推 goliathplus: 一般是抓單一標5~15% 所以本夠粗的話是不影響穩定性 10/24 16:07
→ goliathplus: 如果追求收益那就是另一回事 10/24 16:07
推 lrm549: 只要持有就該納入了 不然你在計算上會失真 10/24 16:22
→ buji: 自住的不算 10/24 16:24
→ buji: 我指譬如你有三四千萬資金的話，要不要購入持有? 10/24 16:25
→ opm: 以個人整修老舊房屋經驗,是不太想再直接持有老舊房地產...-.- 10/24 16:28
推 lrm549: 如果本身沒有持有的話 特別去買是毫無意義 畢竟相同時間下 10/24 16:28
→ lrm549: 股市年化報酬是優於房市 10/24 16:28
→ opm: 麻煩事一堆,當初怎蓋出來的沒人清楚了 10/24 16:28
→ lrm549: 自助也要算阿 因為你可以增貸阿 取得極低的利率貸款在崩盤 10/24 16:30
→ lrm549: 加碼很重要的 10/24 16:30
→ opm: 不排除某些人有本事玩,也遇過入手裝修舊屋轉賣的 10/24 16:30
推 lrm549: 我講的時間是30年 如果考慮到槓桿5倍的話 那就必須要去IB 10/24 16:33
→ lrm549: 之類的券商才能類比了 10/24 16:33
→ daze: 某些論文建議可以持有10~20%。Empirically, 機構投資約持有 10/24 16:34
推 tomap41017: IB五倍槓桿遇到增加維持保證金的時間就悲劇了XDDD 10/24 16:35
→ daze: 5~10%。 但機構有能力在一定程度上達成diversification，這 10/24 16:35
→ ffaarr: 資產夠多又不怕麻煩的話納入一些房地產還算合理。 10/24 16:35
→ opm: 崩盤抄底加碼?要有很有眼光跟運氣,我不打算做這種事...-.- 10/24 16:35
→ daze: 是個人投資者很難達到的。 10/24 16:36
→ buji: 自住能增貸是優點，但畢竟不能收租只有繳稅維修的份 10/24 16:36
→ ffaarr: 即使報酬低於股市，和股市相關度不高還是有助分散風險 10/24 16:36
→ opm: 資產量夠大,優質房地產我個人覺得可以考慮,3-4千萬低了些? 10/24 16:37
→ daze: 一般來說，光是持有一棟自住可能也已經超過20%的比例了。 10/24 16:37
→ buji: 房價股價的相關性高嗎? 10/24 16:38
→ opm: 要收租就要有人流,有人流,條件好的房地產,相對幾千萬的總資產 10/24 16:38
→ opm: 曝險大了些?5%以內? 10/24 16:38
→ opm: 自住的無可奈何?一個住的順心的居所還是要的...-.- 10/24 16:39
→ daze: 有論文估計房產約相當於 35%股+65%債券。考慮到國家與地區差 10/24 16:39
→ buji: 即使買個2000萬的房子，本金只需4,5百，資產比重有限 10/24 16:40
→ daze: 異，估計beta=0.3~0.5或許不會差太多。 10/24 16:40
→ buji: daze大實在厲害! 小弟佩服! 10/24 16:41
→ daze: 以beta 0.35來說，房產的5倍槓桿，在股票只要開1.75倍 10/24 16:41
→ buji: 請問這句的意思是? 10/24 16:42
→ buji: 相當於beta 0.35 × 5? 10/24 16:43
→ daze: 如果準備了500萬頭期款想買2500萬房子，改成用500萬開1.75倍 10/24 16:44
→ daze: 槓桿買875萬股票，20年後獲利了結再回頭買房子，效果可能是 10/24 16:45
→ buji: 效果相當的意思? 風險與報酬都剛好相當嗎? 10/24 16:45
→ daze: 差不多。當然這其中有很多假設，期望值與分佈之類的 10/24 16:45
→ ffaarr: 資產配置比例是要連槓桿部分算進去，不能只看本金。 10/24 16:47
→ ffaarr: 買2000萬的房子負的房子風險就是2000萬不會是400萬。 10/24 16:48
→ opm: 很多的假設,很多過去的數據,要拿來做現在的決定,效果在未來 10/24 16:48
推 daze: 如果傾向保守一點，開個1.5倍槓桿，結果或許稍微落後房價， 10/24 16:49
→ opm: 不過沒辦法,不做決定也是種決定,盡量做自己覺得最好的選擇吧? 10/24 16:49
→ daze: 但獲得20年後再選的自由，或許也可以。如果房子非常心儀，確 10/24 16:50
→ daze: 定20年後不會後悔，要現在買就買吧。資產增加不完全等於效用 10/24 16:50
→ daze: ，還是效用比較重要。 10/24 16:52
→ buji: 若連槓桿都算進去，就是算ROE了 10/24 16:54
→ opm: 20年後還是不是活著都得看老天爺賞不賞臉,現在覺得好就好了 10/24 16:54
→ buji: ROA 10/24 16:54
→ opm: 但房地產單筆投資大,異質性高,鄰居管不動,多做功課... 10/24 16:55
推 daze: 500萬開2倍槓桿買股票，股票曝險就是1000萬。開5倍槓桿買房 10/24 16:55
→ buji: 談不上喜歡與否。 能達標的資產就是好資產 10/24 16:56
→ daze: ，房地產曝險當然是2500萬。 10/24 16:56
→ opm: 買個幅射屋,海砂屋,漏水屋,結構有問題,鄰居會縱火鬧事的,臉會 10/24 16:57
→ daze: 如果不是要自住，我是覺得一般人沒有必要特別買房當投資。 10/24 16:57
→ opm: 很綠? 10/24 16:57
→ buji: 房子的特性容易長期持有，股票比較難 10/24 16:57
→ daze: 一般人買房被貴個5%、10%司空見慣，20%價差也非不可能。磨擦 10/24 16:59
→ buji: 不過我的主要考量還是透過不同類型低/負相關，降低波動/風 10/24 16:59
→ buji: 險 10/24 16:59
→ daze: 大的市場或許專家有便宜貨可撿，但普通人只有被敲的份。還是 10/24 17:00
→ daze: 乖乖買市場相對有效率的股市比較省事。 10/24 17:00
推 awss1971: 單價過高,四千萬不足以讓我另外持有(不夠分散) 10/24 17:03
推 lrm549: 崩盤加碼 是指崩盤20%的情況 長期來說是不錯的加碼點位 10/24 17:09
推 lrm549: IB 開五倍的時機很少 只是舉例而已 10/24 17:14
→ buji: 曝險雖需以房價總價計算，但若看其beta, 似乎也不算很高 10/24 17:15
推 daze: 崩盤加碼其實跟房地產價值沒有太大關係。想加碼500萬，有一 10/24 17:15
→ daze: 千萬價值的房子可以借理財房貸，沒有房子IB槓桿開下去也是可 10/24 17:16
→ daze: 以借到500萬 10/24 17:16
→ daze: 看會不會覺得175%股+325%債的風險優於200%債嘍。Risk Parity 10/24 17:17
→ daze: 派常持這種觀點。我自己是不採取這種觀點。 10/24 17:18
→ buji: 若有4千，拿出四百頭款買房，剩餘股債年化報酬率算7%,等3年 10/24 17:19
→ buji: 還本約200, 房產本金佔到600，股債也來到 10/24 17:21
→ buji: 4400萬，房產投入本金占比600/(4400+600)=12%, 比重也還好 10/24 17:22
推 joyca: 台灣的房產跟國外的房產不能相提並論，有看過一個說法（西 10/24 17:22
→ joyca: 方學者講通膨），東西方的房子用料不同，所以折舊不同，估 10/24 17:22
→ joyca: 價水平也不同，再來就是制度跟社會風氣，看看中國就是極端 10/24 17:22
→ joyca: 案例，你在中國投什麼幾乎都會被割，多害相權取其輕，老百 10/24 17:22
→ joyca: 姓還是只能投房市，台灣也有那麼一點味道在，投資管道被限 10/24 17:22
→ joyca: 縮，主流市場就是那些，還有就是借貸的優勢，台灣一般人要 10/24 17:22
→ joyca: 借錢最好的管道就是房貸了，諸多因素導致台灣不動產市場的 10/24 17:22
→ joyca: 不合理優勢存在。 10/24 17:22
推 joyca: 但不動產如D大所言，實務面上太多眉眉角角，太多隱藏成本 10/24 17:41
→ joyca: 。 10/24 17:41
推 daze: 如果房子火災燒掉了，貸款還是要繳。損失是2000萬，不只是 10/24 17:43
→ daze: 頭期款的400萬而已。 10/24 17:43
推 Kwamai: 在台北之外 有自住需求 買房普遍划算. 林區 老巴 都說買. 10/24 18:02
→ Kwamai: 問的是第二間配置的話. 新房普遍上千萬. 財產超過5000再 10/24 18:04
→ Kwamai: 考慮. 是不是看到這幾年all in 房產的賺到翻 癢癢的? 10/24 18:05
→ buji: 不是的。我知道房地產的投報率低於股市，是為了配置降低波動 10/24 18:10
推 evolution999: 非自住就不用了，投資別的實在 10/24 18:14
→ evolution999: 股債平衡就好 10/24 18:15
推 daze: 房地產看似波動低，是因為沒有即時報價。如果只是不想看即時 10/24 18:20
→ daze: 報價，把股票app刪掉就好。 10/24 18:20
推 chenblue: 台灣的有錢人普遍會把房地產納入一定投資比例。不過一 10/24 18:36
→ chenblue: 般人若非想提高槓桿，確實不一定需要，就像d大講的。小 10/24 18:36
→ chenblue: 資族光一間自住，可能就已經吃掉20～50%總資產了。 10/24 18:36
→ opm: 三四千萬台北市蛋黃區一戶可能都不夠,看個人狀況吧? 10/24 18:52
→ opm: 剛好住在偏遠縣市的大學區,有學生租屋需求的話?要不就鄉下店 10/24 18:54
→ opm: 面都少了點 10/24 18:54
→ buji: 年紀漸大之後，的確會希望報酬固定，希望資產波動降低 10/24 18:59
→ buji: 高齡資產人士另外也有遺贈節稅考量 10/24 19:00
→ buji: 自住的房子真要納入可投資資產計算嗎?雖可增值但無房租收入 10/24 19:03
→ buji: 不然就是雖納入，但估計的房租收入以房租支出沖銷掉 10/24 19:05
推 daze: 台灣的遺產稅率上限20%，以房地產的摩擦成本來說，一買一賣 10/24 19:30
→ daze: 可能就先掉個10%。節稅效果真的很理想嗎? 10/24 19:31
→ daze: 而且繼承後以公告現值為取得成本，繼承時節稅，賣掉時未必節 10/24 19:39
→ daze: 稅。 10/24 19:39
→ daze: 如果不確定繼承人願意長期持有繼承到的房子，繼承現金可能比 10/24 19:42
→ daze: 較省事。 10/24 19:42
推 daze: 我覺得自住的房子要不要納入可投資資產計算都可以，將房租收 10/24 19:49
→ daze: 入跟房租支出沖銷之後，結果可能沒有差很多。 10/24 19:50
→ daze: 如果打算退休後換比較小間的房子，把大房子跟小房子間的差額 10/24 19:51
→ daze: 納入投資資產計算，或許也可以 10/24 19:51
→ buji: 公告現值比市價(=現金)低很多，即使邊際稅率 10/24 20:00
→ buji: 10%, 繼承房子與現金，遺產稅就會差到幾百萬 10/24 20:01
推 daze: 但賣掉時要繳房地合一稅。持有10年以上15%，也只稍低於20%遺 10/24 20:04
→ daze: 產稅。如果被課到45%，更是划不來 10/24 20:05
→ buji: 處理遺產是另一個課題，我想先走的老人家不會讓孩子被課45% 10/24 20:08
→ opm: 老人家走時根本沒想好的一堆吧?遺產是活著的人要處理的事 10/24 20:13
推 daze: 老人家買的房子，孩子不見得想要持續持有。且實際繼承可能是 10/24 20:13
→ daze: 購買之後多年才發生，購買時想得很好，日後如何也難說。 10/24 20:13
→ daze: 比如孩子已移民國外，房子乾脆直接賣掉...房地合一稅貴也只 10/24 20:16
→ daze: 好讓他貴。 10/24 20:16
→ buji: 永遠有各種不確定性。這沒辦法。 10/24 20:22
→ buji: 股票在空頭時投資人會想賣出，雖說從結果來看不一定更好 10/24 20:25
→ buji: 但房產由於有抗跌的特性，加上高交易成本，較容易長期持有 10/24 20:26
→ buji: 整體而言股票似應比房產更好，可是投資者仍眾，故可能有沒想 10/24 20:27
→ buji: 到的優點... 10/24 20:27
→ opm: 不見得是優點,盲區也管用...-.- 10/24 20:36
→ Intension: 比較好奇d大說的，ib可融資貸到500萬要資產多少才可以 10/24 22:31
→ Intension: 貸到 10/24 22:31
推 daze: 50% margin requirement的話要等量資產。如果買ES也算的話， 10/24 22:49
→ daze: 20000美元也可以開22萬美元部位。至於跌個2%就會margin call 10/24 22:51
→ daze: ，那是使用者自己的問題 10/24 22:51
→ daze: 是說本來的設定可能是有500萬股票+1000萬房產，用房子借500 10/24 22:55
→ daze: 出來加碼。如果沒有房子而有1500萬股票，融資500萬的槓桿率 10/24 22:56
→ daze: 其實也還好而已 10/24 22:57
→ Intension: 謝謝d大，再請教ib等量資產融資500萬跌幾%會收到margi 10/24 23:21
→ Intension: n call? 10/24 23:21
推 daze: margin requirement隨時可以變動。假定25% maintain margin 10/24 23:27
→ daze: ，跌33%會margin call。 10/24 23:27
推 maypcc: 買房擺20年很容易 買股債擺20年幾乎很少 而且中間遇到幾 10/24 23:51
→ maypcc: 次空頭還要抱得住... 10/24 23:51
推 tnarthur: 真的 一堆人都嘴上說說抱的住 貞的股災來就賣掉 10/25 00:03
→ tnarthur: 不然股市哪裡那麼多韭菜 10/25 00:03
推 bboman: IB的維持金是會變動的，去年崩盤後，IB就有臨時調高維持金 10/25 00:49
→ bboman: 想在IB開槓桿的可能還要考慮這個風險 10/25 00:50
→ buji: 意思是股票像女/男友或p友，房地產像老婆/老公? 10/25 00:58
→ Intension: 那是對自己的股票沒信心，如果不是全股，有股債配合， 10/25 08:14
→ Intension: 股災也有債券可對沖 10/25 08:14
→ Intension: 當然如果只追求安心，那就是犧牲一點報酬而已，不知道 10/25 08:16
→ Intension: 開融資槓桿買全市場股債配為何會抱不住.. 10/25 08:16
→ buji: 我自己的經驗是金融海嘯那波我抱不住 10/25 08:25
→ Intension: 那就選房吧，個人安心就好 10/25 08:26
→ buji: 自己的風險承受能力有多高? 事前無法想像 10/25 08:26
→ buji: 我只是考慮資產一部份為房產，股票部位仍在 10/25 08:27
→ Intension: 透過金融海嘯知道也很好，去年3月我是很高興機會來了 10/25 08:27
→ Intension: 請問去年崩盤如果是按以下配置，因為是融資保守一點， 10/25 09:00
→ Intension: 股7:3如下 10/25 09:00
→ Intension: 最大回撤也才11.83%，會收到ib提高保證金的margin cal 10/25 09:01
→ Intension: l嗎？謝謝 10/25 09:01
→ ffaarr: 跟以往的大熊市比，去年崩盤是非常容易渡過的下跌。 10/25 09:02
→ Intension: 其他正股部分仍維持原因來配置股8債2 10/25 09:03
→ Intension: 謝謝哆啦王，因為vt 沒有金融海嘯資料，用vti代替，如 10/25 09:06
→ Intension: 果是以下配置，會收到margin call 嗎？ 10/25 09:06
→ Intension: 最大回撤30.5 10/25 09:07
→ ffaarr: 市場大跌的時候ib會調高保證金需求，所以事先算不準。 10/25 09:12
→ ffaarr: 然後因為我ib從來沒用超過10%過，所以沒有很細計算過。 10/25 09:14
→ buji: 去年的股災我還沒來得及想好怎麼做就V型反轉了 10/25 09:18
推 maypcc: 去年有多頭總司令 川普 馬上逼fed降為0碼大撒B保證美金一 10/25 09:21
→ maypcc: 定夠不會有流動性風險 不然照以往的空頭走勢 不會拉這麼 10/25 09:21
→ maypcc: 快 10/25 09:21
→ buji: 下次熊市也許股債齊跌喔 10/25 09:29
→ Intension: 至少前幾次股災都沒有啦 10/25 09:43
→ Intension: 選自己安心的方式吧，股房都好 10/25 09:46
→ Intension: 只是討論各自的優缺點而已 10/25 09:46
→ Intension: 想請教ib開融資按推文例股7債3配置，大概開幾倍不會收 10/25 09:49
→ Intension: 到margin call，以2008.2020股災來說 10/25 09:49
推 lrm549: 穩定不會被打電話當然是一倍阿 10/25 09:59
→ lrm549: 你要看你買的標的 會寫能開到幾倍 10/25 10:00
→ lrm549: 個股通常最多三倍的樣子 ETF和債券能開到5倍 10/25 10:01
推 lrm549: 搭配的部分你只能自己算了 除非你寫出標的和當時的保證金 10/25 10:02
→ lrm549: 門檻 10/25 10:02
→ Intension: 本金400萬，買vti:60，ief:30，tsm:10 10/25 10:04
→ Intension: 2008,2020股災這樣開1.5到2倍會收到margin call嗎 10/25 10:06
當我們做股債配置時，並不拿債券的報酬率來比股票的。為何股房搭配時，就需要比較房地產與股票的報酬率呢?
我們並不是把股債配置換成房債配置，而是把股債擴充成股房債配置(也可再加其他如黃金etc)。目的本來就不是追求更高的投報率啊
※ 編輯: buji (210.200.192.21 臺灣), 10/25/2021 12:06:33
→ Intension: 因為台灣房市漲幅大概跟股票差不多了 10/25 12:09
→ Intension: 所以自然在選資金運用時會比較，畢竟選了一個就可能失 10/25 12:11
→ Intension: 去投另一個的機會成本 10/25 12:11
→ Intension: 資本大的當然可以選股房配置，但資本小的就自然追求高 10/25 12:12
→ Intension: 報酬可能性較大的一方 10/25 12:12
→ Intension: 股房都好啦，安心就好 10/25 12:13
如果有5000萬，原本股債8:2配置是 4000萬股票搭 1000萬債券。套前面 daze 大，房地產波動程度大致等於 35%股+65%債，於是可代換成:
3650 股 + 1000 房 + 350 債
即使房地產的投報率不如股票，卻優於債。整體來說反而優於股債82配置。
如果只有 3000萬，股債73配置，也可換成 1750股+1000房+250債。
事實上買了房子還可低利融資出來加大股票與現金部位，只要房租收入比房貸利息高就不虧了。
或者說 1750股+250債也可用2倍槓桿實際 1000來配置，房貸貸出部分作為保證金預備。這樣的話只要有 2000, 就能做如此配置且幾乎沒斷頭風險。
不知這麼想是否有什麼盲點?
※ 編輯: buji (210.200.192.21 臺灣), 10/27/2021 08:09:39
推 daze: 要用房地產代換部分股債配置，如果理解並接受這樣會有較高 10/27 10:09
→ daze: idiosyncratic risk的話，倒也未嘗不可。 10/27 10:09
→ daze: 但槓桿部份，如果你在沒有房的情況下就願意開槓桿，在有房 10/27 10:09
→ daze: 時用更方便的房貸代換掉其他槓桿方式自然無妨。如果在沒有 10/27 10:09
→ daze: 房時不願意開槓桿，可能不宜純粹因為房貸很方便就額外開槓 10/27 10:09
→ daze: 桿。 10/27 10:09
→ buji: 我想主要是自己的持股比例較低，而低風險資產較 10/27 10:42
→ buji: 不具抗通膨能力，黃金又不生息，所以考慮房產 10/27 10:43
推 SweetLee: 自住需求就買 沒需求就不需要去交易產生成本 11/06 18:08
→ buji: 沒想到2022就是出現股債齊跌的一年 01/25 11:50