[新聞] 破解「台版地面師」！注意不動產詐騙5步驟 儘速辦理繼承登記

[wu73 (かつ)]

1.媒體來源:自由時報

2.記者署名:林耀文

3.完整新聞標題:破解「台版地面師」！注意不動產詐騙5步驟 儘速辦理繼承登記以防詐騙

4.完整新聞內文:
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詐騙集團會利用精妙的合作來規避既有法律規範，地政專家提醒，注意不動產詐騙5步驟
，同時儘速辦理繼承登記，以免成為詐騙集團鎖定目標。(圖:嘉義市府地政處提供)

日前國內一樁震驚社會的「台版地面師」詐騙案件一審宣判，主嫌被處14年有期徒刑，協
助出具認證文件的律師更因知法犯法，被判處25年重刑。該犯罪集團在短短一年內，假冒
11位過世者的繼承人，成功詐領多筆不動產並變現高達新臺幣1億4,925萬餘元，成員遍及
警界、司法、戶政單位，利用精妙的合作來規避既有法律規範，地政專家提醒，注意不動
產詐騙5步驟，同時儘速辦理繼承登記，以免成為詐騙集團鎖定目標。

嘉義市府地政處指出，不動產詐騙的招式步驟1，詐騙集團多會根據政府公告未辦理繼承
之不動產清冊鎖定目標。根據《土地法》第73-1條第1項規定，超過一年未辦繼承登記的
不動產，政府會公告提醒民眾儘速辦理，否則在列冊管理15年後，會由國有財產署公開標
售。這些遭到漠視的不動產便成為地面師最好的目標，他們尤其偏愛子女在國外或者沒有
繼承人的老人名下財產。

步驟2.詐團會利用職權（警察、公務員）或人脈關係（里長）調查目標身分資料。詐團透
過共犯中的公務員確認死者有無繼承人，以及相關人等的出入境紀錄等；若有繼承人，則
會確保死者親屬是否長時間待在境外不會回臺，再攏絡里長配合，關心長輩之餘順便打探
遺產和繼承人的狀況，藉此挑選里內沒有繼承人、詐欺可行性高的個案，甚至會偽造租約
，誘騙鎖匠替房子開鎖，讓他們能入內觀察狀況。

步驟3. 偽造代筆遺囑將目標不動產遺贈給詐騙人頭，並經由律師認證增加可信度。詐團
偽造代筆遺囑，指定將死者的房子和土地遺贈給完全不認識的第三者（人頭），偽造死者
簽名並安排集團成員作為見證人，還會事先演練如果遇到檢察官問話該怎麼回應，包括跟
往生者怎麼認識的？這房子位置在哪裡？為什麼來當見證人等等。最後由律師替偽造的代
筆遺囑出具「認證聲明書」，讓虛假文件搖身一變成為具有法律效力的公文書。

雖然代筆遺囑的確可以達到將不動產過戶的效果，但僅由律師出具「認證聲明書」來確認
遺囑為真的做法，由於已經無法向已過世的立遺囑人進行查證，目前並不符合公證法規。

步驟4. 詐團持偽造遺囑等文件，申辦繼承及遺贈登記。因地政機關受理繼承及遺贈登記
時，主要以書面資料為審核依據。上述經律師認證的偽造遺囑，形式完備、內容齊全，使
地政人員在無法辨別真偽的情況下誤信其合法性，進而完成登記程序。

步驟5. 詐團設定抵押權取得大量資金，再將不動產出售。登記過戶完畢後，將騙來的不
動產第一時間拿去金融機構做抵押，以換得大筆現金。同時聯繫房仲準備將房產售出，後
續再取得更高額的收入。


為防止類似詐騙案件再次發生，嘉義市政府呼籲民眾，應儘速辦理繼承登記。除了可以避
免超過6個月被處以罰鍰外，亦可免於列冊公告後淪為詐騙集團目標。並申辦「地籍異動
即時通」、「住址隱匿」以及「指定送達處所」等地政防詐三大措施，都能大幅降低詐騙
風險。

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→ LawLawDer: 台灣做詐騙真的好賺喔
推 marktak: 漏洞就國民黨設計的 是裝啥
推 ronga: 可以去戶政申請地籍異動通知
推 LSW1990: 有時間做小卡還不如加重刑責
→ a79111010: 漏洞國民黨設計 但民進黨時期大氾濫
→ a79111010: 不覺得怪怪的嗎
→ dtdon1699: 國民黨執政一百年了 民進黨都沒責任
推 azytjr: 重點是公務人員，怎麼會是民眾
推 goodyW: 明知這是漏洞不把洞補起來，一直扯東扯西?
推 zenan321: 這種手法的詐騙對象是承辦窗口嗎？
→ azytjr: 警察公務人員跟里長有問題，不用法辦嗎？
推 lpbrother: 還不就鄉民炒房，所以房價越來越高
→ lpbrother: 詐騙集團才會費盡心力取得高價值的東西
推 RLAPH: 馬英九總統執政20年不修改害詐騙氾濫 叭叭
→ ctx1000:     還我牛~~~
推 stlinman: 政府幫詐團列冊管理物色標的?
推 postit: 執政九年了還在怪國民黨，做不好就下台啦
推 a5480277: 感覺這種得比較好抓 但前提是要能發現
→ zkl: 詐騙就詐騙 地面師個鳥,美化做詐騙的喔
推 HyperLollipo: 用師來稱呼太諷刺了
→ ctx1000: 就拿日劇直接套用  不過沒啥必較就是
推 alotofjeff: 故事分享：有朋友故意不辦繼承，在屋
→ alotofjeff: 內設置監視器、感應器，一有動靜就烙
→ alotofjeff: 人去圍堵，已經宰了好幾個詐騙集團了
→ alotofjeff: ，高雄一堆浮屍....
→ wu73: 怎麼很像蟑螂屋 ==
推 rumblefish: 這通常就底下沒子女的吧
推 selfhu: 住址隱匿應該是預設才對，哪有預設公開，
→ selfhu: 要公開再讓當事者申請就好，制度上根本就
→ selfhu: 有病
推 bensonla: 台灣詐騙的刑罰至少要加10倍才有用
→ neoa01: 民進黨經濟upup