[新聞] 千萬豪宅竟是「磚頭」？ 有房沒現金流「

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千萬豪宅竟是「磚頭」？ 有房沒現金流「退休族貸款慘遭拒」專家曝銀行真正考量

TVBS
記者 劉彥萱 / 攝影 鄭勝為 / 責任編輯
新聞中心 報導

擁有多間房產卻無法向銀行貸款，這樣的情況在退休族群中並不罕見。房產達人孔祥合分享
家中長輩的親身經歷，名下三間房產總市值約6000萬元，屋況良好且無任何房貸，卻因缺乏
穩定現金流，遭六至十家銀行全數拒絕貸款申請，凸顯出銀行授信審核中「現金流」的關鍵
地位。

孔祥合表示，當初家中長輩認為擁有多間無貸款房產，向銀行申貸應該輕而易舉，沒想到所
有銀行都以「只有房子但沒有現金流」為由拒絕核貸。他進一步解釋，銀行的考量是希望借
款人每月都能穩定還款，銀行要賺的是利息，而非取得房產，因此穩定現金流對銀行而言才
是最重要的評估標準。孔祥合說明銀行的評估邏輯，每1000萬元的房屋貸款，每月本利攤還
約需5萬元，但銀行不會讓借款人將全部收入用於還款，通常會以七折計算，意即借款人每
月至少需有7萬5000元的收入，扣除5萬元還款後，剩餘2萬5000元作為生活費，這樣的財務
狀況對銀行而言才算合理。

針對退休長者有房卻無法貸款的困境，不動產智庫執行長何世昌指出，若長者名下僅有不動
產資產，卻沒有足夠的每月現金收入，銀行依據授信原則評估還款能力有問題，自然無法核
貸。他建議可將房產贈與給有穩定工作的子女，由子女向銀行借款，再將資金用於支應父母
的生活開銷。


越來越多銀髮族將「以房養老」視為穩定退休金來源，根據金管會統計，截至2025年9月底
，以房養老核貸件數已突破1萬件，累積金額達582億元。透過將自有住宅抵押給銀行，由銀
行每月固定撥付生活費，長者可取得長期可預期的現金流，改善「有房沒錢」的晚年困境。

然而以房養老也有其限制，何世昌表示，以房養老最大的缺點是長輩實際可領回的金額，相
較於房屋價值低很多，若長輩理財能力較強，不如先將房子賣掉，將資金用於固定理財或日
常花費會更為合適。房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則認為，以房養老方案讓擁有房產的長
者可透過與銀行的長期借貸，將資金轉換為生活日常開銷的現金流，等於是享受過去的累積
，讓晚年生活更有品質。

現金流才是所有資產的靈魂，房子會增值、股票會波動，但若沒有穩定收入，千萬豪宅在銀
行眼中也只是無法變現的磚頭。只要現金流規律、來源明確，即便薪水不算高，也較能獲得
銀行的信任。

https://news.tvbs.com.tw/life/3098428

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推 xboxandone: 問睿智的房板
→ vowpool: 房子賣掉就好
推 airva: 放屁 3000萬的房去貸500萬 你看銀行借不借
推 leonhsu: 只有房子 做票貼的也不想借呀
推 VoV: 翻譯:把現金存我家銀行
→ hmcedamon: 沒賣沒租都少說自己的房多值錢
推 zzzzzzzzzzzy: 屁，一定還有其他的信用問題
→ ladygaga168: https://i.imgur.com/7rHbUns
→ syldsk: 啊擺在那邊不出租，有行無市自己講？
→ sspider0829: 你不出租 問鬼嗎？不然一堆地主 一
→ sspider0829: 堆店面屋主就有在上班？他們也是出
→ sspider0829: 租拿金流再去借啊
推 zhtsai: 信用紀錄、負債比、聯徵查詢太多、無職
→ zhtsai:  聯徵查詢太多等等，不會是單一因素吧
→ alex00089: 很多老人是這樣沒錯咩
→ alex00089: 要保持房貸狀態
噓 joezzz: 不出租 空房還敢大聲靠邀
推 mitsurogi: 3樓，還真不一定，我鑑價1500+的無貸
→ mitsurogi: 房銀行只借我200
→ potionx: 都退休了 應該有退休金吧？
推 truffaut: 所以要會理財 新商機:退休族新詐騙
→ opm: 屁話 很會理財能弄到只剩房