[請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?

[PTTpeter (￣▽￣||)]

在新北市看到大約550萬的房子, 頭期款只要120萬左右, 預估可以租人12,000元/月

(因為預計要租給同事, 所以不會有遇到奧房客或房客自殺等風險)

那麼算起來就是12,000元*12個月/120萬=12%的年報酬率(還不用繳稅)

扣掉1%多的房貸利息, 大約還有10%的淨投資報酬

是不是比起最近很熱的存股, 無論是金融股或ETF的5%要強多了?

而且存股會有賺了股利賠了股價的風險問題, 遇到股災可能嚇到把股票賣了

反觀房價就相對保值多了, 幾乎是只漲不跌, 或者相對抗跌對嗎?

缺點大概只有存股每年可以領回現金, 但房租卻是要拿去還房貸,所以沒有現金可拿

等真的要用錢時, 把房子賣掉, 才能拿回現金。

請各位給點意見, 這樣的投資看起來是不是可行?  10%滿誘人的耶!

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 103.3.194.178 (臺灣)
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→ PTTpeter: 我發現我房貸利息是不是算錯了, 好像不是投報的1%多
→ ffaarr: 房子也沒有穩租出去還要花心力金錢維護…還有稅金
→ ffaarr: 然後台灣房子只是沒大跌過，不代表未來也不會。
→ ffaarr: 美國人日本人歐洲人中國人應該都曾以為房子不會大跌
→ ffaarr: 然後都遇到了，就看台灣人是不是也是。
→ ffaarr: 然後你貸款部位是4倍大所以房貸成本也要算4倍。
可是如果還沒投資就假設標的物可能會跌,那不就什麼投資都不能做了?
※ 編輯: PTTpeter (103.3.194.178 臺灣), 08/07/2021 18:18:59
推 mavericks329: 這樣計算是錯的吧，12000的租金不用繳房貸嗎
房貸大約15000,自己要再貼3000,但繳出去的本金都算是獲利,在未來賣房子時可以拿
回來,只有利息才是銀行賺走,這樣算起獲利好像不是10%,可能只有7-8% >.<
→ ffaarr: 不是假設會跌，而不是不要假設不會跌。
房價短期波動當然是有的, 但長期來看應該是持平或穩定上漲的
→ mavericks329: 要用每個月扣掉房貸後剩下的錢算比較準確
要扣掉房貸的利息, 不是全部的房貸
→ aloness: 資產本來就是會有波動，連黃金都會跌了
→ ffaarr: 投資任何東西都要先把各種可能的狀況風險考慮之後再決定。
沒錯,會選擇房地產就是想說這個是風險最低的,最保值的商品,存股什麼的風險都更高
→ aloness: 玩房短期(10年內)應該還行，超過20年要面對的是剛需人口
→ aloness: 減半的問題
→ aloness: 然後我們這一代20年後要的都是電梯房
→ ffaarr: 先確定最糟的狀況你能接受也想好面對方式就可以投資沒問題
如果投資前先用最糟的狀況來評估,根本沒有人敢投資呀!
假設要投資100塊的股票, 你先假設他有可能跌到10塊, 那你怎麼買得下手?
推 youzi1114: 你的投報10%竟然不用算付房貸，那你可以說借100萬放股
→ youzi1114: 票，隨便股利多少投報率都無限大
我不是有說扣掉房貸利息嗎? 利息以外的都是獲利呀!
→ aloness: 報酬率無限大其實是無本當沖 XD
推 lovefisk: 應該要把你每個月還的本金慢慢加回你的成本
每個月還的本金算帳面上的獲利,不能算是成本吧?
就好像你買了100萬的股票,每個月漲一點,漲到200萬時,你會說你的成本是200萬還是100萬?
*[1:37m推 ddey: 首先你得有很蠢的同事  他不會自己去買嗎                    08/07 18:51
你講的很簡單,買房子得有頭期款啊! 你以為每個租房子的人都拿得出頭期款嗎?
如果是這樣,世界上就不會有人租房子了!
→ opm: 印象裡公務員第3大死因就是自殺,您公司是幸福企業?
我不是公務員!
→ opm: 我在一個單位待過4年死8個的,那8個都沒超過30歲
你的單位也太扯了吧! 你在日本公司還是韓國公司哦?
推 molsmopuim: 可加社宅包租代管計劃 每間月租金15K內免稅 房屋稅 地
→ molsmopuim: 價稅採自用住宅優惠稅率
→ brian0320: 請問樓上幾位大大說的還房貸,不就是還自己不用準備的本
→ brian0320: 金也就是自己的錢嗎,所以投報率要把這些錢算進來嗎
你說的沒錯,每個月繳的本金都是獲利,未來賣房子就能拿回來的,只有房貸的利息才是支出
推 rich49: 問題是你承受的財務壓力（內含貶值 管理及成本
推 rich49: 用年化報酬率計算/和你的本身投資去對比吧
貶值? 房子是增值吧,長期來看! 管理成本每年可能會吃掉個1-2%吼,好像也不少!
→ jwli: 買房出租除了稅之外，還有家電、裝潢及傢俱費用。
→ a0356482: 貸320萬 20年1.31%每月房貸15163
→ a0356482: 買房出租的投報 房版討論很多 建議多爬文 或搜尋怪老子
推 kitten123: 同事就不會自殺嗎? XD
推 transistor: 數學上沒錯  扣除房貸利率  約可賺8%左右  不過等開始
→ transistor: 繳本金就會慢慢稀釋報酬率  而且也要注意房地合一2.0
如果把賺到的租金投入還本金,是不是可視為帳面上的獲利,而非成本?
※ 編輯: PTTpeter (103.3.194.178 臺灣), 08/08/2021 00:24:50
→ transistor: 還是算成本
→ slchao: 假設房屋不跌，房貸不增貸，利潤12%隨本金增加逐漸下降，
→ slchao: 總平均大約5%
→ slchao: 可以想像成貸款隨時間80%～0，粗估平均4成》本金330，年
→ slchao: 獲利14.4
→ slchao: 當假設改變，獲利也會改變，注意貸款成數和現金流即可，
→ slchao: 我覺得值得
→ opm: 那個出一堆事的叫中華民國政府單位...-.-
→ opm: 2021年一場火,桃園就死了6個消防隊員,死得快的也不只消防隊
推 gyqmo: 拿消防員比喻不對吧，職業性質差那麼多
推 Femo: 你幹嘛說出來啦..有12%當然偷偷賺，講出來是想送人嗎?
講出來是因為不確定,所以上來問一下,確認我想的有沒有問題。
→ evolution999: 報酬率請用總價算
怎麼會是總價,總投入資金只有頭期款不是嗎?
是開5倍摃桿,所以不應該用總價吧!
推 secrectlife: 本金算獲利好像怪怪的，那些繳出去的錢隱含機會成本
那些繳出去的錢是你帳上未結清的獲利,要在你賣掉房子時,那些獲利才會兌現。
就跟你買股票一樣,你花100萬買的股票漲到150萬,你會說成本是100萬還是150萬?
→ secrectlife: 而且三十年後，你當初買的房子確定還能保值嗎
保不保值應該是用相對的,你有什麼其他商品比房子更保值或更能抗通澎的嗎?
而且年報酬只要高於3%就已經贏通澎了不是嗎?
→ secrectlife: 就算持平其實也已經吃到通膨了，扣掉通膨其實會跌蠻
→ secrectlife: 多的
→ ashidaka: 本金是陸續投進去的成本，為什麼你會認為是獲利？
繳出去的錢在你未來賣掉房子時,那些錢都可以拿回來,不是獲利是什麼?
就跟你股票賺錢時,在你還沒有賣掉股票前,你會說那些帳上利潤是成本還是獲利?
→ aloness: 你用excel算算金流就知道為什麼…房版著名包租公iz大都
→ aloness: 知道要扣，不要被一堆不知所云的謊話影響
推 ddey: 貸款是本金接近4倍  你怎麼會用1.x%利息
推 goliathplus: 直接拉試算表算IRR就好
→ goliathplus: 基本上本金歸還算是成本 獲利是在實現時計算
推 seafamily6: 當房東也很多支出唷，房屋修繕、稅金、所得稅等等
→ evolution999: 廣告+2
推 acclkk: 基本上我都這樣算,只是每年投報會下降
推 roy0710: 要貼錢的都不是好的收租件
→ ffaarr: 不假設最差的狀況和應變方式，如果遇到你要怎麼辦？
→ ffaarr: 你是在投資不是在賭博…
→ ffaarr: 如果不能接受股票從100跌到10的最糟狀況本來就不該投資
→ ffaarr: 或是把投入比例低到自己可接受為止
如果預期有可能跌到10元,我想這無論什麼比例都沒人會想做這樣的投資才是吧!
推 hank055112: F大真有耐心，給意見還要被這種口氣質疑真辛苦
沒有什麼口氣不口氣的,我口氣一直很好,大家是就事論事,你少在那邊道德綁架
→ yuui: 覺得自己好棒棒 還來問個鳥 這裡的人就是太好
→ ashidaka: 賣掉房子可以拿回來的就叫獲利,那你的頭期款也可以算是
頭期款是你自己籌的,但房貸是房客繳的,房客繳的不就是買房出租的主要獲利嗎?
→ ashidaka: 獲利囉? 所以應該是在做無本生意耶XD
→ ashidaka: 報酬率無限大的奇蹟被你發現了,建議不要遲疑快all-in吧
噓 sonyc503: 蠻不錯的啊 10趴耶 當然可行阿! 啊不小心按到噓 嘻嘻
噓 viavia2357: 本金叫獲利，哇靠世界的奧妙被你發現
推 daze: 一言以蔽之："貨幣有時間價值。"
就是貨幣有時間價值才需要做投資啊, 不然都被通澎吃掉了!
→ adearlover: 賣房前繳出去的房貸和利息也有機會成本，要不要扣掉?
繳出去的房貸是未實現獲利,哪有什麼機會成本,好比你買股票從100漲到120,你沒賣掉之前
你會說多出來的20有機會成本,所以算是你的成本嗎?  還是你的成本只有投入的那100元?
推 ashidaka: 錢不會從天上掉下來，房貸是用房客給你的租金繳的所以不
→ ashidaka: 算成本，頭期款也是用某人轉讓給你的錢交的也不該算成本
→ ashidaka: ，所以你買房還是無成本報酬率無限大的奇蹟值得立刻all-
→ ashidaka: in
你到底知不知道你在講什麼?
→ daze: "貨幣有時間價值"的意思是，第1年的1萬2房租，跟第30年賣房
→ daze: 才能取回的1萬2，價值是不相等的。
→ daze: 平常去買個東西過幾天就賣掉，會有"1元就是1元"的錯覺，但當
→ daze: 你的投資展望長達二、三十年，這種錯覺是很有害的。
我懂你們的意思了,假設我買一張100元的股票,預望每年漲5%,那應該是
1 105元
2 110.25元
3 115.76元
4 121.55元
但房租投入房貸應該要有複利的效果才有意義,如果租金還是維持每年1萬2,那就沒有複利
的效果,等於投入的房貸沒有為我創造更多的獲利,所以年報酬會逐年下降對吧!
→ slchao: 推daze大大
→ slchao: 以前也覺得儲蓄險, 期滿領錢單利很優, 算IRR就...呵呵
推 joyca: daze的時間價值發現很多人都沒有概念，未來的錢相較於現在
→ joyca: 就是不值錢，今天手上1000塊，延遲一個月給你，實際上是要
→ joyca: 1000+X元給你（利率、通膨），一體兩面的概念就是折舊。
→ plase: 你可以看看0050的年化報酬率
※ 編輯: PTTpeter (103.3.194.178 臺灣), 08/10/2021 23:32:35
推 Zumi: 你怎麼就知道你同事未來不會奧起來或自殺XD
→ rachelc: 要是房客在裡面燒炭 價值直接砍半：）
噓 GoedeMorgen: 同事繳給你當房貸每月你就算獲利，最後賣房又算一次
→ GoedeMorgen: 獲利... 不覺得很奇怪嗎 你要把賣房拿回來的當獲利，
→ GoedeMorgen: 就不要把每月租金當獲利，反之亦然
→ GoedeMorgen: 你這樣的話心理上會錯估，雖然說一筆錢可以心理上爽
→ GoedeMorgen: 兩次很好，但很奇怪
推 joyca: ETF的8%是吧所有風險算進去後的投報率，對照房子的投報率
→ joyca: 可沒把耗損營運的衍生成本，以及天災人禍的風險成本算入，
→ joyca: 如果你要再進一步細究的話，ETF是設定完就完全沒你的事了
→ joyca: ，房子可以這樣嗎？
→ ShiuanRefuel: 你們大家好壞 原po好心指點大家 你們一直唱反調幹
→ ShiuanRefuel: 嘛 ccc
→ aloness: 其實就是房價2012~2016那波漲的太兇，才會有這樣的判斷
→ lights: 何不信貸再借100萬，這樣頭期款只要20萬捏
→ TommyHil: 想太多了，不可能整年租金收滿滿
推 kusomanfcu: 觀念正確 細節要修正
→ kusomanfcu: 因為 房租 和房本身地點價值增長(土地)
→ kusomanfcu: 計算好的話就和定期定額沒兩樣但是要資本夠
→ kusomanfcu: 還有盡量以繼承 不賣掉為長期目標
推 michael14: 開五倍的槓桿才賺12%…我是覺得真的很少