Re: [問卦] IBIZA：台灣新建案蓋太少了

[hamasakiayu (ayumi)]

※ 引述《IBIZA (溫一壺月光作酒)》之銘言：
: ※ 引述《gn07199 (久久)》之銘言：
: : 剛剛看到有一篇文章衝上熱門  原來是IBIZA在房板論述台灣新建案其實蓋太少了
: : 以下節錄
: : 「真的是一堆人胡說八道
: : 你知道台灣住宅數比家庭戶數少嗎？
: : 台灣住宅數945萬, 戶數982萬, 是國際主要國家中, 極罕見住宅比例偏低的國家
: : ..............
: : 台灣的945萬間住宅, 112萬間超過50年, 這裡面有很多是無效供應的偏遠老屋
: : 而且這個情況還在持續惡化
: : .............」
: : 最後結論就是台灣新建案其實太少了  反而會促使大家搶房  房價推升
: : 正確解法應該是大量推行新建案
: : 第一次聽到這論點  請問有道理嗎
: 其實這篇文章我是先發在八卦版, 今天房版剛好有類似討論我才轉到房版
: #1fNos5C3 (Gossiping)
: 所以房版那篇跟我回的那篇其實沒有100%搭上
: 台灣這二十年來就不斷在打擊新建能量, 完全違背經濟學基本原則供需價量關係
: 偏偏空空都很支持
: 所以房價漲真的不要怨別人, 每個空空都推了一把

坦白說我剛剛看到這個說法

覺得挺有道理的

以樣制價

這個是資本市場的基本常識

看了其他人回覆，覺得都沒有人在這個論點上能夠進行有效的反駁

特別房屋總數量低於家戶數量

這很難讓人不同意以量制價的看法




但是仔細想想又覺得哪裡不太對

請AI查了一下

二十多年前的住宅自有率約81%

現在的住宅自有率上升到84-85%




如果我們認同這個論點：

「以量制價，現在價格高，就是因為量縮造成的」

那就無法解釋

為什麼二十多年前

住宅自有率更低

剛性需求更大的時候

房屋的價格卻是現在的一半左右

按理來講應該是相反才對

二十多年前的缺口更大，稀有性更高，剛需更充足

價格應該被推升的更高才對

但是事實卻是剛好相反




在橫向對照德國與日本

他們的自有率都比台灣低很多

AI說德國好像才四五成而已

差不多台灣的一半

但看他們的二十年的房價漲幅

曲線卻比台灣趨緩很多

所以：「以量制價，現在價格高，就是因為量縮造成的」

並不能直接成立

現實環境之中應該有更複雜的因素





其實房地產在台灣屬於避險資產

銀行比起你的個人收入狀況

更喜歡你拿實質的不動產進行擔保

換言之

房子在台灣不僅僅是住

而是一個保值的資產

且是透過人壽、金融業去進行擔保的有效資產

對房地產業者或建商而言

今天蓋一棟房子，每坪15-18萬成本，一戶40坪，共50戶，總成本可能四億

但因為賣價可以到每坪80-100萬

拿這個房子去抵押，至少也有40-50萬/坪

而房子跟土地都還在漲

借來的錢因為利率遠低於漲幅

拿來繼續蓋下棟房子

然後蓋完就算沒辦法馬上賣出去套利

拿去給銀行抵押

也能借出比成本還高的金額

那結果就是等於相當於無本生意

主要的成本來自於周轉，維持金流不斷

只要金流不斷，差不多就等於永動機

而對金融、人壽業也沒差

只要房子有價值，那他們就是爽爽賺利息

且因為漲幅好

他們也會投入房地產市場

養地四年，套利一倍




所以

本質上房子在台灣已經屬於金融商品

是被炒作的標的

這也就維持了房價的僵固性

因此

即便明明需求便少了(自有住宅率提高)

房價所得比也大幅上漲了

平均薪資與中位數薪資都追不上房價

但是

價格還是居高不下，甚至節節攀高





而以量制價本質上在經濟學之中沒有錯誤

但是在資本市場裡面

會有無形的手進行調節控管數量

就好像是鑽石一樣

其實地球多的是，理論上根本不值錢

但是放出來到市面上流通的量就這麼多

不可能無量釋出

所以模型上的理想狀態：以量制價

非常有可能不會直接發生

看空屋數量就知道

雖然比例好像變少了

但是實際的空屋數量絕對值

二十年來差不多上升了6-7萬戶

可以看得出來

房子主要往誰的手中集中




那社會住宅有沒有用呢？

其實看原PO給的數據

住宅數945萬, 戶數982萬

絕對值得差額是37萬戶

但也要考量，租屋在任何國家都是非常合理的存在

沒有任何一個國家能做到人人有房產，或者是戶戶有房產

且也不是所有人都必然想要購屋

因此，實質的家戶購屋需求還要低於37萬戶

本來，這類人都不會是任一個國家的購屋主力

自然也不可能成為房價的推手

最大的重點是

少子化已經發生且成形

未來的人口數只會負成長

連帶家戶數不可能再度大幅提升了

目前台灣每年新建案的數量約是10-15萬

近年縮水，假設是8-10萬戶

37萬戶的絕對值差距，差不多在4年就完全覆蓋

等於房子的數量超過有需求的總數量

且出生率已經與死亡率交叉

也就是未來十年二十年，會有大量的房子被釋出

現在小孩(三十歲沒房)，但到四五十歲時，父母過世就有房產可以繼承

也就沒有購屋需求

假如這時候有二十萬便宜的社宅出現

那對供需原理而言

差不多是降維打擊

等於四年提供了六十萬戶住宅，而表面上的剛需需求者只有37萬戶





當然

也有可能影響有限

因為供需原則的本質就是銀彈戰爭

雖然抽掉了硬需求的37萬戶

但還是有既有者要換房，或者是要買更多房來囤

銀行與人壽都比政府有錢

這些其實才是真正房價推升的推手

原PO所說的空空，本質上其實是推不了甚麼的

這時候，原PO所說的以量制價才該進場

因為金融業與房地產業會控量

但社會住宅不會

且限制一堆，譬如甚麼只能回賣給政府，價格不能漲

少掉了漲幅大於借貸的金融槓桿支撐

對於銀彈的補充，就會捉襟見肘了

如此才有可能真正造成房價的跌落或者是漲幅的回穩


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.34.122.134 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1768180822.A.715.html
噓 jessicaabc98: 你先把自有率算法搞清楚
推 mike110100: 人間清醒
推 hortl233: 你知道過去收入和利率年限多少嗎？
→ A80211ab: 不是沒量 是惜售
→ babuarea: 持有成本太低，房貸到期誰炸掉誰倒楣
→ KGSox: 提高持有成本讓滿手房的人受不了吐出來就有
→ KGSox: 供給了 比蓋房子還快
→ IBIZA: 二十幾年是二十幾年前?
噓 IBIZA: 這二十幾年通膨、薪資成長、貸款條件都差
→ IBIZA: 多少, 然後你只看價格?
其實你論點中最大的問題是

即便我們真的跟過去一樣維持新建案案量

為什麼不會跟過去一樣繼續讓房價上升？

而是反而會讓房價下降？

且真實世界中，最近的案量縮，最近的價格跌

以前案量大，價格飆漲



因此

我看的是你的論點是否成功歸因

但就現實狀況而言

應該是失敗的

如果你想要把二十幾年通膨、薪資成長、貸款條件

我很樂意看看

因為變因變多了應該更能解釋現實複雜的狀況

目前你的論點太單一
※ 編輯: hamasakiayu (114.34.122.134 臺灣), 01/12/2026 09:43:13
→ IBIZA: 社會住宅有沒有用? 看你要花多少成本蓋
→ IBIZA: 你花十兆蓋 我相信就一定會影響價格
推 tslabull: 所以這個擔保不能跌啊 跌了會有系統性
→ IBIZA:  但沒有人要花這個錢蓋 好嗎
→ tslabull: 風險 一堆人以為政府不打房 是不能打啊
→ tslabull: ！！！ 認清事實，不參與就把錢搬去國外
→ tslabull: 券商買全球行指數ETF 對沖你住在台灣的
→ tslabull: 風險 賭對了 回來撿便宜房 賭錯了你老了
→ tslabull: 還有一筆成長比台灣房地產多的資產 不要
→ R3hab: https://meee.com.tw/lPHXWOh.jpg
→ tslabull: 執著買台灣房 整天抱怨 然後把錢放在台
→ tslabull: 灣的金融系統 根本沒用
推 issac: 單人戶 208萬 高齡獨居 57萬戶
推 issac: 完全閒置的空宅 高達 13% 真的很誇張
→ IBIZA: 其實是你不肯承認價量關係 所以想把事情
→ IBIZA: 複雜化  價量關係當然不會只是影響價格的
→ IBIZA: 唯一因素  但價量關係是經濟學的基本法則
IBIZA：台灣這二十年來就不斷在打擊新建能量, 完全違背經濟學基本原則供需價量關係

↓

IBIZA：價量關係當然不會只是影響價格的唯一因素

恩，你承認就好了

剩下我沒意見，等你補完模型再說吧

→ IBIZA: 就算你再怎麼複雜化 都無法否定價量關係
→ IBIZA: 至於你要談其他因素 我當然可以跟你談
→ IBIZA: 你的20幾年是幾年呢?  免得我跟談你又在
※ 編輯: hamasakiayu (114.34.122.134 臺灣), 01/12/2026 09:55:46
→ IBIZA: 那邊我講2003你講1998 數字對不上
→ IBIZA: 畢竟1990年中到2000年中的台灣環境 改變很
→ IBIZA: 大
噓 IBIZA: 笑死 這哪有衝突XD
→ IBIZA: 我幹嘛補完模型  只要確定價量關係是基本原
→ IBIZA: 則 那這20年不斷打量就是錯的
→ IBIZA: 這根本不用補完模型XD
→ IBIZA: 除非你是要估價正確價格 才需要完整模型
→ IBIZA: 討論單一因素到底是正面負面 為啥要完整模
→ IBIZA: 型? 其實就只是我講的 你不想面對價量關係
→ IBIZA: 所以想法事情複雜化
→ IBIZA:       把
→ IBIZA: 這個就是網路筆戰爛招而已
推 frankexs: 你價量關係是建立在建商會無止境的瘋狂
→ frankexs: 蓋房，蓋好馬上賣吧
→ frankexs: 根本唬爛
→ IBIZA: 錯
→ IBIZA: 其實我只是說打量是錯的 並沒有說建商會怎
→ IBIZA: 樣 建商大多數時候是理性的 但建商有沒有
→ IBIZA: 跟高麗菜農一樣 因為價格好 搶蓋 造成崩盤
→ IBIZA: 的時候? 有 1990年代就是這樣
→ IBIZA: 其實我前面就講了 沒有超漲沒有超跌
推 frankexs: 那不打量，也無法以量制價了不是嗎
→ IBIZA: 你一直掐著市場 是沒有用的
→ IBIZA: 不 1990年代不就因為超漲之後 建商搶建
→ frankexs: 掐不掐都沒用，那不掐白不掐
→ IBIZA: 結果超跌  台灣以前長期有漲7跌14的週期
→ IBIZA: 這20年沒有 就是因為一直掐著市場
→ IBIZA: 不會沒用啊 有超漲 才會有超跌 看不懂?
→ IBIZA: 簡單講 市場不出現超跌 你永遠上不了車啦
→ frankexs: 那不就是預期望建商會重蹈覆轍
→ IBIZA: 人類本來就學不乖 高麗菜農重蹈幾次覆轍了
→ IBIZA: 這次建商其實也是要重蹈覆轍了 但央行掐著
→ IBIZA: 就沒了
→ IBIZA: 我就等看過兩年 新建房屋數跌破10萬甚至9萬
→ IBIZA: 房價怎麼反映
推 hortl233: 空軍崩潰again而已，沒啥大不了
噓 hosen: 這篇寫一堆，都在講感覺
→ hosen: 請問現在大樓蓋一坪建坪多少錢，現在土地
→ hosen: 一坪多少錢
→ sg552jack: AI說房子供需要反轉要2035年房價至少還
→ sg552jack: 能漲9年，至於AI說的是真的假的在9年大
→ sg552jack: 家就知道了，反正在座的各位應該都看的
→ sg552jack: 到。
推 fastevil: 你想買的別人也想買，你不想買的別人也
→ fastevil: 不想買，就這麼簡單
噓 skywhoking: 就純粹想拉高房價的房蟲謬論而已
推 EricTao: 感覺沒啥交集 只是拐著彎講炒房經