Re: [請益] 28歲男理財請益/買房頭期款

[ameryu (雨龍千尋)]

※ 引述《aksurfgg (greendreamer)》之銘言：
: 標題: [請益] 28歲男理財請益/買房頭期款
: 時間: Wed Jan 26 21:33:00 2022
:
: 大家好！第一次在板上發文，有誤請告知。
:

說真的，這題其實不是很好回答，
因為給的資訊太少，答題者要設想的資料就會比較多。

: 目前28歲，想在35歲時存到頭期款買房，預計頭期款約300萬。
: 現在年薪差不多80萬，每年可存約40萬，這樣到35歲可存到280萬。
: ( 現在有100萬的存款和30萬的定存備用金)
:
: 但有個問題想請問大家，
: 因之前規劃每年丟個40萬到TD，買ETF做長期投資；但這樣就跟存頭期款有衝突？畢竟買
: 的?
: 票到時候都要賣掉？(當然股市還是有風險)
: 不知道大家有什麼建議？
: 保守放在高利活存存頭期款？還是丟到股市去呢？
:
: 先說聲謝謝！
:
: --
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: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1643203982.A.592.html

已知主要目標是為了買房，但沒有說，
Ｑ１-1：居住地？
Ｑ１-2：預計要在哪裡買房？
Ｑ１-3：買房預算為多少？
Ｑ１-4：目前有沒有交往中的對象？
Ｑ１-5：預計幾歲結婚？

常言道，計劃趕不上變化，你目前還不知道
以後會不會因為另一半而改變買房的地點，
以及添加購屋預算。
就目前來說，先做投資可能會對你比較有利。
至於把錢放在高利活存裡面，
照你這種存錢速度，其實很快就會把額度存滿，
所以在實務上，大概就是準備個30萬～50萬來當作緊急備用金即可。

如果你有配置台股，緊急備用金甚至可以留10萬即可，
調高備用金額度，可以等到結婚以後再來說。

再來是還沒看到的資訊，例如：
Ｑ２-1：有沒有車？
Ｑ２-2：目前是租屋，還是住家裡？
Ｑ２-3：每個月的生活費與年度開銷大致為多少？

由於原ＰＯ說一年可存40萬，卻沒有提到
Ｑ３-1：月收入為多少？
這點很重要的原因是，房貸是月繳，
如果我們直接用８０萬除以１４，那平均月薪會變成「57142元」。
如果用月薪５萬，一年是６０萬，再加上年終20萬，這樣也是８０萬。
但是不同的月收入會有不同的規劃方式。

簡單舉個例，如果現在的買房預算是一千萬，
我們先不考慮「七年後」的房價問題。
用目前的收入與購屋預算去估算自己能不能負擔房貸月繳，
就能概略知道買房後的生活會變怎樣。
以頭款300萬，買1000萬的房子，裝潢與家電暫抓100萬。
可以用來付頭期款的部分大約是200萬，需貸款800萬。
假設房貸利率是1.85%，
那每貸款一百萬，分３０年攤還，月繳是3600元左右，
如此一來，你每個月的房貸月繳大約是28800元，
然而這並沒有包括管理費與水電。
如果月收入是５萬，這樣房貸薪資比是
28800 / 50000 = 0.5760，大約是57.6%，
那你每個的生活費只剩20000多，
這個負擔比太高，那就有淪為屋奴的可能性。

由於您是設定在35歲之前買房，那還有貸款40年的可能性，
超過35歲要貸款40年就沒那麼容易，
這到時候就要去願意承作的銀行。

每貸款一百萬，份４０年攤還，月繳是3000元左右。
經過速算，你每個月的房貸大約是24000元左右。
以月收入50,000元來說，其實也不輕鬆，
24,000 / 50,000 = 0.4800，大約是48.00%。

如果說月收入為 60,000，
24000 / 60000 = 0.4000，這樣是40%。
這算是非常臨界的房貸月繳金額。
所以，沒有列出月收入的金額，就很難判斷，
依照你目前的收入，是否能養得起房。

如果真要以「年收入」來估算，
我們以40年房貸來估，24000 X 12 = 288000
288000 / 800000 = 0.3600，大約是佔年收的36%。
假若以30年房貸來估，28800 X 12 = 345,600
345600 / 800000 = 0.4320，大約是佔年收的43.2%。
這樣的佔比是否會過高，您要自行評估。

附帶一提的是，如果要選擇40年房貸，
那也請您記得務必搭配還款規劃來操作。
畢竟40年房貸的利息累積會很驚人。

簡單說明，貸款月繳 24000，
假設利率不變，要還 480期，
24000 X 480 = 11,520,000，
四十年繳完，一共要支付352萬的利息。
個人是覺得，如果沒特別規劃，會多支付非常多的利息。
所以在這邊你就會面臨一個經典老問題，
「先還房貸好，還是投資好？」
由於市場上至少有兩派論點，Ａ大就不點破了，
看你喜歡追隨哪種方式就去追隨，
總比什麼事情都沒做會好些。

原ＰＯ的問題，
目前的規劃是每年投入四十萬到ＴＤ，
跟存頭期款會不會有衝突？

Ｑ４-1：預計的投資標的／投資組合是？
這題的答案您自己保留就好，
投資組合有可能會隨著年齡的增加而改變。
要不要使用百齡法，您再自己決定。
註：100 - 自己的年齡＝高資產的配置比例
而：自己的年齡＝低風險資產的比例

實際上這樣的規劃不會有衝突，
如果你持續投入資金到ＴＤ看資金流，
在３５歲屆滿時，手上大約會380萬，
這還不包含投資的資本利得、配息所得。
所以初步的建議，還是會建議您投入美股，
至於後續的投資策略，您再自行思考。
現金流請參閱附圖。
https://i.imgur.com/i2OjeUJ.png

需要特別提醒的地方是，
看房時機，與拉回資金的時機
這兩個時間點，其實會很不好抓，
如果真按照計畫是３５歲買房，
或許你在３２歲左右就要開始大量看房，
然後逐年墊高台幣資產的部位，
大概是可以支付前期款項的金額即可。

至於錢要怎麼付，那就跟你買什麼房子有關了。
例如：
預售屋、新成屋、新古屋，
這三種房子的付錢流程會不太一樣。

以上回覆結束，

願您，身體健康，萬事順心，
平安喜樂，財源滾滾進口袋。

新年快樂！

ameryu. 2022-01-29 #


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.139.248.136 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1643456146.A.6DA.html
推 Eyrie: 頭香 推a大
推 Eyrie: 房貸所得比30%以上就會開始感到壓力了
推 Rex1992: 推
推 joe10916: 推
→ duriel3313: 房貸所得比很重要的一點是..你一開始背貸時所得最低
→ duriel3313: "如果"所得會緩慢增加,房/所比第一年跟第五年就會差
→ duriel3313: 很多..另外也可以將一部分資本增長視為所得,還有另一
→ duriel3313: 半的存款跟收入,以個人30%以下來抓,能選的房會..很少
→ duriel3313: 房貸的高年限就是讓中所得的夫妻用時間換取空間用的
→ ameryu: 樓上的說法是確定所得會逐年增加的情況下，或每隔幾年就會
→ ameryu: 加薪，那如果沒加薪？
推 melogoodeat: 有問題能私訊問嗎
推 BleuSaphir: A大必推！
※ 編輯: ameryu (223.139.248.136 臺灣), 01/30/2022 10:55:12
→ ameryu: to m大，您可以把問題貼到ＣＦＰ板，讓板友幫忙解答
推 aksurfgg: 謝謝a大撥空回覆！
推 ThisIsNotKFC: 推佛心a大
噓 IBIZA: 買房的效益在哪裡?
→ IBIZA: 房貸利率剩1趴多的年代, 還在40年房貸會比30年多很多利息
→ IBIZA: 這種財務觀念早該被淘汰
→ ameryu: 樓上，關於這個問題你該去找小資YP討論，那個論點他有寫過
→ ameryu: 文章。也在本板有討論過，那就不贅述了。
推 wolfpig: CFP版對房地產的觀點一般比較保守, aksurfgg 有興趣也
→ wolfpig: 可以去 home-sale 版看看.
→ wolfpig: CFP版相較於房股版, 比較穩健一點.
→ wolfpig: 我是覺得 ameryu 的建議, 是蠻有彈性的思考方向, 你想重
→ wolfpig: 是一點生活品質 或者 後續有結婚之類的, 都可以比較沒有
→ wolfpig: 壓力的調整.
→ IBIZA: 其實不是穩健與否問題 而是要計畫本來就該合理
推 opm: 好久不見
推 Halk: 推a大
推 Capufish: 這種低利時代去算40年利息真的沒必要
推 lydia09: 美股買VOO或VTI，國泰複委託定期定股扣之後就放著，銀行A
→ lydia09: PP開戶也蠻方便的
→ lydia09: 回錯篇
→ lydia09: 抱歉