Re: [請益] 26歲男 資產規劃

[nyc0125 (@)]

擔心買貴的部分，我覺得在金流/貸款匹配的狀況下，
對自住的人來說，買貴一些是相對小事，
因為你是自住需求，漲跌固然有相對失落感，
但擺長來看跟租金比，機會成本大多數時候還是好的。


我主要勸退是對大多數人來說，
你提供的數字，房貸所得比抓太緊，

一來可能遭逢變故會真的繳不出來，或是生命未來的大小財務決定會因此動輒得咎，
二來這容易會導致漲跌對你來說從小事變成大事，心情容易不穩定，會影響生活。


除非你是心思強健能落實蓋牌型的，
買了短中期內不會還看東看西，也不會研究左右鄰居社區如何如何。
那麼不動產的確因為買賣上的節奏較慢，
在小幅起落過程中，比較不會輕易的脫手被甩下。

所以我說還是要看原 PO 對自己財務的看待跟信心如何。
也有可能你的確是個很有自制跟秩序的人，
或是我提到的，在財務上有些不便明說的寬裕。


在有搬出去的剛需 + 三個前提下，我多半會勸進。
1. 房貸利率小於通膨/資產膨脹（套利）
2. 且利息小於租金（機會成本）
3. 且每月本利還款小於穩定可負擔現金流（風險）。
三個條件都存在嗎？存在的話就上吧
（給板友參考的）

畢竟因為有自住需求但過於小心而導致越看越想越問越不敢買的例子是真的。
至少近十年內，太小心的自住者多是後悔的...

推 hellogym: 買房子最怕這樣 想東想西 只會越看房價越高              08/09 15:09
→ hellogym: 新手買房子是需要衝動的 想一堆不敢買  最後大機率都是   08/09 15:10
→ hellogym: 多花錢而已                                            08/09 15:10



而現在原 PO 在搬出去的需求看起來是偏強的。
1 外部金融條件八成還是為真，以及你有提到你的薪資是可以拼上去的。
2 雙北八成為真。實際還是要看社區或地區資料，你是要買的人，應該要比我熟。
3 是現在你最大的風險點。

也導致心態容易不穩定。


雖然數字上面彷彿可以過，但是個很沒有緩衝，心思容易被影響的規劃。
會想著是不是買貴了，能不能省一點，會不會跌啊，等等等，
是正常會有的思緒。

然而思緒浮現的時候，感受是放鬆能自在看待的嗎？
若否，表示你的狀態未能平和平順，
呈現出這房子/花費，跟你的緣分其實還沒有到。


要先讓自己跟財務收支找到和解點，
像是先租屋搬出去試試，感受收支跟在原生家庭中的實際差距。
或是把職涯收入提升的計劃加緊腳步，看是否能在自己的掌握中。

都能幫助自己的心態穩健。

之後，再來想買屋的事。


再說一次，購屋利基三個條件

1. 利率小於通膨（套利），
2. 且利息小於租金（機會成本），
3. 且每月本利還款小於穩定可負擔現金流（風險）。
（三個條件都存在的話，財務上勸進）

以及最重要的，

0. 你為什麼要買房子？

倘若沒有想清楚為何而買，什麼條件留下，
那麼即便前述錢的事都過了，心還是會亂的，生活會沒有安寧。

那就失去很根本關於離苦得樂的追求了。


以上淺見，歡迎板友交流分享。

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推 LTpeacecraft: 舉手，我實在不是很懂為什麼說利息小於租金。每月
→ LTpeacecraft: 的本金也是機會成本只當作儲蓄，還是在台灣必然預
→ LTpeacecraft: 期房價向上而且不會跌也不會停滯，這跟日本還算入
→ LTpeacecraft: 每年折舊的習慣差真多。如果自住不賣，那以後退休
→ LTpeacecraft: 時能借多少，加社會年金改革，這都不必考量嗎？都
→ LTpeacecraft: 能讓上漲的房價吃掉這一切成本嗎？
→ duriel3313: 台灣房價就是會漲，非簡單說得完，如果認為漲輸通膨或
→ duriel3313: 停滯下跌，當然就不用買。房價漲就是這整篇的前提。
謝謝推文 LT 的提問，您的想法是完整也符實的。

在文內的機會成本是指租屋 vs 自住，
而未能包含進其他資產配置 vs 購置房地資產。

本金是從現金變成了房屋形狀的資產+風險，一如現金也有他的風險。
我回文裡勸進的假設確實是偏向房地產長期向上。


因為台灣「都會區」土地有其稀缺，跟著通貨膨脹的關聯是高的。
即使三四十年後房屋折舊到 0，光土地就能保值甚至增值。

以及之前看過跨國的研究，
房地產在近百年內報酬與股市相當甚至略高，但變異數/風險比債券更低。
（如果我翻到資料，會再補上）

加上大多數自住用途者，是在買的需求確立後，才開始評估房地資產的可行性。
在當下只有怎麼買跟評估，而很少會有不買的考量。
只要「目前看來」比現金保值，就能呼應其購買的需求。


難回答的問題之一在於，
現價是不是已提前 20 年的預期，漲到此刻嚴重溢價了，以至於未來價格會停滯。
而這點每個人判斷不一，倒是可議之處。


我所提出的三個判斷條件，
最大的彈性/個體差異，在於第三點的「本利還款小於『穩定可負擔現金流』」。

在我個人的觀點裡，自住房算是負資產，並不是太可靠的退休可依賴資產，
房價是會波動的儲蓄（甚至如您所言，會滯會跌）。
所以退休規劃中，盡量不包含進自住房價。

而穩定的可負擔現金流，
應是從收入中先扣除日常花費、緊急預備、儲蓄、其他投資等項目後，
才是可負擔現金流。

又或者是常見的用 10~12 倍年收入、房貸所得比 30%~45%，等等的方式評估。

而不是收入 6 萬，支出 1 萬，就能衝每月 4 萬的貸款買 1200 萬的房子。


先想怎麼退場，再想怎麼進場。

假如真的發生了房價下跌超過預期，且不利於總體資產的安排，
那麼認賠賣掉也是一個方式。
股票既然如此，房屋也行。
買了不代表不能再回到租，人還是能為自己當下新的情境際遇做出新的選擇。


在文內混淆了「我對情勢的判斷」、「一些對人性的假設」、跟「財務的理性規劃」，
透過您的提問，讓我知道下次可以更留意說清楚的地方，謝謝。

※ 編輯: nyc0125 (1.167.40.26 臺灣), 08/10/2023 17:35:04
推 sora0115: 想問下對短期沒有自住需求但長期有自住需求的想法
→ sora0115: 一直卡在買股還是買房的問題 買股怕漲幅跟不上房價
→ sora0115: 買房則是開槓桿 相對風險較高
推 LTpeacecraft: 先感謝版主細心回答，這樣有依據的論述很受用，房
→ LTpeacecraft: 版是在太熱了
→ kusomanfcu: 重點是 到底會一路熱到下個QE還是中間會停
→ kusomanfcu: 你們想賭的就這個而已
→ kusomanfcu: 熱到下個QE 那一些說法都邊自慰反指標而已
→ kusomanfcu: 都變
→ kusomanfcu: 你看看股版都變定存哥去當版主了
推 kusomanfcu: 定存哥在2020推廣定存最佳解 現金為王
→ kusomanfcu: https://i.imgur.com/7somOrv.jpg
→ kusomanfcu: https://i.imgur.com/6oMC9dj.jpg
→ kusomanfcu: 2018：喊漲都是抓交替
→ kusomanfcu: 一路看空然後到2020說那是谷底
→ kusomanfcu: https://i.imgur.com/XOR1inw.jpg
推 kusomanfcu: 再來 2021喊 豬都能飛天
→ kusomanfcu: 笑死
→ kusomanfcu: 2020喊的是持續看跌 結果8月那時候其實共識是一律開
→ kusomanfcu: 漲只有他一個反向
→ kusomanfcu: 還可以給你長長一篇似是而非的文章
→ kusomanfcu: 這種到處都有
→ kusomanfcu: 也不知道是故意亂寫騙人還是真的單純反指標
推 LTpeacecraft: 感謝K大提供意見，這邊回應樓上S大。我過去13年指
→ LTpeacecraft: 數投資的年化9.34%，但南科透天的房價自600萬來到
→ LTpeacecraft: 2500萬。未來不知道，但上去的房價很難下來吧？回
→ LTpeacecraft: 來1500還是很貴啊！
推 LTpeacecraft: 如果薪資有跟上，未來也普遍看漲，那房價就算不漲
→ LTpeacecraft: 甚至小跌，還是值得先買吧？我薪資有限，所以才在
→ LTpeacecraft: 這邊擔心機會成本及未來的舉債能力
推 kusomanfcu: 樓上 你那個就是投資屌輸房地產阿...
→ kusomanfcu: 你說了房地產年化10%不含槓桿 13年
→ kusomanfcu: 如果再持續7年你只有吐血而已
→ kusomanfcu: https://i.imgur.com/vWhJyOW.jpg
→ kusomanfcu: 算10%就好 再*均化槓桿 2.5倍
→ kusomanfcu: 25%年化投報的看走眼
推 kusomanfcu: 這種情況就是 小朋友才做選擇
→ kusomanfcu: 有錢買自住房地產就要馬上買
→ kusomanfcu: 有錢買房沒錢買股
→ kusomanfcu: 夠了先上車再說 別選擇
推 qoqocat: 原po買的也不是13年前的南科，我只能說自己要有獨立思考
→ qoqocat: 的能力，你買的房子未來13年再漲4倍的機率，自己比誰都清
→ qoqocat: 楚，已經買房的恨不得你加入他們衝高房價
→ qoqocat: 房子買賣就最麻煩了，時間成本也要算進去，有行無市掛了
→ qoqocat: 一年賣不出去常有的事
→ qoqocat: 是有多少個2021，建議一開始的原po先去查一下13年前的南
→ qoqocat: 科長怎樣做參考，跟那附近過去幾年的價格走勢，我自己就
→ qoqocat: 南部人，手上台南房子土地這幾年也是翻好幾倍，也是有幾
→ qoqocat: 乎沒漲的，阿可是齁我可不覺得未來幾年會再翻好幾倍，尤
→ qoqocat: 其你買的還是已經高度發展的雙北，那房價基本上已經很難
→ qoqocat: 再大幅上漲了
→ qoqocat: 我也希望你買阿，以讓我賺錢的立場呵呵，畢竟你房貸揹下
→ qoqocat: 去就是直接綁定幫人賺錢，每個時代都有他的機會，過去幾
→ qoqocat: 年確實是房地產，甚至一堆有眼光的能做到年化20%以上，但
→ qoqocat: 未來是什麼沒人說得準，不要看一些特例就覺得你手上的房
→ qoqocat: 也會那樣漲
→ sora0115: 謝謝樓上各位大大的意見 我會好好參考
推 Morphee: 自住房負資產呵呵，還好我之前幾年買了自住竹北房，兩年
→ Morphee: 直接翻倍。淨資產直接進補千萬。
推 Morphee: 講到南科，我在南科有置產幾間。我只能說不要把股票跟房
→ Morphee: 產觀念混在一起。每個屬性好好用都會發財，房產流動性低
→ Morphee: 正是長持的關鍵。你問問自己抱大筆金融商品最久抱多久呢
→ Morphee: ？
推 Morphee: 至於接盤說，在台灣低總不缺買盤。好物件根本買到。好房
→ Morphee: 產台灣不缺買家啊。
→ Morphee: 買不到