Re: [請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?

[daze (一期一會)]

※ 引述《aloness (aloness)》之銘言：
: 沒想到房版忽略本金要算的壞習慣
: 真的是四處影響
: 每個月還1萬5，借貸430萬
: 粗估是286期，再加算利息
: 粗算300期為25年
: 每月收12000，先依原文設定不漲租
: CASE1 25年後，以原價550萬賣出
: 不計漲租，稅金，修繕等
: 套IRR計算，年報酬5%
: CASE2，房價以1.7倍的935萬賣出
: 套IRR計算，年報酬8%
: 換言之，基本獲益跟買台泥領股息差不多
: 不過領股息後持續存股可能更好…
: 這多3% 的年報酬
: 就完全賭在25年後的房價
: 說真的，賭注很大
買房的IRR固然不見得非常理想
不過IRR也不是這個遊戲的全部
畢竟IRR不能吃也不能喝
能吃的是absolute return

房貸的價值，取決於個人的融資條件
融資條件越好，房貸的低利高額度屬性的價值就越低
房貸的投資選擇受限的缺點就相對突顯

若你能借到1.5%的400萬投資於VT
借1.3%的430萬投資於房地產實在不算好生意
只能借到3%的100萬投資於VT
借1.6%的430萬投資於房地產就相對有吸引力了

當然這也跟願意持有的風險資產數量有關
目標越高，房貸可能提供的額外槓桿就更可能發揮作用
如果只打算持有500萬風險資產
就算銀行願意借你2000萬也沒有實際意義

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So stand by your glasses steady,
Here’s good luck to the man in the sky,
Here’s a toast to the dead already,
Three cheers for the next man to die.

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 211.75.232.138 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1628434630.A.D35.html
→ PTTpeter: 如何能借到1.5%的錢投資VT?   信貸好像沒那麼低
融資條件夠好就借得到...
往上數個幾篇， #1X34g3ky 就有啦
→ PTTpeter: 投在股市相對風險高多了,十年之間股災至少2~3次
→ PTTpeter: 投在房地產似乎是相對抗跌,比較睡得安穩
※ 編輯: daze (211.75.232.138 臺灣), 08/08/2021 23:56:23
→ aloness: 股市你有公開合法的內線也是可以睡得很安穩 XD
推 LTpeacecraft: 有道理，看來大多數低於薪資中位數貸款條件不優的
→ LTpeacecraft: 人都值得買房
→ slchao: 風險程度跟個人成長經驗有關, 買房屋自住我很安心
→ slchao: 買房出租vs買ETF, 後者我比較安心
推 Linmon: 房子的最大缺點就是很難持有多間分散風險
→ aloness: 同一個類型的產品，持有多數並不能分攤風險唷
→ aloness: 所謂的分持避險，概念是越風馬牛不相干越好，才不會因為
→ aloness: 幾個主要因素(ex稅制)交錯影響造成投資標的一起受傷
推 volave: 房地產感覺就很好投資...以現況來說
→ PTTpeter: 要分散風險就不能全壓在房產,要分一部分去ETF
→ PTTpeter: 但房產下跌的機率比股票或ETF要小太多太多了吧
→ PTTpeter: 台股近20年有多少次股災?  房產有下跌過幾次?
推 dimond23: 用單一間房產，跟整體台股指數比較，你覺得哪個風險比
→ dimond23: 較高？
推 ken90007: 有人誤以為流動性不佳等於不會跌......如果房子每天都
→ ken90007: 有報價，感覺又是完全不一樣了。
→ aloness: 要看跌的過程簡單啊，home-sale 2017/2018的新聞撈一撈
→ aloness: ，幾十篇
→ joyca: 不是跌就說這投資標的不好吧，Beta係數的概念去瞭解一下