[心得] 資產配置: 房地產

[daze (一期一會)]

Blog post:
https://daze68.blogspot.com/2021/11/asset-allocation-real-estate.html

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考慮一個理想的模型:
一個保守的投資人，手上有一筆錢，要靠投資收益活到永遠
假設他目前的支出是房租30%，食物30%，其他開銷40%
且他認為目前的支出是理想的

如果他決定買房子，就鎖定了未來房租變化的風險
如果他能用30%的總資產買到現在租的房子
即使房子不提供任何其他報酬
降低的風險也會增加他的utility
(在理想世界中，房子永遠不會壞，不考慮搬家，也沒有房屋稅等等......)

事實上，對我們這位保守的投資人來說
要是付出100%資產，可以獲得永遠包吃包住包其他開銷的待遇
這是個完美的交易

但如果他決定在房地產上
投資超過hedging自己的房租風險的比重
比如再買一間租人
這時就有一個風險是房租的價格波動跟他的食物與其他開銷的價格波動，不一定會一致
即使只考慮通膨，房租的通膨也不見得要等於食物的通膨
此時房地產的報酬率是否能彌補他額外承擔的風險，就要納入評估

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考慮一個未來30年有薪資收入的人
如果他的未來收入無風險
且允許他將所有未來收入以無風險利率借貸到現在
他也可以像上面那位投資人一樣行動
把生涯總資產的30%用來買房並增加utility

但當我們追加更多現實考量時
這件事就漸漸不再這麼顯而易見
如果借款利率超過無風險利率?
如果未來收入不完全無風險?
如果需要搬家?如果......?

以保守的投資人來說
也許用20%的生涯總資產抵銷30%的支出大致上仍然會是個好主意吧
如果找得到這種交易的話

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"We can allow for multiple consumption goods, and consider assets that are
indexed to the price of one of these goods. A house, for example, can be
regarded as an asset that delivers a constant flow of housing services, in
the same way that an indexed bond delivers a constant flow of consumption." ~
Campbell, J. Y., & Viceira, L. (2001). Who should buy long-term bonds?.
American Economic Review, 91(1), 99-127.

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.27.165.29 (臺灣)
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※ 編輯: daze (114.27.165.29 臺灣), 11/14/2021 10:49:07
推 buji: 看d大的文總能學到很多思考的方法
→ buji: 就我個人的印象，較大問題不是借款利率高於無風險利率，而是
→ buji: 未來30年有薪資收入且無風險。多數中年人都知道，工作可能越
→ buji: 換越差，收入越來越少，甚至找不到工作，創業也無法成功
推 chenblue: 同意。對一般人來說，理想配置可能就是適當槓桿，讓市
→ chenblue: 場效率與通膨幫自己賺錢。心思其實該放在本業上，尤其
→ chenblue: 是累積經驗、管理、人脈這種愈老賺愈多的技能。
→ chenblue: 至於房產股票怎麼配，就也看個性，和各人知識經驗優勢
→ chenblue: 但現金流不夠的人，太高資產比例都在房子就是風險
如果改變一下假設
一個認為房租佔總支出60%是理想支出的人
(也許某些人不在意吃穿，就是想要住大房子)
可能就適合用生涯總資產的一半來買房

至於房貸辦不辦得成或繳不繳得起，另當別論
※ 編輯: daze (114.27.165.29 臺灣), 11/14/2021 12:50:56
推 buji: 槓桿來自未來收入提前支用，所以隨年齡上升槓桿
→ buji: 倍率需減少
→ slchao: 謝謝d大的分享, 回歸到資產配置比例, 再來思考買or租
推 xu3wu0fu6: 這個計算看起來預期未來薪資高於現在薪資，假設薪資
推 xu3wu0fu6: 我看錯了，是只看支出。這樣整體支出很低的人，收入
→ xu3wu0fu6: 很高的人感覺計算也會有問題
→ xu3wu0fu6: ex.房租支出1.5W 但是支出占比50%，生涯收入1億，他可
→ xu3wu0fu6: 買4~5千萬的房子，可是就可以租到租金8萬的房子
→ xu3wu0fu6: 除了奢侈品，一般消費再怎麼有錢也不會提高太多
推 xu3wu0fu6: 這模型太過理想，實際應用感覺問題重重
推 bouzi502: 推
→ daze: 如果房租一萬五占支出50%,一個選擇是發現錢花太少，可以考
→ daze: 慮多花一點。不想多花錢的話，另一個選擇是用更少資產買下
→ daze: 房租一萬五的房子，模型只是推論用50%資產買下可以接受，能
→ daze: 用15%資產買下當然更好。
→ daze: 另外，這個推論是針對非常保守的投資人，比如相對風險趨避
→ daze: 係數5000之類的。對比較不保守的投資人，推論出的資產比例
→ daze: 可能是較低的。
→ daze: 說到可以多花錢，如果有馬斯洛所謂的自我實現的需求，應該
→ daze: 不至於有「錢太多花不掉」的「困擾」。而如果並沒有這種需
→ daze: 求，用生涯總資產購買「閒暇」也可以是一種方向，減少工時
→ daze: 或提早退休皆可考慮。