[心得] 107不動產估價師上榜心得

作者ga800370 (Simba)

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標題[心得] 107不動產估價師上榜心得

時間Tue Oct 16 17:38:52 2018

大家好，繼上次分享高普考上榜心得後，今天小弟又來分享上榜心得了。這次有幸於不動產估價師榜示中上榜，首先先感謝國考版各位前輩心得分享以及幫忙。以下小弟還是簡單介紹一下自己【背景】國境最南端大學本科系去年畢業，在大學時期拿到經紀人和地政士。畢業後就以估價師為目標當了一年的全職考生。今年是第一年考高普考以及估價師。【前言】這次可以上榜小弟也非常榮幸開心，覺得這一年來的辛苦沒有白費了，一切都值得了。今年7月有報名高普考當作練習，讓自己到時候考估價師的時候不要這麼緊張或是生疏。說真的我覺得非常有用，經過五天高普考的洗禮，你會發現第一天到第五天的寫出來的東西不一樣，你可以了解你的時間安排、寫字速度、字體大小、版面安排、如何分段論述等等 …真的非常有用，到時候考估價師的時候你就不會慌了，建議第一次考估價師的考生可以試試看。不過這次估價師的名次居然比高考還後面，實在讓我非常驚訝，這叫準備估價師一年的我情何以堪XD 【讀書方法】在這邊我有點不推薦我的讀書方法，因為我覺得應該沒有人跟我一樣是這樣準備考試的，不過我還是分享一下讓各位參考。我每天都睡到9.10點起床往健身房跑，然後中午吃飽後就開始讀書，覺得累了就抽根菸休息一下，然後讀到10點多11點就把書收好電腦打開開始打LOL、OW或GTA，打到快一點兩點就去睡覺。我這個人沒什麼讀書計畫，我也不喜歡被計畫追著打，我就是跟著風走，覺得今天唸夠了就休息。我自制力很夠，所以是在家念書還有在家看函授。朋友要約我去喝酒還是夜店我也都會去，不過當然次數不能像以前那麼頻繁就是了，不然隔天宿醉也很難認真讀書。我該念書的時候還是非常的認真的，只是沒有一個固定的讀書計畫就是了。我覺得最重要的是你在念書的時候有唸進去，然後千萬不要死讀書，沒有一個科目是用死背的，包括法科也是，一定要抓住他的立法意旨還有意思，而不是像國小背課文那樣漫無目的地背誦，會背是會背了但完全不知道意思，題目如果換一下就完蛋了，所以千萬不要死背，那只會害死你而已。【教材以及書籍】其實這裡我有點猶豫該怎麼跟大家分享，我怕我的意見會使很多人誤入歧途。所以下分享請各位先三思後再自行做決定。當初我的經紀人以及地政士都是報名高點的網路函授，師資都是許文昌，於是我也理所當然地報名了高點的估價師。但當我上了高點估價師的土地法後，我發現內容跟經紀人地政士相同，完全沒有任何區別。我等於上了三次一模一樣的東西。當下其實我有點傻眼，高普考估價師跟經紀人地政士的深度本來就不一樣，怎麼可以混在一起上?我再去看了一下高普考跟估價師的歷屆試題後我發現我完全看不懂。於是我誤打誤撞看到了基哥在網路上的地政士解題分享，我發覺基哥的東西才是高普估應該有的深度，然後他又說他的高普估跟經紀人地政士的土地法是分開上課的，這句話整個點醒我，完全符合我的需求還有解決因材施教的問題，而且高普估的土地法多達20幾堂更是讓我傻眼。於是我問了一位估價師的前輩以及另一位高考上榜的學姊，他們也都基哥的學生，也一致認為基哥真的在法規科目上幫助他們不少。於是我先買了首宇的土地法規，剛開始讀確實會不習慣，因為我是從許文昌跳到基哥這邊，基哥跟許文昌的法規的上課方式跟內容有很大的不同，我也是花了好一段時間才適應。總而言之因為我覺得基哥的法規科目真的是讓我非常喜歡，於是我又買了首宇的全修估價師。最後說真的蠻慶幸有上首宇的全修這次才可以順利上榜。【各科成績及心得】國文 56 民法物權及不動產法規 54 土地利用法規 54 不動產投資分析 70 不動產估價實務 61 不動產經濟學 67 不動產估價理論 69 總成績 61.85分【民法物權及不動產法規】土地法這科真的是非常難準備的科目，倒也不是說科目本身複雜，而是因為地政學說百家爭鳴，你要了解每個學者的重點跟學說以及看法真的非常不容易，就如我上述，我一開始是上許文昌的課，但發現不夠之後，我又自以為聰明到圖書館借各大學者的著作，但我發現我把所有著作疊起來已經快跟我身高一樣高了，要我在短短的一年抓出各學者不同的見解根本不可能。何況我不只有土地法規這科，於是我就選了基哥。當然基哥的課也沒讓我失望，他真的很會收集不同學者的見解，加以彙整再給學生，說真的讓我省了很多時間。雖然基哥的上課內容可能比較艱澀，補充的東西可能也比較多，但我可以說每個地方都是精華跟重點，基哥絕對不會把沒有用的東西給你們，如果是不重要的地方基哥會幫你畫藍標，跟你說有空或是考前再唸就好，只要跟著基哥的腳步走，學到土地法的精華跟理念還有架構，基本上土地法規的題目可以說是十拿九穩。土地法規絕對不是用死背的，而是要去理解每一條條文的立法意旨還有他的意思，先用白話了解之後，在看法條，多看幾遍你發現可以把白話跟法律用語串聯之後，你就明白該條的意思了，這時候你會發現你唸得非常輕鬆，而且用字也會非常精準。最重要的是上過基哥的課後，我發現我在作答上的論述能力、邏輯、用字、排版都有非常大的提升。而且不只適用在土地法而已，可以說是各科都能用得上。至於民法物權篇，我是上曾文田的課，然後大多數的時間都是直接看他整理的考題補充，說真的民法物權每年大概都差不多，重點也都是那幾個，考題大多是換湯不換藥，題目多看一點大概就能夠抓住他要考什麼了。【土地利用法規】這一科可以說是非常非常頭痛的一科，有關我國土地利用的法規多如牛毛又疊床架屋就算了還非常繁雜，有些法條又臭又長，尤其現在又有個大重點國土計畫法，讓這科在準備上又產生一定的難度。不過在準備上我還是沒有放棄這一科，把大重點先抓住(如都更、國土計畫等等)，學到大重點的精華之後，其他比較細微的法規也會比較看得懂，這科其實蠻多程序法的法條的，可能沒有辦法像土地法規這麼容易抓到立法目的，但如果有讀通，其實在法條背誦上也會相對地輕鬆，而且忘記的時候還可以用理念觀念下去帶。老實說這科我蠻感謝基哥的，因為基哥的土地政策、利用、利用法規這三科是一起教的，所以我買估價師全修的土地利用法規裡面本來就含了這兩科。基哥的上法就是讓你先懂理論，然後可以大概了解到土地利用法規是怎麼出生的。首宇除了基哥的土策利之外，也有含于俊明老師的土策利，這兩位老師各自有厲害的地方，可以同時學到兩位老師不同的上法。【不動產投資分析】這科其實是我最沒有把握的一科，但卻也拿到最高分。沒有把握是因為從小到大我的數理就不是很好，對於理科有非常大的陰影，甚至大學的微積分也被當掉XD不過我願意面對自己的失敗認清自己的弱點。面對大多為計算題的不動產投資分析雖然頭很痛，但我每一題都會理解，每個部分都不馬虎，如果真的不會我就算到對為止。這科雖然有申論題，但多以計算為主，公式千萬不要用死背的，一定要理解每個公式的意義，最好可以把它推導出來，這樣不論題目怎麼變都考不倒你。尤其是財務數學一定要非常熟悉，這幾乎可以說是每年都用得到的東西。今年的考題與往常不太一樣，不能使用計算機，我還記得當初監考人員在考前一天說不能用計算機的時候全考場一臉矇逼的樣子。當下我大概就猜想得到考題應該是以申論題為主，如果真的有計算的話也是簡單的計算。像今年高考的估價也一樣，突然可以使用計算機，大概十之八九會考計算題。所以有時候能否使用計算機是一個線索，暗示你明天出題方向，當天回家就趕快複習吧。【土地經濟學】這科似乎是很多考生非常害怕的一科，看到很多圖形還有英文代號就會開始緊張了。其實土經沒有想像中的可怕，但還是必須要有經濟學的底子讀起來才會比較得心應手。剛好首宇有附贈經濟學的基礎課程，師資是于俊明，非常適合沒有唸過經濟學的考生。于俊明我覺得厲害是在他的觀念非常清楚，甚至有些學者沒有注意到的地方他都注意到了，可以讓學生了解如何把一張圖形完整的畫出來，而不是教學生怎麼背圖形。許文昌的土經也教得很棒，板書會比較多。所以我還蠻慶幸能夠上到兩位老師的課程。土經這一科絕對不是用背的，你要了解每一個圖形是怎麼來的，每個英文代號代表什麼意思，這到底是短期還是長期，產品市場或是生產要素市場，每一個步驟都不能隨便。教土經的老師常常說這科能畫圖就一定要畫圖，圖文並茂可以得到更高分，而且甚至有的老師看到你圖形對了他也不會去看你的文字敘述了，所以圖形真的非常重要，大家絕對不能不畫圖，除非當年的考是真的是連一個圖形都生不出來那另當別論。當然每個老師都會說平常一定要練習怎麼畫圖，考試才不會慌張。但我自己是平常都沒有畫圖XD單純用看的，因為我覺得只要我懂觀念，我一定可以自己把圖形畫出來，何須每天在那邊浪費時間畫圖呢。當然這是我的讀書方法提供給大家參考而已，還是看各位考生的讀書方法跟習慣是什麼。【不動產估價理論】這科其實本來就是文武雙全的科目，你不只要懂得法規、論述，你也要知道如何算計算題。尤其是每個公式都是精華所在，但請千萬不要用死背的，因為每個地方都有它的意義跟重點，例如P=a/r 這短短的公式中蘊藏了很多含意，例如他是永續而不是一定期間的收益，a不等於TR之類的，資本化率裏頭也隱藏了很多意涵，絕對不是用死背公式可以體會到的。你一定要了解每個公式的涵義還有代號，小弟我是把每個公式全部都推導過，一方面只要會推導你就不用再死背公式了，二方面我還可以知道裡面的意涵還有來龍去脈，可以說是一舉兩得。不過這也是看個人，有些考生本來就會懼怕數學跟未知數，所以不想知道怎麼推導，而是用背的。但我覺得至少要知道每個代號的意涵。不過今年的估價理論意外的簡單，大多以技術規則直接命題，這時候就是看你的法條背得熟不熟了，但我一直在想，我明明也都把法規背出來了，怎麼只有69分，是不是我的字太醜XD。這科高點師資是許文昌首宇是基哥，兩間的課程我也都有看完，我也各自吸收到不同的東，兩位的教法我也都非常喜歡，基哥的估價教法也跟土地法規差不多，也是給你觀念跟架構，基哥還會收集不同學者的論述還有國外的著作，因為估價的命題老師可能是留美或留日派的，在美派日派又有不同的學說，這在答題上要注意，基哥這樣的上法可以讓考生應付較難的論述題型。許文昌的教法我個人也非常喜歡，每個公式都會推導給你看，然後也很注重計算。【不動產估價實務】這科應該是公認最好拿分的一科，基本上只要算對70、80分跑不掉，通常都是要你估一件標的，但今年的考題也和往常不同，比較像是站在審議委員的角度要你審核一份不動產報告書，當下拿到題目我也是傻眼，本來自信滿滿地要拿起計算機了結果你給我這種題目，同時內心也在想造今年這樣出題應該是不可能靠這科拉分了。這次的估價實務需要有不錯的估價理論底子，而且要透徹了解很多不同的細節，例如土地或建物的資本化率哪個比較高、或是離差跟調整值方向的關係。題目有暗示你有10個不合理的地方，結果寫完我居然寫了13個XD 看來應該是沒有打到老師的心，所以只拿了61分。這科在準備上相對的輕鬆，只要有念過估價理論，那這科就只是考你理論有沒有讀熟，怎麼計算而已。有時候題目可能會問容積移轉、權利變換或是市地重劃等，但其實重點還是在三大方法的運用。所以三大方法真的得打好基礎。這次首宇的總複習我覺得不錯，講了很多不同類型的考題，像分割、地上權估價都有提到。呼不知不覺又打了好多這次拿下高普考估價師三榜，小弟實在愧不敢當我常常在想，像我這樣玩世不恭、桀傲不遜的學生真的有辦法考上嗎? 我從來沒有想過我可以是那個拿下三榜的人如果各位有看到我的高普考心得文就可以知道以前的我有多糜爛想當初國高中我也是令老師頭痛的人物，老師們也都勸同學不要跟我玩在一起，不然會變壞。我也沒想到有一天我也能成為讓老師甚至家人驕傲的人這是我的改變希望還在跟國考奮戰的各位可以加油還是那句話我這種人都可以上榜了，你們怎麼可能不行你們比我優秀太多了高普考估價師這條路上沒有人陪我一起考，我沒有所謂的戰友這一路上其實非常辛苦也很孤單但還好有前輩們的幫忙，讓我可以在迷惘的時候有了方向像103年估價師的榜首前輩就幫了我不少，讓我知道該怎麼做準備，也給了我很多建議，如果前輩你有看到這篇的話我在這邊再次感謝你。所以我上榜後也來這邊分享心得希望可以給各位一些方向，各位之後上榜也可以來跟大家分享心得上榜後其實大家都蠻驚訝的，也都紛紛誇獎恭喜我但我相信比我厲害的前輩大有人在，而後面的你們也一定會比我更優秀關於我讀書方法的詳細內容或是高普考的心得和心路歷程各位可以查一下應該就會找到了如果還有問題歡迎來信詢問，我很樂意為各位解答再次感謝國考板前輩們的幫忙也祝大家金榜題名 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.246.72.138 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Examination/M.1539682735.A.30B.html

推 Nightfrog: 熱心的前輩果然上榜了，恭禧!!!10/16 17:56

推 depe5175: 神人!!!10/16 18:40

推 Jackisman: 心得打完才發現你先po了哈哈恭喜唷～10/16 18:57

推 tyyrft: 推原po很帥10/16 21:01

推 henry19: 太厲害了恭喜恭喜 10/16 23:01

推 TangKelly: 恭喜超強的！！！10/16 23:10

推 h458791123: 恭喜！感謝分享10/16 23:41

推 Fongin: 推撲馬老師有正義感台灣有希望了10/17 13:47

※ 編輯: ga800370 (27.246.72.138), 10/18/2018 15:24:16

推 peggy586z: 推 10/20 08:31

推 chocolatesun: 恭喜同校學長！努力跟隨腳步 06/07 10:59

推 rainingkid: 可是你開始上班後又變成同事的頭痛人物了腫摸辦捏QQ 02/19 18:14