[討論]房客退租，想把套房賣了

[wujiarong (大叔*5)]

其實我心中已有答案，只是想找人聊聊驗算，或是被糾正

套房的資料 2013年 235萬 購買，座標高雄

為啥高雄的套房買到235應該不用細項吧? 反正就挑高+地點+車位

當初買的投報動機也很簡單

租金收入1*12/235= 5.1%

然後查了一下最近的實登，樂觀一點400
悲觀一點扣掉買賣費用還有個350

350-235= 115
115/235= 48.9%
2025~2013= 12
48.9%*12= 4%
年投報算 5.1+4 = 9.1%好了

～～～ 分隔線 ～～～

房客要退租，就是思考下一階段的投報率

假設我賣掉後拿回 350萬
也就是說我現在用 350萬的機會成本在持有這個投資物

租金收入漲不到哪去，假設+租輔不拉到滿(我比較懶得處裡房客變動)

1  *12/350= 3.42%
1.2*12/350= 4.11%
1.3*12/350= 4.45%

我預估大概投報率就是 4%+個增值吧

高雄房市經過這波青安+台積電是有點誇張
但我並不覺得會跌
只是未來中古屋還能不能吃到這大波的增幅
感覺++--並不會讓我年投報率超過 7~8%吧?

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推 pippen2002: 有錢真好
→ phakeQQQ: 貸款能貸多少?
這個嘛，我算看看
以前問好像只能貸一半

所以假設180 息2.5%
每月9538 (抓本6000，息3500)

租金收入投報率大概是 (12000-3500)/1800000(不動產價值)= 5.66%
6000被強制儲蓄到資產裡變死錢，要活用只能買賣或重新貸款

貸出來的180如果丟入懶人月月配ETF 56 713 878
查了一下這三個最近的年殖利率
2024好像太樂觀，抓2023的資料
(6.22+6.4+6.54)/3= 6.38%

年收入大概是
租金收入 (12000-9500)*12 = 30000
懶人ETF  1800000*6.38% = 114840
每年現金+ 144840
房產價值+  72000
總投報可能是 21.6/360= 6%

好了 算一大堆
跟如果賣掉全買懶人ETF比
350萬*6.38%= 22.3

好處：可用資金每年會多8萬
      不用強制保火險
      投報率差沒多少，省下一個房客帶來的風險

壞處：不動產的確抗跌，但也有每跨10年的價值風險
→ transistor: 你既然心裡有答案，那就不多說了
→ transistor: 就照你心裡的答案做吧
唉呀，就是找人驗算看有沒有更棒的方案才用討論嘛～
※ 編輯: wujiarong (114.39.117.103 臺灣), 10/13/2025 11:03:10
推 plaay: 租屋投報率跟股市比起來如何，已經接近基本理財知識了
推 soulknight: 個人建議把這個當成防禦型的投資也不錯
推 kusomanfcu: 看你收入 稅率