[請益] 114.8月簽2戶預售屋3年完後資金付款配置

[zwttij10212 (ChiuGary)]

114.8月簽2戶預售屋3年完後資金付款配置


各位懂理財.懂置產的帥哥哥和小姐姐們好

小弟在這個禮拜簽下嘉義市湖子內重劃區和台南新營國圖的預售屋各1棟

兩間都是114年開工~117年分別一間Q2完工、一間Q3完工

所以三年後2028年有付款和首購房貸需求

房型都是2房2衛1廳

嘉義市成交價860萬

新營區成交價911萬

目前付款進度兩間已經付完訂金計20萬

預計114年10月底前付款進度如下:

嘉義市: 訂金10萬 簽約金20萬 開工款56萬

        待付 116年Q4 申請執照43萬 117年Q2 交屋保留款43萬 尾款688萬

新營區: 訂金10萬 簽約金20萬 開工款62萬

        待付 117年Q1 申請執照45萬 117年Q3 交屋保留款45萬 預計此間房貸728萬

請益的問題來了

我三年後兩間要交屋時間接近 可能需要把嘉義那間尾款688萬付清 房貸用申請728萬

個人財務狀況報告:

114年年薪66萬 每年調1萬2 預計117年年薪是70萬 (普考委任5職等公務人員)

個人目前資金股票+台幣670萬 (含信貸115萬)

先扣掉今年要付清的開工款56+62=118萬  剩餘552萬

三年後也就是117年 552萬+105萬薪資儲蓄(每年平均可存35萬) = 657萬

657萬3年後再先結清信貸餘款64萬 剩餘593萬閒置資金

這593萬如果投資大盤ETF0050 假設好運三年後能滾到約700萬好了(每年算7%年複合報酬)

700萬扣掉三年後的兩間的執照款+交屋保留款176萬(43+43+45+45) 剩餘資金524萬

嘉義市688萬尾款-524萬資金= 尚缺164萬資金缺口

新營區728萬尾款使用首購優惠築巢利率房貸....

感覺好像超過緊繃了 因為只能貸一間 不能把第二間剩餘164萬資金缺口加貸上去

到時可能要跟家人借款 或  加上連帶保證人拉高貸款額度 去補付164萬缺口

有尬過預售屋經驗的前輩能給予建議或指教嗎? 先謝過  感恩!!

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→ opm: 您真樂觀、槓桿很敢開。
→ opm: ETF或股票的報酬不是穩定持續上升的，20年平均有7%，跟每年
→ opm: 都有7%，不是一回事。
→ zwttij10212: XD我知道追蹤大盤指數要複合7%要拉長年限 但3年後續
→ zwttij10212: 創高也不是不可能 除非科技業整個產值已經到水位高檔
→ zwttij10212: 不然大盤還是有機會逐年往上的 不過遇到修正年就慘了
→ opm: 不過預售屋現在好像也不能轉手賣，頭洗一半了。
→ zwttij10212: 112年7月後預售屋不能紅單轉讓 117年交屋後過戶第一
→ zwttij10212: 年賣出房地合一稅扣45% 我會先投資置產收租為主
→ zwttij10212: 除非嘉義市及新營區房價平均每坪單價超漲才會考慮轉
→ zwttij10212: 手
→ opm: 所謂的大盤逐年往上，其實不是每個國家股市都那樣，那主要是
→ opm: 美國一段期間的資料。
→ zwttij10212: 那我直接改投VT是否可行
→ opm: 投資基金標準警語：過去績效 不代表未來表現
→ zwttij10212: 台積電靠美股市值前10大科技業的奶水長大，所以投資
→ zwttij10212: 0050整於投資台積電等於投資美股SPY500或VOO
推 dogalan: 3年太短 中間隨便遇到一個中期以上的回撤你就完蛋了
→ dogalan: 你槓桿開成這樣 不建議再用高風險方式去賭資產增值了
→ dogalan: 還有3年 提早跟家人先講清楚這個情況 看能不能先幫忙你吧
→ zuo: 原來年薪70萬，身上還有信貸，一次簽兩戶預售？
→ zuo: 風向已經變成很難貸款了，請保重
→ zuo: 從你的言談裡面，不管股市或房市都只看到漲，看不到任何的風
→ zuo: 險
→ zuo: 投資要用閑錢，如果剛好2028交屋是空頭年，那你就尬不過來了
→ zwttij10212: 或許賭通膨帶動房股市向上吧 台灣超額儲蓄太高 太有
→ zwttij10212: 錢了 未來年輕人越來越少放定活存和現金 一定會拚贏
→ zwttij10212: 通膨 避免讓資產貶值 這樣觀念下 長期難跌
→ ikuken: 我覺得你賠其中一戶的訂金比較安全。等開工款洗下去想跑
→ ikuken: 都跑不動。
→ opm: 台灣的年輕人越來越少了，65歲以上人口，幾乎是0-14歲2倍，
→ opm: 少子化大成宮，教改也在發酵，台積現在連高中生都抓，我個人
→ opm: 沒那麼看好台灣科技業遠景，好用的奴工供應不上了。
→ zwttij10212: 只好3年後賣掉1戶減少壓力 還是不買車位直接少135萬
→ zwttij10212: 少子化以後更重視高知識技術培育 科技業還是有剛需
→ zwttij10212: 當年輕人都養高附加價值產業擠 有科學園區附近的房就
→ zwttij10212: 就相較蛋白區蛋黃區等老年化鄉鎮 容易保值
→ ohyakmu: 勸你放棄一間，你股票只要三年沒成長 你第一間就缺270萬
→ ohyakmu: 更別提要是剛好下跌你就短缺超過300萬了
→ zwttij10212: 最壞結果就是交屋買上轉手讓國稅局收稅，不然就家人
→ zwttij10212: 幫付了
→ zuo: 把車位退掉，你確定這樣的房子好轉手嗎？
→ zuo: 現在24000點，股市沒有年年是多頭的
→ zuo: 投資最忌諱的是用一筆有目的的錢，想要先撈一筆
→ zuo: 通常在你要用錢的時候，都正好被套住
推 k0939770752: 獲利有限，風險無限 ，房版和這邊都有人回了，感覺你
→ k0939770752: 回文滿堅持的 ，家人有都得靠應該就沒差了 衝吧！
推 kitten123: 加油~撐過去就是你的
→ ashidaka: 3年後一定要付的錢敢放在股市真夠大膽，長期年化7%又不
→ ashidaka: 是這3年年化一定7%，只要股市那時遇到熊市財務立刻爆掉
→ phakeQQQ: 挖靠 預售還同年交屋 ...
→ opm: 我知道科技業有剛需，國家經濟要人礦，可供應面就越來越少，
→ opm: 品質越來越差吧？
→ opm: 少子化是個延伸蠻久的趨勢吧，我已經不預期有啥簡單的策略能
→ opm: 改變。
→ opm: 教改有效，畢業學生的勞動品質是上升還是下降？
→ opm: 偏鄉會會領先凋零，沒有廣大鄉鎮支持的城市，可以繁榮多久？
→ opm: 當然，國家社會怎麼發展都談多了，非個人能力所及，您得整出
→ opm: 個合理現金流，在股市沒大漲，甚至下跌條件下。
推 kiki0089: 推個學習
推 Windtears: 看不懂，你3年後就是錢不夠自己也知道還要買理由是啥？
→ Windtears: 前面也說了股市那是平均報酬，熊市大概3-4年來一次，這
→ Windtears: 3年股市這麼好，未來當然報酬相對會較低，更不用說116-
→ Windtears: 117年吃大修正你不就g了？重點是你都覺得股票這麼好有7
→ Windtears: %你還寧願3年後賣光，把自己所有資產配置all in在自己
→ Windtears: 撐不住的房市，你在幹什麼？ 明明才剛下訂，就選一戶較
→ Windtears: 優的，另一戶退訂無損半毛，未來也才有足夠現金流，這
→ Windtears: 麼喜歡買房，房市今年下半年肯定gg，明年也大概好不到
→ Windtears: 哪，你留著現金丟股市，過個2年再買也不會說追不上，到
→ Windtears: 底在想啥
→ meya: 買一間可負擔的自住房。住房要實用、舒適、且不造成財務壓力
→ meya: 不要在房子上花費過多，10年薪以內約700萬房即可。扣除半年~
→ meya: 1年急備金,分批持續買進臺灣50及標普500,買進並持有10年以上
→ klmer19104: 台股已經是高點了...台灣經濟最好..呵呵
→ zwttij10212: 我預估未來房市不會跟股市呈現反相關脫鉤...
推 dogalan: 老實說 你就是在賭博 要投機不是不行 但不要超出自己能承
→ dogalan: 擔的範圍 當然如果你很有把握家人會幫你兜底那就上吧
→ dogalan: 大家都是在提醒你注意風險而已 不管是房市還是股市都要
→ dogalan: 克服FOMO的心態 否則隨時有可能被黑天鵝突襲 粉身碎骨
→ man0428: Good luck
→ tryshin: 這年薪一次2間 只能假設家人很給力
推 tornado1621: 年薪70萬，2間預售，這是家裡有礦吧
→ tornado1621: 我覺得你先擔心建商會不會倒閉變爛尾樓會比較實在
→ voices: 這個貼去房版應該會很慘，砲火猛烈
推 u8803023: 已經被轟過了#1ebp05f3 (home-sale)
推 u8803023: https://reurl.cc/z5laV0
→ voices: 喔 看到了 房版的人ey的nice