簡單說就是原本市區優質地皮, 特首說建好樓後只能賣給香港永久居民
於是一眾港資外資地產商, 投標的時候經過估算賣給香港人的價錢而投了標
反倒是中國國務院直屬的國企, 投了一個遠高過一眾港資外資地產商的投標價而成功奪標
當時一眾港資外資地產商哇然, 不明中國國務院直屬的國企為什麼投了這麼個高價
因為遠脫離能賣給能承擔高房價的香港人價錢
結果, 當初笑中國國務院直屬的國企出高價的港資外資地產商才是蒙在鼓裡真的傻
原來中國國務院直屬的國企一早已經得到特首答允無需只賣給香港永久居民
所以可大大獲利
而當初這家中國國務院直屬的國企所投的所謂高價錢
在特首拆牆鬆綁後, 根本是便宜到不行的白菜價
╮(﹀_﹀")╭
啟德地契鬆章 揭梁振英港人港地造假
壹週刊第1324期（2015-07-23）
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中國海外投得的兩幅「港人港地」（紅框），位於九龍灣啟德新發展區，兩地合共可建
1,145個單位，平均每方呎樓面地價 5,200元，估計日後開賣呎價過萬元。
啟晴邨含鉛食水風波，引發全城追擊承建商中國建築（3311），其姊妹公司中國海外發展
（0688），近年在港積極投地，以有北京撐腰的國企姿態，挑戰一眾老牌地產商。中國
海外兩年前，以高價投得梁振英早在競選時就力推的「港人港地」而為市 場矚目，本刊
翻查該兩幅位於九龍灣啟德的土地契約，發現地契條文原來沒有任何字眼提及「港人港地
」，只說樓宇買賣要得到地政總署署長簽同意書批准。換言 之，689批予「688」的所謂
「港人港地」，並不受地契法律框架限制，「港人港地」實情是造假，有如「八萬五」翻
版。本刊進一步追查，發現梁振英與中國 海外關係密切，早在九十年代，中國海外委託
梁振英測量師行進行物業估值，是梁振英的長期舊客戶。
由競選期間到做特首之初，梁振英開口埋口力推「港人港地」，當時他講明政府賣地時會
加入《地契條款》，規定地產商建屋後，三十年內地皮上的單位，只能售予 香港永久居
民，一手樓開賣及二手樓轉售都受規管。換言之，履行「港人港地」的最大約束力，來自
地契白紙黑字法律條文。結果梁振英上任特首後，推出兩幅屬前 啟德機場的地皮，作為
「港人港地」試行計劃，最終由中國海外發展的子公司高龍發展，在一三年六月，以四十
五億四千萬元估價上限，擊敗長實、恒地、新世界、 信和等十多個香港老牌地產商，以
「暗標」方式投得，政府指因其出價最高。但當時市場對中國海外，在有設限的土地上出
價如此勇猛都覺得奇怪，更懷疑做慣大陸 人生意的國企，如何只賣樓給香港人。
只有同意書規管
政府批地予中國海外之後，發展局局長陳茂波在立法會談及「港人港地」時曾說：「在試
行計劃下（指兩幅啟德地皮），政府選擇個別合適的住宅用地，透過《土地 契約條款》
，規定在有關土地上興建的住宅單位由批出土地日期起三十年內，只能售予香港永久性居
民。」破綻就在這兒。本刊翻查售予中國海外的兩塊地皮地契， 發現這份由中國海外第
二把交椅、副主席兼高級副總裁肖肖代表簽署的法律文件，內文原來沒有白紙黑字列明，
土地必須要售予香港永久居民，也沒有任何字眼提及 「港人港地」。法律界立法會議員
、公民黨大律師郭榮鏗，看過地契之後亦指，地契只提及由批地起三十年內，中國海外在
地皮建成的住宅單位，出售、轉讓、承造 按揭，都要取得地政總署署長的書面同意。但
同意書的內容字眼，地契條文沒有規範。地契亦沒有指定同意書，一定要寫明單位「只能
售予香港永久居民」。此外， 地契亦沒有列明，署長在什麼情況下可批出同意書，「換
言之，一旦港人港地政策失效，署長仍可照批。」
外國成功限買家
梁振英的「港人港地」引發爭議，在外國卻有成功例子限制買家身份。在澳洲，近年有大
批強國有錢人到當地移民或留學，推高樓價。澳洲政府二○一○年四月宣 布，境外人士
只可購買一手樓，不可買二手。臨時居民、留學生須於買樓前，先取得澳洲當局批准，並
於離開澳洲兩年內出售該物業，及繳付高達百分之四十五的資 產增值稅。英國今年四月
推出新措施，打擊海外買家炒風。非本地居民須於出售住宅物業後的三十日內，繳交資產
增值稅。個人名義持有者，須付物業升值總額的百 分之十八或廿八；公司或信託持有者
，則分別付百分之廿及百分之廿八。新加坡早有規定，海外人士可在當地購買一手或二手
樓，但僅限於公寓式大廈，不可以購買 獨立屋。
地契隻字不提
「港人港地」字眼不在地契正式條文內，與梁振英當日指用地契規管的說法明顯不同。本
刊翻查梁振英的政綱，發現魔鬼原來一早埋伏在細節之中。梁振英在二○一 二年初的參
選政綱，首次提出「港人港地」，他寫道：「如住宅市場過熱，選擇符合中產階層住屋需
要的政府土地，在賣地條款中規定在建成後的住宅單位，只可出 售予香港居民（包括永
久及非永久居民），以協助入息高於居屋上限的香港居民置業安居。」但政綱卻附註一行
小字作為彈弓手：「建議只適用於政府新推出的土 地，可按樓市的供求情況靈活決定是
否需要在賣地條款加入出售限制，發展商亦可按賣地條款出價投地。」到一三年三月兩幅
啟德地皮開賣時，政府發出的新聞稿， 原來也沒有直接寫明，會用地契條文規管買家必
須是香港人，只提及須取得地政總署署長的同意書，有六項「特點」，包括：一、單位只
可售予香港永久居民；二、 聯合購買人如非香港人須為近親；三、單位不得售予法團或
公司；四、須向指明機構承造按揭；五、發展商不得分租單位；六、個別業主可分租單位
但每份租約不得 超過五年。本刊翻查中國海外的地契後發現，同意書的六項「特點」，
全部都沒有列於地契的正式條文。
政策隨時改變
郭榮鏗進一步解釋：「若清清楚楚寫入地契，代表有清晰的法律權利與義務，跟由地政總
署署長按政策辦事簽同意書，是兩回事。不寫入地契，即不能確保政策三十 年不變。現
在用同意書，代表『港人港地』可以隨時變，萬一梁振英或之後的特首上場，話政策要改
，同意書內容按新政策寫過，之後就可照批。」因此，他建議消 費者日後買「港人港地
」樓宇時，必須要找律師留意條款。事務律師謝連忠質疑，若透過同意書去執行「港人港
地」，地政總署署長是否有足夠權力去規管發展商， 如果地契無列明「港人港地」的細
則，所謂「賣樓給香港人」則變得空洞，因同意書並無法律基礎。有法律界人士分析，若
將「港人港地」或「必須賣樓給香港永久 居民」的字眼寫入地契，地產商一旦違反，最
高刑罰是被政府收回土地，後果非常嚴重。但若用同意書規管，發展商或買家若被揭發簽
同意書時作虛假陳述，只需根 據《刑事罪行條例》判監兩年及罰款，刑罰相對輕得多：
「若果真的被人踢爆違規，發展商或者買家，有人出來頂咗佢就得，唔會去到公司名義上
身。」地政總署回 應本刊，承認地契走數，指把執行細節寫入地契不合適亦欠彈性，同
意書根據地契條款發出，屬「合適落實方式」。
大陸人買樓無難度
其實，早在曾蔭權做特首年代，政府已經研究過「港人港地」，但有指因當中涉法律產權
問題，加上執行有困難，最後無推行。梁振英上任之初，有傳律政司及公務 員對他力倡
「港人港地」都有保留，但當時樓價不斷升，梁振英為挽救低迷民望，決定要推他政綱講
過的「港人港地」，之後再出「雙辣招」印花稅。「港人港地」 的法律爭議，包括《基
本法》第廿五條列明，香港居民在法律面前一律平等，若在地契條文寫明只能賣樓給香港
永久居民、又不能賣給在香港註冊的公司，可能會引 發連串訴訟爭議。此外，「港人港
地」執行亦有困難，大陸炒家一旦授權香港人當「人頭」做業主，根本無辦法規管及難以
搜證指控。今次中標者是中國海外，背後 是豐厚的紅色人脈，如果將來有大陸官員富商
要入市，找個香港永久居民做「親戚」代表，買樓其實無難度，當局執法也成疑問，因地
契條文亦不附帶任何巡查驗樓 機制。中國海外當日以「暗標」方式願意出高價投地，但
高價的背後，是否有人早着先機，知道「港人港地」只是搭棚，引發利益輸送質疑。中國
海外無回應本刊查詢。
「港人港地」變「八萬五」
批地予中國海外之後，去年四月，梁振英突然指沒有計劃再推「港人港地」，原因是「雙
辣招實施後樓價已恢復平穩」，日後會再按市況決定。啟德「港人港地」開 賣時，反映
樓價走勢的中原城市領先指數為123.45，梁指沒計劃推「港人港地」時，指數的確回落至
118.82，但如今最新已升至142.62，但他卻 無再提措施。「港人港地」恍如董建華年代
的「八萬五」一樣突然消失。「港人港地」急速煞車背後似有玄機，郭榮鏗認為：「港人
港地是梁振英參選時強調的，加 上房屋是他的重中之重，放棄必有重大原因。」「港人
港地」最終只推一次並落入大陸國企手中，日後買家是否真正香港人、有幾多人因政策受
惠，放長雙眼才知答 案。近年積極挑戰做香港地產界一哥的中國海外，具有雄厚的國企
背景，一九七八年大陸改革開放之初，它藉來港當跳板，負起幫國家衝到海外的任務。集
團出版的 廿五周年刊物中，記載鄧小平七十年代提出「建築業是國民經濟支柱產業」構
想，並開始探索國家建築工程總公司，來香港開分部的可能，終取得香港興業創辦人查
濟民、黃克競家族成員黃振輝、原香港《大公報》社長費彝民等香港親中核心人物支持，
之後便從總局抽調一批工程人員來港。一九七九年六月一日，中國海外正式 在港註冊，
翌年由國家建築科學研究院副院長顧天訓，來港出任中國海外總經理。
許家屯搭線融資
顧天訓在刊物中提及，中國海外來港之初，先主攻建築工程。公司買了樓做宿舍（本刊翻
查位於皇后大道西一幢舊樓），員工必須晚上十一時前回來，早、晚餐在內 吃，午餐由
公司提供。中國海外初期的辦公室，在中環招商局九樓一個不到一千呎的房間，後來搬到
灣仔華潤大廈二萬呎寫字樓。八○年，中國海外取得港府的私人 工程建築牌照，雖然當
時有地鐵及海底隧道等大型工程，但都由外資建築商，例如：怡和的金門建築、澳洲的禮
頓建築等港英友好包攬。中國海外首個在港投得的工 程項目，原來就是跟水有關，是文
錦渡木湖泵房至大欖涌的東江水輸送工程，合約總值二億二千萬元。據顧天訓憶述，當時
他們一班大陸人，不識英文根本不明白港 英政府的工程簡介會講乜，最後全憑低價中標
。之後不斷承接輸水管道工程，現持有七成香港淡水輸水管線。中國海外之所以由工程承
辦商變成地產商，顧天訓指， 因為在香港承包建築「低利潤、高風險」，相反地產能賺
大錢，他於是找當時的新華社社長許家屯，提出借錢搞房地產，許當時說：「我不替你借
錢，但我幫你組織一次參觀活動，看你們的工程業績能不能說服大家。」之後就得中國銀
行答應融資。其後中國海外即大展拳腳，八五年透過私人機構參建居屋計劃，在大圍以六
千五 百萬元高價投地，建成海福花園後，獲政府以二億四千萬元買入，中國海外在項目
中大賺。
梁振英測量師行估值
中國海外九七後幾乎無投過地，直至一○年起開始活躍，共斥百億元吸納六幅地皮，當中
三幅（包括啟德「港人港地」）是在梁振英做特首後投得，與市建局有多個 合作樓盤又
積極發展豪宅，例如一二年以二十五億元投得鴨脷洲地皮建「南區．左岸」，集團現在港
有十一萬平方米土地儲備。中國海外九二年在港上市，當時的主 席孫文傑，被喻為「紅
籌大班」。他在位時九四年，中國海外曾委託梁振英測量師行做物業估值，當時測量師行
的股東為梁振英夫婦。梁振英掌舵戴德梁行、二 ○○○年後，仍有接中國海外生意做估
值，可見他和中國海外關係密切。孫文傑與梁振英兩人，在香港房地產協會又有不少交流
，該會在九十年代聯合港澳兩地地產 商、測量師、律師等專業人士，返大陸搞房地產。
梁振英選特首時，有指該會三十張選委票全數投梁，孫文傑現為協會名譽副會長。有香港
身份證的孫文傑，帶領中 國海外最漂亮的一仗，是跟英國及日本財團共同投得赤鱲角機
場客運大樓工程，合約總額過一百億元，為香港工程史上最大的單一合約。二○○二年，
孫文傑帶領在 港已穩打穩紮的中國海外「回流」大陸，成立中海地產在各省市開展地產
項目，現在全國擁有三千七百三十五萬平方米土地儲備，當中瀋陽擁有最多，達五百九十
八 萬平方米。孫文傑二○一○年退休，現任集團主席郝建民，去年袋八百七十萬元董事
酬金。執行董事兼總建築師羅亮，酬金高達九百六十萬元，可見一班高幹在港待 遇非常
「和味」。
「一帶一路」當紅
從中國海外在港的發展軌跡，可見它是一間根正苗紅的國企，如今中國海外在香港，另有
三間姊妹上市公司，包括：中國建築國際、中國海外宏洋集團、遠東環球集 團。其中，
中國建築國際，就是近日捲入鉛水醜聞的主角，二○○五年分拆上市，現為本港最大的工
程承建商，最大客仔就是香港政府，亦即納稅人。本刊翻查政府 的投標公告，發現過去
五年，中國建築共投得超過六百四十億元的政府工程，涵蓋道路、房屋、水務等範疇。十
大基建項目中，有參與港深廣高鐵、港鐵沙中線、西 九文化區戲曲中心等。中國建築是
政府工程的大贏家，有建築界行內人指，中國建築有多間子公司，可由生產建築物料作起
點（例如公屋預製組件），一條龍式提供 服務：「而家所有物料都喺大陸嚟，同其他大
陸公司有生意來往，都可能會有（價錢）優勢。」另一工程專家指，政府項目招標，會考
慮承建商的技術、人才、經 驗、價格等因素，「行內很多有規模的承建商，好多時落標
都有技巧，佢知一般市價係點樣，大把錢，咪落低少少，攞到個工程之後再討價還價。」
中國海外最大資 產，是其頂頭靠山國企中國建築工程總公司，財雄勢大，其之下在大陸
上市的中國建築股份，市值達二千四百億人民幣，目前當紅因習近平力推「一帶一路」概
念， 令中國建築在巴基斯坦、非洲、俄羅斯等多個中國友好國家，都有形形色色的工程
展開，並與國家開發銀行、亞洲開發銀行等合作，隨着中國領軍的亞投行即將上 馬，估
計中國建築會再加大力度融資，在全球大展拳腳。鉛水事件發生後，港人才醒覺中國海外
及中國建築與日常生活息息相關，且看這間龍頭國企如何落實投得的 兩幅「港人港地」
項目。
http://hk.next.nextmedia.com/article/1324/17595675
中海外高價奪兩幅「港人港地」
http://paper.wenweipo.com/2013/06/06/YO1306060001.htm
2013-06-06
發展商高價搶市區地。位於啟德的首批兩幅「港人港地」昨日揭標，強敵環伺下，中國海
外「爆冷」以45.4億元「連吞」兩地，屬市場預期上限，每呎地價5,157元，相比將軍澳
南一帶的「非港人港地」更高，呎價較同日開標的朗屏(南)貴近八成。測量師指地皮位處
市區，兼具「啟德發展概念」，一定程度「抵銷」發展限制帶來的影響，預計日後每呎實
用售價可達1.2萬元以上。
啟德兩地上周五截標時，發展商空群出動，合共收到29份標書，入標財團除長實、恒基、
新地等大型發展商外，還有財團合資競投。地政總署昨公布，地皮最終由出價最高的中國
海外以45.4億元投得。以兩地總樓面88.028萬方呎計算，平均每呎地價約5,157元，為市
場預期上限，不少業內人士對結果都大呼意外。
三年百億吸納6幅土地
中國海外近年積極吸納土地儲備，連同剛取得的啟德地皮，3年間已斥近百億元在賣地
場上吸納6幅土地，涉樓面約140萬方呎，可提供1,717伙，上述數字還未計算該公司在私
人市場取得的地皮。
值得一提的是，中國海外早年於本港地產市場相當活躍，但自1997年金融風暴後，公司
就淡出香港轉戰內地，並成為內地數一數二的大地產商。及後至2006年才再度「回歸」香
港市場，同年以4.2億元購入九龍塘牛津道1號，之後每每於拍賣場上及招標賣地都見其身
影，但都以吸納細地皮為主，今次大手筆斥45.4億元買地，為多年來出手最重的一次，顯
示公司在港大展拳腳的決心。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 112.118.58.182
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※ 編輯: Sparkle001 (112.118.58.182), 07/27/2015 14:48:51