[新聞] 低利率是房價上漲主因 央行副總裁

[weydau (春江花月夜)]

中央社  2022.01.03

「低利是房價上漲主因！」央行副總裁陳南光：央行應積極負責

中央銀行副總裁陳南光再次對房市議題發表看法，近日以「房價波動與金融穩定」文章投
書雜誌，直言低利率是造成房價上漲的主因之一，且對生產力、財富分配帶來負面效果，
央行應積極因應房價波動，負起對應責任。

陳南光原訂去年12月出席論壇，以「央行為何應該關注房價波動？」為題進行專題演講，
沒想到行程臨時喊卡，他近期改以投書方式陳述對房市看法，疾呼央行應有積極作為。


陳南光：利率與房價的關聯經非常大量的實證研究已經確立


陳南光表示，影響房價的因素很多，除了利率，還有所得、稅賦、通膨預期、人口結構、
對未來房價預期等，部分實證研究結果顯示，利率對房價的影響不顯著，但整體而言，利
率與房價之間的關聯以及因果關係，經過非常大量的實證研究，已經得到確立。

不論是個別國家或跨國資料、最近數十年或上百年資料、先進國家或新興市場經濟體、各
種不同的計量方法以及認定貨幣政策外生性方法，寬鬆貨幣政策（利率）確實是房價上漲
的主因之一，陳南光認為，絕對不應輕易論斷「低利率與房價並無必然的關連性」。

基於低利率與高房價的因果關係得到確立，陳南光進一步指出，央行穩定房價大幅波動具
有以下兩大正當性，一是降低寬鬆貨幣政策造成房價上漲對於金融穩定的威脅，履行促進
金融穩定的法定職責；第二，負起相對應的責任，扭轉寬鬆貨幣政策造成房價上漲對於生
產力與財富分配的負面效應。


陳南光：台灣房價20年累計實質漲幅超過160%


近期有些看法認為「目前（台灣）的房價水準及上漲尚屬溫和」，陳南光檢視房價的累計
漲幅，將各國房價以該國消費者物價上漲率（CPI）平減，成為實質房價；若以2000年第1
季作為基期100%，2021年第3季台灣房價已達262%，累計實質漲幅超過160%。

陳南光指出，跟其他國家比起來，這期間台灣房價的累計漲幅只比近期房價急速飆升的紐
西蘭與瑞典低，與加拿大相當，但高於大部分所能蒐集到的國家，如最近漲幅很大的南韓
、美國、以色列、丹麥等；其中，相較於台灣，南韓與美國的20年實質房價累計漲幅僅分
別為45%與64%。

陳南光表示，寬鬆貨幣政策是房價上漲的主因之一，央行應積極因應房價大幅波動，才能
降低寬鬆貨幣政策的負面影響，如威脅金融穩定、導致資源誤置與加劇財富分配不均等。


PS.副總裁應該只是要說明房價和利率有相當的關連性
   不是要總裁用升息來對抗房價，但個人覺得，該升息還是要升息
   主要原因是現在利率處於歷史低檔，升息後如果突遇黑天鵝事件，至少仍保有
   降息(寬鬆貨幣政策)的空間

   也因為利率太低，市場資金氾濫湧入股市房市，房價如何有回跌的跡象?

   回顧過去20年，只要遇上經濟衰退，央行降息總是不落人後

   2000到2001年(網際網路泡沫及911恐怖攻擊)         降11次
   2002年      (內需不振)                          降 2次
   2003年      (SARS疫情+國際景氣復甦不如預期)     降 1次
   2008到2009年(美國次貸風暴)                      降 6次
   2015到2016年(中國經濟放緩+油價大跌+全球貿易萎縮)降 4次
   2020年      (COVID-19)                          降 1次

   但談到升息，卻畏首畏尾，不知背後是否有其他專業考量?

   看看股市、經濟成長率、失業率及景氣對策信號的多項經濟指標
   應該不會不具備升息的條件
   雖然物價穩定是央行的天職所在，但考量升息與否不應該只有看物價吧?

   不知大家有什麼看法呢 :)

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※ 編輯: weydau (36.228.70.98 臺灣), 01/05/2022 23:21:59
推 translator: 綠營鷹犬  這樣子說低利率，不如跟這陣子的土耳其比
→ translator: 貨幣政策 就讓你們綠營爽就好了
→ translator: 最近綠營操作這個，大家可以想想，為什麼當初
→ translator: 中共要搞大躍進了  是不是沒那麼不可思議了?
→ translator: 這兩年看綠營完全執政，覺得中共大部分真是先進阿
→ translator: 華人隔了條黑水溝還是華人，手路思路都不出那個套路
推 Kydland: "長期"低利率勢必造成房價上漲 注意 我是指長期
→ Kydland: 短期有各種原因會推升房價 比如說台積電設廠這種事
→ Kydland: 或是甚至連門牌換個路名都可以推升房價 例如台北市軍功路
→ Kydland: 改名成和平東路後 曾經一坪馬上貴了10萬
→ Kydland: 不動產是個具有異質性 區域性的產品 貨幣政策絕對有效
→ Kydland: 但在動用貨幣政策前 還是有很多政策可以整頓房市
→ Kydland: 可以參考歐洲各種房市政策 但 還是要強調 台灣長期低利率
→ Kydland: 很久了 之前彭淮南該升息的時候不升息 讓台灣錯過絕佳
→ Kydland: 的升息時機 而長期的低利率也絕對會推漲資產價值
→ Kydland: 但就算我支持升息 也不是為了壓抑房價 我也不認為要"只"
→ Kydland: 為了房價而升息 請注意 我是說 "只"
→ Kydland: 因為不動產是具有異質性 區域性的產品 大家所說的房價
→ Kydland: 是哪裡的房價？近兩年全台都漲並非常見的事 中南部房價
→ Kydland: 死魚很久了 而且 這還是用台灣觀點來看 如果是美國聯準會
→ Kydland: 難道要為了加州矽谷的房價動用貨幣政策嗎？
→ Kydland: 另外 我從法金授信的角度來看 造成房價撐在那邊的原因是
→ Kydland: 我國政府不分藍綠都太過關注中小企業放款 每年都要求成長
→ Kydland: 土建融是銀行最愛的授信之一 利差相對較高 有擔保品
→ Kydland: 放款期間長 一個案子可以吃兩到三年 之後還可以轉分戶貸
→ Kydland: 款繼續賺錢 而且放款金額相對較大 是很重要的放款基礎
→ Kydland: 找一件新戶純信/加強債權作兩億比較簡單 還是土建融兩億
→ Kydland: 哪一個審核比較容易過？後者的機率相對較高
→ Kydland: 所以可以看到銀行業者和建商的關係都非常好 寶佳名聲不
→ Kydland: 好 政府機關不喜歡寶佳 但就算是公股銀行這種官派聽財政
→ Kydland: 部話 但公股銀行董總都還是把寶佳當作拜把兄弟在供奉
→ Kydland: 政府太過要求放款每年都要成長 就是讓銀行更只想用土建融
→ Kydland: 來撐住放款量 也就讓建商更容易拿到錢 這才是問題
→ Kydland: 除了土銀 民營某龍頭銀行也很愛做土建融 其他放款愛做不
→ Kydland: 做的 (PE/次級聯貸的案子不算)
推 DarthRaider: 即使在本版，十多年前就有低率跟房價的討論了，這也
→ DarthRaider: 能扯到綠，還真是手中有槌子（政治狂熱），看什麼都
→ DarthRaider: 像釘子
→ DarthRaider: 吳家德，《房地產理論與實務》2-2（二）建築產業景氣
→ DarthRaider: 變遷及產銷概況的結尾：
→ DarthRaider: 「其實，影響房價漲跌的因素眾多，除資金、利率、市
→ DarthRaider: 場投資環境以外，包括人口增減、經濟成長、土地與市
→ DarthRaider: 場供需等基本面，以及景氣技術循環面，還有政策消息
→ DarthRaider: 、購屋信心、進出口貿易、匯率、稅率、房價所得比等
→ DarthRaider: 因素，若把資金氾濫、利率偏低、持有稅偏低、房價所
→ DarthRaider: 得比偏高等任一因素作為房價漲跌判斷依據，就容易忽
→ DarthRaider: 略掉其他影響的變數，而陷入比較變數上失真的盲點，
→ DarthRaider: 也難以單一變數公式化的認定其影響房價的程度，以及
→ DarthRaider: 認定台灣房市走勢一定就會日本化或泡沫化，只能不斷
→ DarthRaider: 提醒業者或消費者居高思危，量力而為。」
推 DarthRaider: 自己有兩塊地在去年重劃完，起初本土疫情跟房地合一
→ DarthRaider: 2.0下，買氣有點冷，後來疫情控制好，加上股市熱絡，
→ DarthRaider: 出口暢旺，一些在股市跟公司賺錢的人來買房買地，就
→ DarthRaider: 又熱起來了，隔壁地主原本打算在去年底前賣的（重劃
→ DarthRaider: 後第一次移轉減徵土增稅40%+留一些給別人賺的哲學）
→ DarthRaider: ，到現在也是一起先抱著，這也是各種因素在影響之例
推 DarthRaider: 回到原po問題，央行升降息的決策也有各種考慮因素，
→ DarthRaider: 例如盯著美國看，不希望因國外低本國高的利差而導致
→ DarthRaider: 投機熱錢流入炒作，這樣也可能推升通膨壓力
推 DarthRaider: （去年台股表現全球第六，台幣升值幅度為亞洲最強）
推 Kydland: 尷尬的地方又在於這兩年外資狂賣台股 今年搞不好有機會
→ Kydland: 轉賣為買 最近就有新聞好像說外資匯入增加 萬一外資認錯
→ Kydland: 回補台股部位 我覺得今年也不太會有機會升息
→ Kydland: 頂多升個半碼吧
推 translator: 這世界先進國過半負利率了 你綠營在逼宮打低利率
→ translator: 吃相難看
→ translator: 中二選成那樣 算是很具有顯示代表性阿
推 translator: 紙上模型 叫經濟部把這兩年三倍券五倍券報告丟出來y
→ translator: 讓大家看一下 你模型派多威阿
推 DarthRaider: 感謝示範政治魔人連十多年前就有的話題都能捕風捉影
→ DarthRaider: 扣帽子，還語無倫次扯狀況不同的土耳其、不相干的中
→ DarthRaider: 二補選等話題進來
推 BernieWisman: 這串看下來快笑死 看故事連人物關係都搞不清楚 台
→ BernieWisman: 大經濟系的教授們從十幾年前就一直幹彭淮南 連這都
→ BernieWisman: 不知道還在那邊泛政治化
推 Kydland: 彭淮南真的錯過近十年最佳升息的時機 但這又很尷尬
→ Kydland: 我國的貨幣政策偏重匯率 利率政策相對不重要
→ Kydland: 再加上美中貿易戰前 台灣整體經濟狀況相對弱勢
→ Kydland: 這可能是央行之前都不敢升息的原因
→ wen17: 資本的自由進出不能動  又要維持匯率的穩定
→ wen17: 不就很難有獨立的貨幣政策(利率)嗎
推 translator: 白癡讀書人，當初能提前幾年嗆管爺
→ translator: 現在就能直接說這幾個臭皮匠在打低利率 根本低能
→ translator: 你今天要打低利率 至少別靠那種"報導文學"
→ translator: 丟人現眼，吳聰敏還做總經的，知不知恥
推 translator: 有本事發個 AER JPE 論文 大家來吵 什麼是均衡
推 translator: 垃圾，都已經讓妳們這些滿腦政治 沒有科學的貨色了
推 translator: 屁這些只是因為體諒你們這種綠民可能有妻子(已利)要顧
推 pig030: 這個板的板友不知道都往那移動，以前這裡還蠻熱的
推 Kydland: PTT和MLB的觀眾一樣有高齡化的趨勢XD
→ Kydland: 現在的年輕人應該用dcard比較多了
推 JamesChen: 某樓才丟人現眼
推 wwwh0225: 推南光，噓某樓不懂經濟學
推 n22535757: 1.長期低利率2.低稅負3.低遺贈稅
推 Liux: 其實央行說過很多次，沒有本錢自己升息，熱錢灌進來，達不
→ Liux: 到原來升息預期的效果，房價還可能更高
推 DarthRaider: 同一議題在十多年前可以談研究引論文，現在政治魔人
→ DarthRaider: 講不出新研究還把八卦版那套搬過來，根本倒退
→ DarthRaider: 前面提的重劃沒多久就賣尾牙常上新聞的健X印刷，但卡
→ DarthRaider: 在重劃費用證明遲遲不下，對方無法申請建照蓋新址，
→ DarthRaider: 三四期款也就遲遲沒下，正在協商，聽說其他地也被拖
→ DarthRaider: https://imgur.com/a/hoeBugM
→ DarthRaider: 這也是2012在book版略提打官司的地，被說紙上模型也
推 DarthRaider: 是笑笑，所以回p網友說的，生命經驗及眼界都不同了
→ DarthRaider: 對政治魔人這類不怕秀下限的屁孩講多都只是對牛彈琴
→ DarthRaider: 以前也這樣，更早椰林那些碩讀博的學長姐，幾乎不太
推 DarthRaider: 在批踢踢po文，就長大的世代現象，如今經濟平台也多
推 DarthRaider: 為什麼證明會反常遲延，猜想跟台中市長前陣子被說炒
→ DarthRaider: 房有關，加上今年要選舉，避免再變焦點，就先緩拖
→ DarthRaider: 不然現在都還有被關上海的也在這裡委託買地
→ DarthRaider: 回到利率，目前已經在看跟美國升息要跟多少程度，由
→ DarthRaider: 此能明白扯土耳其的是在哈囉，不值得跟那人浪費時間
→ Kydland: trans就是韓粉 和他說話就只覺得頭痛
推 DarthRaider: 難怪認知能力低，政治魔人還賊喊捉賊說別人滿腦政治