[請益] 我這樣算越級打怪嗎(房貸請益)

[SuRi (波斯菊)]

背景說明：
北漂＋外派回台的上班族，目前36歲，靠著以前單身外派存了錢，
但現在沒有這種爆發力了，單薪有老婆育有1子，雙方皆無後援，
目前不考慮第2胎，目前租屋每個月27K，考慮小孩後續上學的學籍問題，
所以想要開始置產，

目前看上的新購屋估2700萬在2025年Q3交屋，思考要不要開始背很硬的房貸去改變現況
但希望小孩可以從小在一個固定的地方成長，不想要一直搬家是我的心結，
想要請有經驗背房貸的給一些經驗談，因為大家都說房貸不要超過生活支出3成，
但看主計處公布的家戶所得與房貸負債比，台北新北都占接近5成，是我太保守還是太蠢？

我看我的收支狀況，若有考慮到可能的調薪及獎金增加，
可能生活會再稍微寬裕一點，但付完房貸和生活開銷後存不了錢是常態嗎？
還是這樣對我背這樣的房貸實力不足，不應該好高騖遠看上這樣的案子？！


（一）購屋預算2700萬
  1.購屋2600萬(板橋3房2衛室內25坪單價60萬+車位)
  2.稅雜  34萬
  3.裝潢  56萬（小家電已有，可能只能買簡單家電具了，後續再補足）
  4.頭期款15%約390萬需要近期湊足，交屋款5%約130萬要在2025準備，
　　因為資產都在股票，所以會開始變賣一些股票資產變現，
    考量近期市場狀況不好，打算先部分信貸並慢慢出脫股票並在辦理房貸前清償，
　　另剩下八成2160萬，考慮到30年的2%房貸利率每月要還8萬是我無法負擔金額，
    所以會將房貸降到可負擔範圍，但目前還沒有甚麼頭緒，可能會出脫股票到貸款
　　額1400萬左右，但之後扣除日常開銷後每月僅有1萬可以存下來，有一種恐懼感

貸款額(萬) 月付金(K) 月薪(K) 月股利(K) 月收入(K) 月支(K) 結存(K) 房貸所得比
1000 　　　37        124     8         132      　82　　 13      28%
1200       44        124     14.7      138.7      82     13      32%
1400       52        124     21.3      145.3      82     11      36%
1600       59        124     28        152        82     11      39%
1800       67        124     34.7      158.7      82     10      42%
2000       74        124     41.3      165.3      82      9      45%
2160       80        124     46.7      170.7      82      9      47%


(二)相關資訊：

薪資149萬加股利50萬約199萬，月均薪資16.5萬
Ａ.單薪薪資約149萬/年(相當月薪資12.4萬)
   1.薪資94萬（類公務員，每月約78k，每年固定調薪2~3千，算是死薪水)
   2.三節共5萬
   3.年中獎金固定30萬，另外年終保底20萬
Ｂ.目前股利被動收入共50萬
   1.股票1400萬(心痛，今年4月市值還有1800萬,幾乎可以拿出來當頭期款)，
     平均殖利率4%，概算相當月薪資4.1萬
Ｃ.現有其他資產350萬，付完頭款後會乾掉
   1.對外出借款50萬（預計2025取回60萬）
   2.定存100萬
   3.現金200萬
Ｄ.萬不得已不考慮動用的資產800萬如下：
   1.出售目前無出租的建物，市價約600萬（無法出租增加現金流）
   2.退回美元壽險，現價預估取得90萬
   3.已經跌爛的NVDA美股，現價預估取回90萬
   4.已經跌爛的基金，現價預估取回20萬


花費部分：
目前月花費75k（2夫妻1位3歲小孩，到2025年小孩應該上大班接著準備上小學）
預估屆時搬進新屋後花費要再加上7.2K變成82.2K
   1.食:23K（每天抓750）
   2.小孩教育費12K（私幼兒園費用扣除政府5K補助）
   3.電話費1K
   4.通勤+交通費2K
   5.家庭日用雜支5K
   6.小型電器折舊2.5K
   7.娛樂10k(旅遊基金)
   8.商業保險7.5K（個人醫保＋小孩醫保＋夫妻公司團保）
   9.勞健保費4.5K
  10.水電瓦斯1K
  11.所得稅6.5K(年度攤提)
------搬進大樓後預估要再負擔7.2K
   1.水電瓦斯公電0.9K
   2.住宅稅費2K
   3.管理費4.3K

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→ beminaru: 你薪水跟你要背的房貸不成比例阿...真的要這麼拚嗎
→ beminaru: 我會建議你擔心 有小孩  不要急著買新   先買舊
→ beminaru: 壓力小了  多的錢可以投資  才能滾動更多財產
→ beminaru: 2700自住  等於預借30年享受新的   不考慮花個2000買二
→ beminaru: 手嗎
→ beminaru: 就怕你計算得很完美  結果老婆突然懷孕 還雙胞胎XD
→ beminaru: 突然變成一份薪水養五個人怎麼辦
→ beminaru: 真的要花到2700 不如拆兩份, 買1700+1000  的房子
→ beminaru: 一間小的出租  大的自住  兩間一起吃增值
小孩的問題打算下定決心後就決定要去綁起來了，考慮到中古    10/04 13:52
屋和裝修成本及核貸成數，也是需要賣股求現，而且雙北要找    10/04 13:52
到好的物件真的好難                                        10/04 13:52
推 rednim: 用月薪去估比較安全 獎金跟股利都會有波動 不要抓得那麼緊
→ rednim: 如果老婆也很罩的話也不是不行
大多數的建議也是這樣  但收入已經有抓得寬鬆一點了
推 Mithra: 如果只生一個，有沒有考慮買室內18坪兩房的物件就好？ 小
→ Mithra: 孩出生也是要不少錢養喔
推 Mithra: 或者就認命把600萬沒有現金流的建物賣掉
→ Mithra: 以你的情況房貸五萬下可能比較安全一點
五萬的確是心理負擔會小很多的金額  算是安全範圍內
畢竟現在除了房租每個月定期定額的金額也差不多是5萬左右
推 MixBear: 太硬
推 tony825011: 一堆資產可以處理掉吧 我覺得你買2700沒啥問題
推 normangood: 不是欸，你股票賣掉後，幾乎沒有錢，然後你的獎金有
→ normangood: 時候不能算常態收入欸，萬一有問題，景氣不好，你當年
→ normangood: 怎麼辦？老婆有沒有要上班？這些都要考慮欸
老婆收入的部分就暫時不考慮了   股票賣掉股利收入就變少
所以我也試算減少股利和減少貸款額的蹺蹺板
→ beminaru: 說真的你太高估自己的收入了  完全沒在擔心升息或者景氣
→ beminaru: 你可以看看戎祥  收入也是很高  買了一個大房子
→ beminaru: 結果因為突然的意外 走了   老婆也完全負擔不了房貸
→ beminaru: 你的極限大概就是150*14倍  買個2100以內比較安全
考慮到2%房仲費+交屋稅費+裝潢  要議價到1900萬內
→ duriel3313: 今年股票跌成這樣,淨資產都還有2550萬,年收150以上類
→ duriel3313: 似公務員,雖然養老婆孩子,但怎麼看都買得起,錢存了就
→ duriel3313: 是要拿來花的好嗎..
可能信心不足
推 Morphee: 就我之前常常推文說的，要投資先把房買齊，一個家庭可以
→ Morphee: 買四間，早兩年買新北或林口您現在搞不好可換台北新房了
→ Morphee: ，房爆漲股爆跌，一來一往……房買齊了，再來玩股期不是
→ Morphee: 很好嗎？
推 Morphee: 況且您此種用薪資硬扛高房價是最不智的買房法。
→ Morphee: 以房換房 輕鬆寫意無腦升級
我也想在台積200的時候ALL IN  長榮30的時候加碼買進
但往事已成回憶
推 makio: 這薪水買2700的房會很吃力喔
自己都有點嚇到怎麼會把預算拉到2700
推 fifi0828: 小孩會長大 太太可以去上班
→ fifi0828: 要養房養孩子 你們要雙薪才會比較輕鬆
時間換空間  希望未來漲幅不會像這二年這麼狂
推 tony825011: 總資產1400+350+600 買2700可以啦
推 tswen: 很輕鬆啦 買沒問題
推 GigiBuffon: 36歲有這樣的資產超強 而且收入又很不錯 我覺得可以
推 goury: 怎麼看都覺得很輕鬆，不夠的部分隨便都能擠出來，看有沒有
→ goury: 意願罷了。如果覺得其他比自住房重要，那不要買就好
推 cutemico: 只剩一萬很擔心？？？因為你搞錯了，房子就是你的儲蓄
→ cutemico: ，算算看你還得本金，那就是你的儲蓄
→ cutemico: 另外就是你的股票都那麼多，不就是為了買房子可以投入
→ cutemico: 頭期款嗎？為什麼不賣股票？如果懷念當初的1800市值，
→ cutemico: 當時就應該賣掉啊？股票本來就上上下下，那只是一種金
→ cutemico: 融工具，增加股東獲利時，股東本來就應該要賣出，然後
→ cutemico: 增加股東的股東（家人）的獲利
→ cutemico: 有小孩了，股票部位可以改幫小孩存0050、VT，他長期投
→ cutemico: 資應該會比你更有希望～然後你20年後就不用再幫他付頭
→ cutemico: 期款或是出國費用了（誤
→ cutemico: 至於你們吃喝玩樂出國的費用，那就省下來啊，萬一一路
→ cutemico: 升息到5%，你覺得還能討論出國嗎？可能要拼24小時賺錢
→ cutemico: 了吧
謝謝板友鼓勵  再算一下2000萬的房貸有5萬是還本 3萬是還息
3萬還息的部分跟現在房租交出去差不多  但每月5萬還本對比每月定期定額
可以隨時決定看手頭緊不僅要不要隨時停扣還是有差呀
→ Sana: 不推薦
以前就拜讀過Sana的文章，謝謝指導
※ 編輯: SuRi (114.35.119.148 臺灣), 10/06/2022 21:56:14
→ poowoo: 600房子拿去貸300取代C
→ poowoo: 可動用資產盡量留在手上
→ beminaru: 沒意外的時候都沒事  有意外的時候你會悔不當初
→ beminaru: 本來可以靠股息投資  過得很愜意的
推 cutemico: 還是要有信心一點，十年後算一算可能不動產獲利來比股
→ cutemico: 票高呢XDDDDD
→ cutemico: 然後小孩的教育也別省下來喔
推 buji: 租屋是剛需，買屋自住算半剛需，但買新房自住則算享受
推 RachelMcAdam: 你在板橋工作嗎？考慮買青埔通勤，時間也不算長
推 iloveapple: 魚與熊掌不得兼得 你就是想要股匯房都拿到 但事實上
→ iloveapple: 要做出一點犧牲了
推 waterfat520: 我覺的蠻硬的 狀況比你好的 大都2000萬內房貸
推 j6m3: 用房子貸款啊 沒錢就付息就好