[請益] 轉增貸投資

[calvin77 ( 諾亞方舟)]

各位好
近期看了很多理財型youtuber的影片，
內心有一個想法想請教大家是否可行？

我是公務人員，年收入約95w,月薪實領65k,
目前有一自住房產（屋齡2年多的新大樓）之前買1000初w，
貸款800w，還了兩年多，現尚餘750w。
目前初步問到一家銀行最新房屋估價為1600w，
如果我要轉增貸可以讓我貸8成，寬限期3年，
也就是可以拿到1280w-750w=530w
這530w扣掉一些支出需求，大概還剩350w可以投資。

投資標的跟規劃：
目前規劃在美國大選後投入美股ETF VTI 約200w,
另外台灣富邦50也投入150w，大致地分配是如此。
可能各分為3批入場，不會單筆all in
(雖然清流君說要歐硬），但可能還是想分散風險。

還款能力評估：
1.如果貸款金額為1280w,以目前大概2.1%房貸利率，
寬限期大概是每個月還23k,
正常還款期就要51k,
我還在努力爭取看看能不能延長寬限期到5年，
若能撐到5年，屆時家人就可以投入就業市場，
每個月就可以歸還我一些錢，多了一筆現金流約15k,
我的薪水也可以到達70k，總計月領85k,
應可勉強負擔51k的還款。
2.因為我是公務人員，正常情況下，
基本上沒有中年失業的問題。

緊急預備金：
目前在高利活存網銀已存有30w，
以應付不時之需。

思維：
1.因為我的房屋是自住，
如果要享受這2-3年來的增值紅利，
確實轉增貸是個途徑。
2.想要利用寬限期的時間，
來累積我市值型ETF的複利成長，
但其實還是有點怕買在高點，
不過打算放長期（15年以上），
所以應該還好。

預計報酬試算：
1.美股ETF200w
假設年化報酬率算5.5%
9年複利成長後是約323w。
2.台股富邦台50
假設年化報酬率算5.5%
9年複利成長後是約242w。

9年
200+150累積獲利是215w

利息支出
轉增貸後：
貸1280w
假設寬限期3年
貸款年數30年
利息要486w

轉增貸前：
30年利息279w

實施這個方案
9年後約可獲利215w
轉增貸的部分需要多付出利息486-279=207w
所以大概存滿9年多，就可以打平利息支出，
之後複利累積將越可觀，
我目前41歲，
如果持有到60歲或65歲再賣出，
應該可以累積一筆小錢才是。

風險：
1.房貸利率大幅升息（比如說升到5%）
2.美台經濟不振，買點為歷史高點，買後持續向下

我的理財觀念沒有很充足，
希望能得到一些指導，或觀念上的修正，
用力鞭都沒關係，
留言或來信都可以，謝謝大家

更：
大家的留言我都有認真看，正反兩方觀點都有，
我也還在思考，非常感謝
祝各位好人一生平安^^


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.98.50 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1713439826.A.A00.html
推 Answerme: 如果你要閒置到美國大選結果幾乎是11月10日後，大概9月
→ Answerme: 送轉增貸即可
好的，現在只是詢問比較有往來的銀行，確定要再送
→ ohyakmu: 若沒爭取到五年寬限，你就是月領65K,月繳51K.這蠻拮据的
→ ohyakmu: 家人還款跟加薪 都帶有不確定性喔
家人之後是醫療業，應該不會失業而且會還我錢吧XD，加薪的部分我是以公務員正常每年
的
升一個俸級來計算，當然您說的沒錯，這中間任何一個出現問題，我麻煩就大了，可能不
管持有的股票
當下是賺是賠都要先賣一批，謝謝，我會再仔細評估
推 Answerme: 目前抵押貸款單筆投野村中小D檔投資法，單筆投cspx，看
→ Answerme: 了清流君單筆回測+1，不想閒置資金
可以確定的是你比我專業，謝謝分享，我再研究看看，但畢竟是借錢投資，我心臟較小
推 pk0943: 現在寬限期3年都不太容易了  何況5年
確實欸，我想得太過美好，頂多3年沒錯，很多還不給寬限期，目前問到真的最多3年，
有5年的銀行推薦嗎？
→ pk0943: 銀行評估你還款能力 是本利攤還 不是只還利息喔
推 pk0943: 月薪70k 每月還款51k 這種負債比是有問題的
推 pk0943: 如果你都要用槓桿投資了 年化只有5.5%  這樣不太划算喔
→ pk0943: 因為你槓桿等於先輸2%多 建議還是找年化10%以上的成長股來
→ pk0943: 投資較好
→ pk0943: 房貸地板利率原本為2.06%  升息半碼後  地板利率變2.18%
→ pk0943: 要有心理準備6月有可能再升息半碼
非常感謝，您的意見很專業也直接，年化5.5%我是以很保守的情況去算，市值型正常情況
下應該沒那麼差，不過我會再好好評估，或許只貸到7成之類的，另外跪求pk大大您的投
資標的借我參考，跪求站內信^^
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 21:40:12
推 breakmoon111: 也想了解pk大的投資標的 10%以上的成長股是否風險也
→ breakmoon111: 不低? 抑或是買房開5倍槓桿?
推 Beanoodle: 理想很豐滿
沒錯，畢竟過去績效不代表未來績效，開槓桿畢竟就是有點賭注的意味，
所以我就來問看看還有沒有我沒注意到的風險，願聞其詳
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:12:44
→ max70937: 我並不覺的你估算的年化報酬有什麼問題
→ endlessmiss: 用50%資金買正2曝險一樣100%，留一半現金或買短年期
→ endlessmiss: 債，真的需要用錢債券也可以質押。
正2我也有考慮，您說的分配策略感覺也是很不錯的選擇，進攻跟防守都有考量到，感謝
，我會再好好思考跟做功課
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:20:17
→ DSI: 有沒有想過不是單純失業問題但你或家人無法工作的可能性
→ DSI: 你的現金流可以撐過去嗎
→ DSI: 正常的情形其實都很好估算，就像工程一樣，很大部分時間是在
→ DSI: 考慮分析意外的風險
意外的風險往往是壓倒駱駝的最後一根稻草，只希望我盡量不要遇到
→ meya: 借錢買股不推薦，更不推借錢買正2(槓上加槓)
正2確實等同開了更大的槓桿，需要再評估，但低利率長時間還款的房貸來買市值型ETF
也是不推薦嗎？
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:38:21
→ endlessmiss: 除非認為房地產會崩跌，增貸100%買0050比50%買正2危
→ endlessmiss: 險多了，50%現金如果真的收入無法支持利息還可以支
→ endlessmiss: 持很久，100%買0050才是完全沒空間。
→ endlessmiss: 開槓桿持有資產最怕是現金流過不去
完全認同這句話，現金流過不去就QQ
→ futureq: 自住增貸不是這樣玩的
→ futureq: 請增貸出來存美元定存5% 然後賺台美利差3%
→ futureq: 風險只有匯損而已
謝謝留言，但我比較想要的是長期複利
→ duriel3313: 利差也是風險阿 匯損是風險阿,利差才2%又不穩定= =
→ endlessmiss: 樓上真的是在講笑話…匯差就算了，美金定存是短期利
→ endlessmiss: 率
推 acclkk: 風險一定有,但你要從準富裕跳上富裕人生,這投資值得賭,控
→ acclkk: 制的風險與你的心裡準備都足夠了,上吧！
推 NicholasTse3: 我建議不能做滿 你的狀況 大概貸個兩百出來做股票差
→ NicholasTse3: 不多 你貸太滿壓力太大了
→ NicholasTse3: 而且你自己都說投資經驗不足 代表你實戰能力不夠 而
→ NicholasTse3: 且你是增貸 一次拿一筆 又不是理財貸 彈性大 隨借隨
→ NicholasTse3: 還 你單筆在手 操作一個失誤 多少年都回不來 這中間
→ NicholasTse3: 壓力多大 不是開玩笑的 你現在就是每個月閒錢先練個
→ NicholasTse3: 幾年 下次金融風暴約在四年後 再增貸比較好 你現在
→ NicholasTse3: 技術進場 會是災難
→ NicholasTse3: 先練習抓大波段高低點 然後練習存股 等實戰經驗漲跌
→ NicholasTse3: 有把握再去貸比較好
確實貸太滿，認同，但我是要放市值型ETF長期投資，不做個股。之前做個股績效很普通
，已經不做個股了，謝謝留言
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/19/2024 12:57:53
→ endlessmiss: 不是理財型哦？怎不用理財型的
推 hellogym: 用理財型繳利息不就好
→ hellogym: 不要聽那些借錢買股不推薦的 只有不會賺錢的才會叫你不
→ hellogym: 要借錢買股
→ hellogym: 我4年前開始信貸投資 已經從200滾到1500了 有低利能借
→ hellogym: 更要借錢投資 想辦法快速把本撐大 後續只要小獲利就很
→ hellogym: 夠用了
→ hellogym: 你現在要做的是 先用信貸200來訓練自己的投資能力與抗
→ hellogym: 壓能力 訓練個幾年再來投入房子轉增貸的資金
→ endlessmiss: Hello大不是都在房版
→ meya: 請問如何於4年內翻7.5倍？再過4年是否可達到1億？
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/19/2024 22:24:05
推 meya: 巴菲特對債務的態度，供參https://i.imgur.com/akraIDF.png
推 pk0943: 我是贊成槓桿投資的 只是縱使你公務員 還是得注意現金流
→ pk0943: 因為你的加薪幅度沒辦法和私人相比
→ pk0943: 至於什麼個股 當然不可能跟你說阿  你要投資個股請自己花
→ pk0943: 時間做功課
→ pk0943: 然後專心存股 別去玩波段  除非空頭時你也會做空
推 pk0943: 股市低點時 要敢質押進攻  才能擴大你存股的本
謝謝pk大大
※ 編輯: calvin77 (180.217.42.57 臺灣), 04/22/2024 21:43:00
推 tony825011: 公務員槓桿可以開更大，不要買個股的話支持你的做法
→ tony825011: 。另外建議買原型別買正二
→ KooA: 貸款一半買槓桿ETF另一半買債是什麼神奇操作...
→ endlessmiss: 去看完槓桿ETF這本書你就知道是什麼操作了
推 southpeace: 回測是過去，風險是未來。建議以睡的著為指標
→ KooA: 風險承受不起，你需要的是調整資產配置跟定時再平衡，花了一
→ KooA: 堆費用拿槓桿又自己去槓桿，這是天才吧
推 seenbox: 這樣投資滿穩的，另外美股推薦你可以用Firstrade，可以
→ seenbox: 省下不少手續費