Re: [討論] 把房產100%抵押買股的人多嗎？

[daze (一期一會)]

→ Intension: 而是3000萬房，1800萬股，房再貸8成買股
你打算貸款2400萬，共持有4200萬股票。
→ Intension: 以上是例子
→ Intension: 不知道有沒有敢這樣作，或是這樣作的風險是什麼
→ Intension: 有沒有人
→ Intension: 這樣開1.5倍槓桿應該還好吧？
不算房屋的話，你的槓桿是233%
→ Intension: 而且如果真遇到熊市，房貸利息還可能降低很多
假設你一年開銷120萬，30年期貸款2400萬，年息2%，本息平均攤還一年攤106萬。
假設剛投入股市就吃50%跌幅，之後10年每年漲7%。通膨2%。
(這個熊市我想並不算非常harsh)
股市跌50%時，房價跌25%，也沒有增貸的空間。
且你已經辭職了，如果銀行只讓你貸6成或5成，即使房價沒跌也難以增貸。

你的資產與負債會長這樣:

        股票    負債    開銷    還債
        4200.0  -2400.0
year0   2100.0  -2400.0 120.0   106.0
year1   2021.0  -2342.0 122.4   106.0
year2   1934.1  -2282.8 124.8   106.0
year3   1838.6  -2222.5 127.3   106.0
year4   1734.0  -2160.9 129.9   106.0
year5   1619.5  -2098.2 132.5   106.0
year6   1494.3  -2034.1 135.1   106.0
year7   1357.8  -1968.8 137.8   106.0
year8   1209.0  -1902.2 140.6   106.0
year9   1047.0  -1834.2 143.4   106.0
year10   870.9  -1764.9 146.3   106.0

(yearN+1股票 = yearN股票*1.07 - yearN開銷 - yearN還債
 yearN+1房貸 = yearN房貸*1.02 + yearN還債
 yearN+1開銷 = yearN開銷*1.02   )

房價10年後也漲回3000萬了，現在你打算怎麼做?
或者到第幾年時，你會受不了而賣掉房子?

--
So stand by your glasses steady,
Here’s good luck to the man in the sky,
Here’s a toast to the dead already,
Three cheers for the next man to die.

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.27.177.144 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1637842814.A.6A1.html
→ Intension: 為什麼槓桿要不算房子呢?槓桿不是以總資產算的嗎？
你也可以設定看什麼情況下你會決定賣掉房子
如果從頭到尾都不會賣房，房子只作為擔保品存在
那上面這個資產表內，房子不需要出現
→ Intension: 有配置20%的公債，2008才跌37%左右，會到50%嗎？而且
也可以。 那就公債20%，跌37%，每年漲6%。
        股票    負債    開銷    還債
        4200.0  -2400.0
year0   2646.0  -2400.0 120.000 106.0
year1   2578.8  -2342.0 122.400 106.0
year2   2505.1  -2282.8 124.848 106.0
year3   2424.5  -2222.5 127.345 106.0
year4   2336.7  -2160.9 129.892 106.0
year5   2241.0  -2098.2 132.490 106.0
year6   2136.9  -2034.1 135.139 106.0
year7   2024.0  -1968.8 137.842 106.0
year8   1901.6  -1902.2 140.599 106.0
year9   1769.1  -1834.2 143.411 106.0
year10  1625.9  -1764.9 146.279 106.0

Yeah, Much better.
→ Intension: 還有量化寬鬆政策
If you really want to count on that...
※ 編輯: daze (114.27.177.144 臺灣), 11/25/2021 20:32:09
→ Intension: 更正2008最大跌39%，但一年最後是跌26%
→ Intension: 熊市經濟不好，很大機會房貸再降息，
推 Sana: 你確定QE會再奏效？
→ Intension: 還是d大覺得以後量化寬鬆政策會沒有用嗎？
推 Sana: 我覺得很難再有用
→ Intension: 畢竟之前熊市用了2次都有用啊，2000年是因為很多公司
→ Intension: 都賣夢想才熊那麼久，現在很多公司是有良好的資產負債
→ Intension: 表跟營利的，而且fed可能讓股市一直熊嗎？
→ Intension: QE不能一直用，所以現在經濟慢慢恢復就要縮債升息，下
→ Intension: 次才可以再用
→ Intension: s大覺得很難有用的原因是?
→ Intension: 另外每年漲6%會不會有點少，就算從2008算，每年也還有
→ Intension: 10%
如果是想要知道風險，大概不需要一些心想事成的設定
但總之Excel很好用，你可以自己設定條件拉拉看。
→ Intension: 平均，不是每年
→ Intension: 另外，如果真遇到熊，會動態提領，目前月花費3萬就算
→ Intension: 夠，一開始退休可能也不會大幅增加花費，會等資產到安
→ Intension: 全點數字再慢慢增加
→ Intension: 個人物慾還好
一年只花36萬。year10 股票2827萬，負債-1765萬。Better。
※ 編輯: daze (114.27.177.144 臺灣), 11/25/2021 20:54:48
→ Intension: 而且如果房子不能算，假設按文中花費，會讓股票資產達
well...如果想動用房子的話，你設想的方案? 分租?
→ Intension: 到5600萬(含槓桿)，至少維持4%法則，不然一定會用完的
→ Intension: 10%是心想事成的設定嗎？了解。但如果按全球低利環境
→ Intension: ，利息高的話大家都不用投資了，直接定存就好
→ Intension: 還是d大認為低利不會持續呢？
房貸2%不算高利吧
→ Intension: 應該說如果真的一進場就遇到2008跌幅，會讓提領率至少
→ Intension: 4%以下
假設買1000萬房子，剩下3800萬投入股票，每年開銷36萬
期初跌37%，年漲6%，通膨2%

        股票    負債    開銷    還債
        3800.0  0
year0   2394.0  0       36.0    0
year1   2501.6  0       36.7    0
year2   2615.0  0       37.5    0
year3   2734.5  0       38.2    0
year4   2860.3  0       39.0    0
year5   2993.0  0       39.7    0
year6   3132.8  0       40.5    0
year7   3280.2  0       41.4    0
year8   3435.7  0       42.2    0
year9   3599.7  0       43.0    0
year10  3772.6  0       43.9    0
※ 編輯: daze (114.27.177.144 臺灣), 11/25/2021 21:24:19
→ Intension: 我的意思是低利還只能用6%的漲幅來算嗎
6% = 7%*0.8 + 2%*0.2
我是傾向equities risk premium相對穩定，這裡是假設 ERP = 5% 。
你可以有不同看法
※ 編輯: daze (114.27.177.144 臺灣), 11/25/2021 21:31:02
→ Intension: 如果房貸都用2%了，為什麼股票漲幅只用6%來算呢？如果
→ Intension: 低利環境持續，股票漲幅至少也有10吧
→ Intension: 用10%算真的很高嗎
※ 編輯: daze (114.27.177.144 臺灣), 11/25/2021 21:32:18
推 youngkai: d大是舉例說明開槓桿233%，MDD會多恐怖
→ youngkai: 你無視可能風險，只看到可能報酬，只能說祝你好運
推 youngkai: 如果喜歡槓桿投資，真心推薦來作台指期跟台指選
→ youngkai: 無須負擔1.31%的銀行房貸利息
→ Sana: MDD是？
→ daze: maximum drawdown
→ Sana: XD MD就夠了
推 chenblue: 同意，其實第一篇就說，有穩定薪水再考慮這種槓桿增貸
→ chenblue: 投資。然後和其他方式槓桿相比，房產強項是連續寬限期
→ Intension: 了解善意的提醒，拉過excel 了，如果不算10%，設7%(算
→ Intension: 太高嗎？)股市報酬，4200萬一入場跌37%，借2400萬，通
→ Intension: 膨3%，房貸利息2%，開銷60萬，這筆資產繳完房貸後大概
→ Intension: 第59年才花完(大概壽命也差不多了)，這樣算保守了嗎？
→ Intension: 更正，含繳房貸時間可用59年
→ Intension: 如果用6%，第32年會用完，但房子隨通膨上漲至7500萬，
→ Intension: 可以賣掉一半鄉下房(如花蓮，我還蠻喜歡的，3千多萬應
→ Intension: 該夠了)，剩下一半繼續買股或是7500萬直接住養老院，
→ Intension: 這樣考量可否?
→ Intension: 買鄉下
→ MoneyEasy: 太多未知數，看後照鏡開車很危險，歷史可以參考，但沒
→ MoneyEasy: 發生過的事情，不代表以後不會發生，現在看似慣例的事
→ MoneyEasy: 情，說不定下次不會照慣例，計算數字很簡單，但還需考
→ MoneyEasy: 慮當下的心境，是否能堅持初衷，還是一個超預期的事情
→ MoneyEasy: ，影響原本的想法
推 tnarthur: 平均7%不等於每年7% 過程中只要有一天你現金流爆掉就
→ tnarthur: 沒得玩了 股市不是只有長多 也有長空 例如2000~2010年
→ tnarthur: 2018也是空了半年
推 tnarthur: 不過當然也有可能一輩子都不會遇到 總之祝好運
→ tnarthur: 我也認同不要過度參考歷史 就像疫情發生前誰知道
→ tnarthur: 誰又知道疫情發生後無限QE威力這麼強
稍微跑個蒙地卡羅模擬:
( R code: https://daze68.blogspot.com/2021/11/r-code-20211126.html )
借2400萬，股市曝險4200萬
每年開銷60萬，通膨2%。每年償還貸款106萬。

假定股市年回報為IID且遵守常態分佈，7% +/- 20%，模擬十萬筆30年股票回報
在30年內，即還清貸款前，股市資產歸0的比率是?
=> 約26%

配80%股票+20%無風險資產，假定年回報為 6% +/- 16%，模擬十萬筆30年回報
在30年內，股市資產歸0的比率是?
=> 約23%
※ 編輯: daze (114.27.177.144 臺灣), 11/26/2021 01:48:38
推 tnarthur: 有時候可能覺得反正出事美國會撒錢 股市以後不會長空
推 tnarthur: 反正就把自己交到美國手上 要錢沒有 要命一條
→ tnarthur: 不過我自己也覺得有生之年美國應該都會是強權啦
→ tnarthur: 而且還要考量到年老時可能會偏保守 如果資產減少會焦慮
→ Intension: 還有7成的成功率不會歸零，還蠻高的
→ Intension: 嗯，也是基於相信資本主義的美國會在有生之年都是世界
→ Intension: 強權，出事可以無限QE，所以打算這樣做
→ Intension: 2000年的長空如前面提過，不是不可能但覺得機會很低(
→ Intension: 基於現在財報獲利性，無限QE等時空背景)，因為找不到2
→ Intension: 000~2010年的資料(按全美指數80%+美中期公債20%)，但
→ Intension: 中間也不是負報酬，再加上可以動態提領(60萬花費自己
→ Intension: 算可以過得舒服，可以在遇到熊市減少一半花費)，如果
→ Intension: 美國都長空，房貸利率按過去還可能調降，經濟恢復看台
→ Intension: 灣也沒打算升息，現金流要爆掉機會又更降低了
→ Intension: 更正，中間也不是"都是"負報酬
→ Intension: 如果30年內股票資產真的花完，雙北房應該也至少隨通膨
→ Intension: 上漲，如果真腰斬，應該發生很嚴重的事(剩1500萬)也可
→ Intension: 以賣掉去鄉下，一定便宜到不行。
→ Intension: 是平均7%，但這樣去算已經算很保守不是嗎？實際某幾年
→ Intension: 會超過幾年不會
→ Intension: 請教各位認為QE未來無效的原因是?QE現金不值錢，只會
→ Intension: 不斷推升資產價格不是嗎？
→ Intension: 年老後資產縮小心態要考慮是沒錯，可如果股票資產縮小
→ Intension: ，雙北房子按常理至少抗跌也可以維持心態吧？
推 timmer: 開槓桿首要就是要想到不論何種狀況每個月本利和要還得出來
→ timmer: 把槓桿開到超過風險承受能力遇到大波動就是爆
→ timmer: 到時候就算漲回來 漲超過 跟爆倉的人沒有任何關係
推 tnarthur: 樓上正解 問題就在於開槓桿 爆掉遊戲就結束了
→ tnarthur: 尤其原提問者又打算放棄現有穩定職業
推 tnarthur: 如果是持有現股 只要不下市隨便你凹
→ tnarthur: 我如果是原提問者 我會調去相對輕鬆的單位
→ tnarthur: 不過每個人想法不一樣啦~
→ daze: Risk is in the eyes of the beholder. 26%爆掉風險是高是
→ daze: 低，個人可以有個人的評價。
推 tnarthur: 而且房子低流動性的特性 股災大家都沒錢 你房子賣給誰
→ tnarthur: 除非你要賤賣 那就是另一回事了
→ slchao: 推d大熱心
→ slchao: 沒收入又槓桿，出事再賣房去鄉下，不如現在就去鄉下，股
→ slchao: 票比例更高，槓桿更小，也更符合房屋資產不要過高的思維
→ slchao: 有資產能選買房的，部分人會犧牲部分報酬來提升生活品質，
→ slchao: 買的都是已上漲房屋，回頭看都會覺得提早買較好（我不敢
→ slchao: 說“部分”是多大，避免討論失焦XD）
→ slchao: 買貴無所謂，怕的是錯估自己的人生資本，買到超越自己負
→ slchao: 荷的水準
→ slchao: 股市順風房貸套利，地點正確房價上升，房貸借越多賺越多
→ slchao: 但如果？股市逆風？地點錯誤？備案？
→ slchao: 但我覺得I大的做法，以家族資產配置的角度，是ok的，I大追
→ slchao: 求高風險高報酬，I大的長輩是低風險已買房，順利就大賺，
→ slchao: 不順也有新北家可以住，不至於到鄉下啦
→ duriel3313: 最差的時候就..開始賣債阿 也不是嘎不過就資產歸零吧
推 seekforever: 你的人生只有一次機會，回測是拿來抓風險，不是拿來
→ seekforever: 抓報酬
推 seekforever: 如果你有3000萬資產，一年又只花30萬，那根本不用投
→ seekforever: 資吧，就定存每年花就好了
→ seekforever: 報酬最大化要幹嘛？你又不需要那麼多錢
→ seekforever: 開槓桿投資就算只有1%風險爆炸好了，剛好你老了遇到
→ seekforever: 的話打算怎樣呢？
→ Dducky: 7成還蠻高的????
噓 NMSL777: Daze兄真的很有耐心
推 tnarthur: 有四分之一當無業遊民的機會 我是不敢賭啦
→ Intension: 謝謝各位的耐心分析，請教4%法則(現在可能是3%或動態
→ Intension: 提領)，可成功不花完，是用股80債20嗎(現在債太多似乎
→ Intension: 更不會成功)？，那如果4800萬元不買房，按上述配置，
→ Intension: 視市場情況提領(最多不超過4)，是否可提早推退休，也
→ Intension: 比較安全了呢？
→ Intension: 即使一開始跌50%，也還有72萬可花
→ Intension: 去鄉下也沒什麼不好，以前小時候花蓮長大的，只是擔心
→ Intension: 花蓮房子不保值，所以不去鄉下買
→ Intension: 7成真的覺得可以，相信美國
推 tnarthur: 我們是無所謂啦 人生是你的
→ Intension: 還是謝謝分析這麼作的風險，那如果都不負債，直接股債
→ Intension: 配，用3%去領，就算長空應該可以成功一輩子不花完吧？
→ Intension: 版上的各位真的很熱心，收獲不少
→ daze: 3%如果是指佔總資產比例，一定不會花完，但會不會有哪一年只
→ daze: 能花20萬，則另當別論。你可以詳細描述一下策略，我稍微跑一
→ daze: 下。
→ daze: 你預期年開銷60萬，是否包括房租? 失敗條件是某一年的總開銷
→ Intension: 用100%spy 測2000到2010(找不到債可以配)，最慘是前3
→ Intension: 年還有2008，到2010還是正報酬(雖然很少)，撐過10年就
→ Intension: 可以了，不負債去配置應該就可以成功吧？
→ daze: 低於通膨調整後的30萬? 通膨想設定多少? 股市報酬跟標準差抓
→ daze: 多少?
→ Intension: 嗯，假設房租4萬，過得舒服月花5萬，股災可降半
→ Intension: 通膨3%算高嗎？
→ Intension: 股市報酬7%
→ Intension: 如果真長熊就搬去鄉下，2萬房租一個月
→ Intension: 牛市每年花108萬，熊市就花60萬
→ Intension: 含房租
→ Intension: 標準差我不是很了解...不好意思
→ Intension: 就按保守計算
4800萬投入股市，股8債2配置
設定年報酬 7%*0.8 + 2%*0.2 = 6%，標準差20%*0.8=16%

每年開銷 max(min( 108*1.03^year, 3%*總資產), 60*1.03^year)

失敗條件為30年內花光所有資產。

模擬十萬筆30年市場回報
=>失敗比率略小於2%

===
並不是失敗比率0%的計畫才是好計畫
失敗比率0%的計畫可能是意味著花太少錢了
但到底失敗比率多少可接受，就看個人的風險偏好了

順帶一提，如果4800萬全部配2%無風險資產
失敗比率是0
但這也鎖定了在最後10年只能花通膨調整後的60萬

股8債2配置，則有55%比率在第30年可以花通膨調整後的108萬

===
股票回報並不真的遵守IID與常態分佈，模擬僅供參考
However, all models are wrong but some are useful.
※ 編輯: daze (114.27.180.64 臺灣), 11/26/2021 19:02:19
→ Intension: 感謝d大!
→ Intension: 可以請教如果60年的成功機率嗎
股8債2，失敗比率約20%
46%在60年後可以花通膨調整後的108萬
※ 編輯: daze (114.27.180.64 臺灣), 11/26/2021 21:11:29
推 chenblue: 每個人的效用函數不同，也因此一直想強調本業的重要。
→ chenblue: 用更簡單的方式比喻投資的風險：假設每年都有三次機會
→ chenblue: ，可以選(1)穩拿10%，還是選(2) 一半機率拿50%一半機率
→ chenblue: -10%。如果沒有穩定本業的人，沒什麼選(2)的本錢。
推 buji: 別全押就可選(2)
→ chenblue: b大說的沒錯。不過我是想用比喻描述各人效用差異，尤其
→ chenblue: 現金流穩定性影響很大。實際上我自己是類似你說方式操
→ chenblue: 作沒錯：平時求穩，但隨時留意市場出現的黑天鵝，出現
→ chenblue: 時要小量出手(5%以下)參與難得的”正期望值遊戲”(年初
→ chenblue: 是賭26364翻倍or歸零，結果是嚇人的十倍)，但沒有現金
→ chenblue: 流後盾的話就做不到。
推 youngkai: d大是用RStudio作蒙地卡羅模擬的嗎?
我是用RStudio
R有很多內建的統計函式，現成package也很多

這類操作的效能沒有很重要
R在方便性與易用性上都很不錯

再者，太久沒用，我差不多也忘掉C要怎麼寫了
※ 編輯: daze (114.27.180.64 臺灣), 11/27/2021 20:28:46
推 e04su3: 按照台股過去走勢 2008金融海嘯隔年 股市就反彈了
→ e04su3: 按照台股歷史經驗 "應該"不會跌50% 然後花近十年復甦
→ e04su3: 但也只是"應該" 未來很難說 像日本泡沫化 花了20年回來
→ e04su3: 但D大給了一個最壞的狀況  推一個!!!!
→ e04su3: 因為最近也有思考到這個問題 房貸與投資的抉擇
→ slchao: 台股1990的12682，花了？年恢復，但應該不會再發生了吧，
→ slchao: 畢竟沒有外資炒作，沒有美元大漲，台GG基本面很好......
→ Intension: 台股我就不敢這樣做，市場不大很容易被大戶操控的，台
→ Intension: 積電除外
→ Intension: 日本和美國情況認為不太一樣，日本是房產炒的太誇張泡
→ Intension: 沫破掉才造成災難，美國倒還沒有
→ Intension: 雖然也可能會有其他危機，但以美元的世界地位，股災要
→ Intension: 花那麼久時間恢復認為很難
推 buji: 無人認為台股萬八可能是歷史高點以後只會下修?
→ buji: 如果美國無限QE成為絕響呢?
→ buji: 最好測試一下股市萬一只跌不漲，槓桿能不能撐住
→ Intension: 台股我不知道，QE快要結束了，下次遇到股災才可以再用
→ Intension: 一次，不QE，fed應該也有其他工具吧
→ Intension: 對美國的信仰就跟台灣很多人對房子的信仰一樣
→ Intension: 美國如果倒了，台灣一定不在了
推 Nudibranch: 買阿里巴巴的都賣房補倉了
→ daze: 先不談FED 到底還有沒有子彈可用。假設明年跌5%, FED會出手
→ daze: 嗎？連續幾年每年跌5%的話，是 FED先受不了還是你先受不了
→ daze: ？
推 tnarthur: 不管啦 反正相信美國
推 maypcc: fed 的子彈匝有無限發吧...
推 C2172C2172: 現在這個時機賭大真的風險很大,假設你壓下去
→ C2172C2172: 這禮拜的行情又再一次能成受得了嗎?這些計算一下