Re: [請益] 使用借貸物權化問題

作者Dodoroiscute (再想想)

看板Examination

標題Re: [請益] 使用借貸物權化問題

時間Sat Sep 12 20:50:20 2020

關於j大的問題，我先貼出來。 ============================================================== 租地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉，請問這是不是屬於土地、房屋分屬不同人所有？那會去適用426-1？還是直接適用425條1項？那麼，在認為使用借貸可以物權化，類推適用425條的學者眼裡，他們在借地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉，的情形裡，會去類推適用426-1？還是就直接類推適用425條1項？ ============================================================== 我的回答，只要是土地、房屋分屬不同人所有的情況下，都是適用或類推適用426-1，不能適用或類推適用425條第1項。因為買賣不破租賃的情況是，承租人是基於債權而占有受到保護。而租地建屋或借地建屋的情況，承租人或借用人，不僅僅因為債權而占有需要受到保護，而是在土地之上還有一個屬於自己的不動產物權保護，涉及的是兩個不動產物權的當事人間利益衡量的問題。而我們在討論「類推適用」原則的時候，要考慮的是立法目的(規範理由)，亦即法規所要解決的問題，「債權物權化」只是法學論上的一個技術手段，並不是立法目的，所以不能因為使用借貸跟租賃一樣都是做了債權物權化的處理，就認為可以類推適用425，425不是處理兩個不動產物權分屬不同人的問題。 426-1處理的是土地、房屋分屬不同人，而其中一方移轉所有權，兩個物權如何維持既有的存在的問題。所以不論租地建屋或是借地建屋，土地或房屋的所有權移轉，分屬不同人的不動產物權如何取捨，才是需要規範解決的問題，依照立法目的類推適用，只能類推適用426-1。而且425第2項是對第1項的法律效果的限縮，並非各自獨立的兩個態樣。使用借貸只類推適用425第1項，卻又不受第2項在期限效果上的限縮，難道使用借貸比租賃更需要保障嗎？無償比有償更不受限，似乎怪怪的。所以重點在於有沒有多一個房子，故只能類推適用426-1才能自圓其說。也才符合「類推適用」的本旨。 ※ 引述《jjeffrey1015 (frey)》之銘言： : ※ 引述《Dodoroiscute (再想想)》之銘言： : : 標題: Re: [請益] 使用借貸物權化問題 : : 時間: Sat Sep 12 17:06:43 2020 : : 不好意思，我先說結論。 : : 關於「使用借貸得否類推適用425條」？ : 你的論述是反對使用借貸物權化， : 但如同我前面推文說的， : 今天所要討論的主題是，要讓答案內容更加完整，兼顧不同學者的主張， : 到底要不要去寫出使用借貸物權化這個爭點， : 贊成使用借貸可以物權化，學者他們採行的邏輯、法理是什麼， : 面對租地借屋會用哪一個法條去分析， : 至於評析、反對都是點出這些論點之後再去做吧。 : : 因為本題並不是單純的使用借貸，而是在土地上蓋了房子， : : 土地與房屋的分屬不同人所有。(425-1和426-1都是這個情況,425不是) : : 我認為不能類推適用，因為保護的占有的論據不同。 : 租地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉， : 請問這是不是屬於土地、房屋分屬不同人所有？ : 那會去適用426-1？還是直接適用425條1項？ : 那麼，在認為使用借貸可以物權化，類推適用425條的學者眼裡， : 他們在借地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉，的情形裡， : 會去類推適用426-1？還是就直接類推適用425條1項？ : : 因為425條法理是基於保障通常基於弱勢的承租人，有維持社會安定的功能。 : : 而借地蓋屋的問題是，借用人是否因房屋所有權，使其對土地的占有有特別保護的需要。 : : 另外，也可以從425條地2項限期五年的規定也可看得出來， : : 若類推適用第2項，未經公證的使用借貸契約只維持5年後就要拆屋還地，似無實益。 : : 因此在使用借貸土地上蓋房屋的情況下， : : 類推適用425條，並沒有因此而加強對借用人占有土地的保護，那何必適用？ : : 簡言之，以下兩點： : : 第一、保護的對象不用，法理論據也不同。 : : 承租人一無所有，因此居住的安定需要保護。 : : 借地蓋屋的借用人擁有房屋，基於社會經濟秩序，故其對土地的占有需要保護。 : : (如果借用人沒有蓋房子，只是堆雜物，那就直接767，沒有以上的問題。) : : 第二、類推適用無法達到保護的目的。 : : 買賣不破租賃的情況是契約的期限若超過五年是無效的(未經公證的情況下)。 : : 借地蓋屋，借用的期限若也只有五年，也不符合社會經濟效益。 : : 若只適用第一項的買賣不破租賃，卻不適用同條第二項的期限限制，又要如何說理？ : : 另外我再補充一下，若只類推適用425的第一項，把租賃契約換成使用借貸契約， : : 一樣不能達到保護借用人的目的。 : : 因為依照470和472的規定，對借用人的保護更少，因為是無償的關係， : : 貸與人得隨時請求返還或得終止契約的依據更多。 : 這個你不用擔心啦，會出現這些爭議， : 前提條件通常都是未定期限的使用借貸關係XDD -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.218.48 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Examination/M.1599915022.A.D23.html

推 ryanchang03: 肯定見解跟否定見解都有一大票大牌學者支持，目前看 09/12 21:05

→ ryanchang03: 下來幾篇也都只是在複製那些學者的見解而已，要採哪 09/12 21:05

→ ryanchang03: 說都可以。重點是就是要在這個案例裡寫到「得否類推 09/12 21:05

→ ryanchang03: 425」這個爭點 09/12 21:05

→ Dodoroiscute: 425是絕對不行~ 09/12 21:08

推 ryanchang03: 要是我的話我會覺得425.425-1.426-1都不能類推(都具 09/12 21:18

→ ryanchang03: 有本質上的差異)，實務見解的視個案有無違反誠信原 09/12 21:18

→ ryanchang03: 則最合理，這也是陳聰富老師支持的看法 09/12 21:18

→ ryanchang03: (都已經跟你簽約借土地了，你還把土地賣給其他人， 09/12 21:22

→ ryanchang03: 來規避我對土地的使用權，害我不能好好的住在我的房 09/12 21:22

→ ryanchang03: 子，就違反誠信嘛) 09/12 21:22

→ Dodoroiscute: 使用借貸是無償的，本來就不如租賃或地上權有保障 09/12 21:25

→ ryanchang03: 原po說的都是否定說學者的觀點啦， 09/12 21:40

→ ryanchang03: 肯定說則是認為債權物權化的重點 09/12 21:40

→ ryanchang03: 不是有償或無償，而是公示外觀。 09/12 21:40

→ ryanchang03: 我記得肯定說是整個425都類推，沒有只類推第一項， 09/12 21:40

→ ryanchang03: 所以不會有使用借貸比租賃更有保障的情形。 09/12 21:40

→ ryanchang03: 然後我自己沒那麼厲害 09/12 21:40

→ ryanchang03: 所以也不會說肯定的說哪個見解「一定對」 09/12 21:40

→ ryanchang03: 只是我比較喜歡「視有無違反誠信」的說法 09/12 21:40

推 jjeffrey1015: 我也沒說哪一個對啊XD，實際上我也是寫陳聰富老師的 09/12 21:42

→ jjeffrey1015: 哦哦，如果我點出1項，讓大家誤以為不受2項限制，那 09/12 21:44

→ jjeffrey1015: 就真的是誤會了 09/12 21:44

→ Dodoroiscute: r大是否記錯，原原po並沒有找到類推適用425的學說 09/12 21:51

→ ryanchang03: 有啊，詹森林.吳從周老師 09/12 21:57

推 jjeffrey1015: 沒引出來，不代表沒找到啊 09/12 21:58

推 DamnHungry: http://thuir.thu.edu.tw/retrieve/23119/35-3.pdf 09/12 22:10

→ DamnHungry: 從第10頁左右肯定說（一）詹森林、（二）吳從周那邊是 09/12 22:10

→ DamnHungry: 有引到，但我想法同（二）所引的決議結果，類推適用結 09/12 22:10

→ DamnHungry: 果也該是推定租賃關係而不是使用借貸關係 09/12 22:10

→ ryanchang03: 是的，所以後手土地所有人都會沒租金可拿 09/12 22:15

→ ryanchang03: 不會沒租金可拿 09/12 22:16

→ Dodoroiscute: 詹森林是肯定類推425,吳從周是肯定類推425-1 426-1 09/12 22:26

→ Dodoroiscute: 而且詹森林沒有提到425第2項期限的問題.... 09/12 22:30

推 ryanchang03: 不是，吳從周老師是說該決議情形比較像426-1，但沒 09/12 22:37

→ ryanchang03: 有明說是否要類推。陳聰富老師也說該決議比較像426- 09/12 22:37

→ ryanchang03: 1，但同時認為不能類推426-1。然後吳從周老師是否認 09/12 22:37

→ ryanchang03: 可以類推425-1的沒有肯定 09/12 22:37

→ ryanchang03: 可以肯定的是吳從周老師認為占有這個公示外觀可以發 09/12 22:40

→ ryanchang03: 生債權物權化的效力，其他篇文章裡應該有提到 09/12 22:40

→ ryanchang03: 可以類推425 09/12 22:41

→ Dodoroiscute: 有有,我看到了,吳從周有一篇有肯定類推425 09/12 22:42

→ Dodoroiscute: 使用借貸契約之債權物權化／高院九八重上更（二） 09/12 22:42

→ Dodoroiscute: 五一 09/12 22:43

→ dreamsletter: 吳師關於「債權物權化」的核心向來都是注重「形成一 09/12 22:55

→ dreamsletter: 定的公示外觀」至於明知/惡意到不是吳師主打的焦點 09/12 22:55

推 martin1007: 並沒有使用借貸下土地建物分屬不同人就不能類推425， 09/12 23:45

→ martin1007: 你的主張只是其中一種價值判斷，別這麼斬釘截鐵，租 09/12 23:45

→ martin1007: 賃之所以債權物權化是因為其所欲達成的契約目的本質上 09/12 23:45

→ martin1007: 與物權有九成像，買賣不破租賃的價值取捨不只保護弱 09/12 23:45

→ martin1007: 勢承租人，還有維持這個高度近似物權的物之使用秩序， 09/12 23:45

→ martin1007: 達到社會財產利用的安定 09/12 23:45

→ Dodoroiscute: 請問樓上,類推425第2項,期限5年後拆房子,有達到目的 09/13 00:36

→ Dodoroiscute: 嗎? 09/13 00:36

→ Dodoroiscute: 有達到財產利用的安定目的嗎? 09/13 00:37

推 martin1007: 這是可以支持你否定類推425見解的理由，但不是不能開 09/13 00:45

→ martin1007: 起討論要不要類推425的依據 09/13 00:45

→ martin1007: 另外就5年後才能拆來說，事實上已可以讓建物所有人另 09/13 00:46

→ martin1007: 作安排，不論是再想辦法說服土地所有人設立地上權或出 09/13 00:47

→ martin1007: 租建物減少損失。事實上民法840就有個酌量延長地上權 09/13 00:48

→ martin1007: 同樣不能達到永久保存建物，但賦予緩衝期間以利安排 09/13 00:49

→ martin1007: 我個人也是支持不能類推425，但能不能討論是另外一回 09/13 00:51

→ Dodoroiscute: 不是安排時間的問題,是房屋價值的問題.... 09/13 00:54

→ Dodoroiscute: 租賃的情況,承租人有5年的時間找房子租... 09/13 00:55

→ Dodoroiscute: 借地蓋房的情況,5年內能賺夠錢再蓋一間嗎? 09/13 00:55

→ Dodoroiscute: 有426-1或425-1或是誠信原則可以對抗..對方主張767 09/13 00:58

→ Dodoroiscute: 用425不但寫到狀紙開花,還用5年綁死自己... 09/13 00:58

推 dreamsletter: 建議你可以先去研究425第二項就會知道那跟上面講的 09/13 11:16

→ dreamsletter: 跟物權本質上近似的東西不衝突 09/13 11:16