji: 並不是越大越好。 因為意外並非不可能發生
推 buji: 你的收入能承擔多高的貸款利率?
→ buji: 你的存款能多久無工作時持續生活還本息)
半年預備金左右
推 buji: 還記得LTCM倒閉之事嗎?
推 buji: LTCM倒閉那年初的負債權益比25倍。 可算一下自己的
推 lrm549: 套利這詞 真的一直被濫用 但上面的人都說了就不再講
→ lrm549: 1.指數投資報酬都是未扣除通膨，扣除的會加注
→ lrm549: 美國確實有段時間 利率太高 股票收益遠輸債券
謝謝L大回答到我的核心問題

→ lrm549: 2. 槓桿就參考生命週期基金的算法
→ lrm549: 大略算法就是人生總收入/當前槓桿總資金=2
→ lrm549: 達到後就逐步調降 但大多都是些低利項目 股票類都是兩倍
目前大概=2 股票類兩倍意思是說 我假如總收入3000 我可以開槓桿買到1500的股票嗎？
推 lrm549: 34567 一起看就是 引入08年的崩盤 能不能承受? 再多50%
→ lrm549: 能不能承受? 連續十年能不能承受? 都可以那就隨你
→ lrm549: 不行 就調降 人生很長 你要想退休之後要做什麼
→ lrm549: 我現在都在想 可能我退休後還是會做同樣的工作 好像不用退
了解 退休只是想達成里程碑
→ jwli: 42歲就退休，人生還很長。
推 IM761231: 假設遇到失落的十年（經濟大蕭條）你有沒有辦法承受？
推 IM761231: 經濟持續走揚的假說，並沒有跟你「保證」每年都往上成
→ IM761231: 長，假設大盤有二至三年都持平或下探，你能hold 住你手
→ IM761231: 上的持股嗎
這應該可以，信仰放在心中。
※ 編輯: tony82501 (1.200.21.171 臺灣), 07/03/2021 12:43:37
推 lrm549: 那差不多要降槓桿了 總收入3000/(房貸1000+股票500)=2
→ lrm549: 股票的槓桿是定值2 超過都不建議長持
非常清楚 感謝L大的分享，3000我是抓到45歲前的總收入，假如要做到50歲的話槓桿又可
以再加大了？
補充目前槓桿是1200房貸+250信貸（目前50在活存，其餘當作頭期款）尚未投入股市/總
收入
推 buji: 股市反轉不是能否 hold 住的問題，而是總會想先停損再低接
推 buji: 但我贊成你將一部份資產配置到股票ETF,而非集中在房地產
推 smallcar801: 特別股可以研究一下，比較好的標的全年疫情也跌不到
→ smallcar801: 10%，而且幾個星期就回到票面價值
→ buji: 特別股也不錯
感謝分享
※ 編輯: tony82501 (1.200.21.171 臺灣), 07/03/2021 14:49:49
推 buji: 樓主也可留意投資邊際收益會逐漸降低，但邊際成本卻越來越高
→ buji: 所以隨著你的淨資產增加，槓桿其實應該降低
※ 編輯: tony82501 (114.137.248.187 臺灣), 07/03/2021 15:01:10
※ 編輯: tony82501 (114.137.248.187 臺灣), 07/03/2021 15:17:06
推 lrm549: 你好像修掉我的推文了XD
→ lrm549: 概念上是沒錯啦 連遺產也能算入 但估算要保守
→ lrm549: 人在看似順歲時都會膨脹 06年的人也不會想到08年的慘
→ lrm549: 第一次估算就建議抓8成 等之後每年估算再修正
→ roy0710: 這種東西10年後再來看了 其實買個整棟的套房來收租也不
→ roy0710: 錯！