Re: [問卦] 信義計畫區的新光三越怎不蓋高一點？

[jiern (jiern)]

總結：
新光三越不是「不蓋高」，而是選擇了「把地舖滿」，好讓顧客能逛得更舒服。雖然在視
覺上少了點震撼，但它們創造的**「信義新天地」**步道區，反而成了信義區最有生活氣
息的地段。

走在現在的信義計畫區，看到台北101、南山廣場、富邦A25、以及興建中的台北天空塔（
The Sky Taipei），動輒都是200公尺以上的摩天大樓，回頭看中間那一區新光三越（A11
、A8、A9、A4），顯得相對「矮胖」。
背後包含了百貨經營策略、都市計畫法規以及時代背景這三個關鍵原因：
1. 零售心理學：百貨公司不喜歡「高」
對於純百貨經營來說，「寬廣的單層面積」遠比「高度」重要。
 * 集客效率： 百貨公司的主要營收來自於顧客在樓層間的「流動」。通常超過 6 到 8
樓，顧客往上爬的意願就會大幅降低。
 * 坪效考量： 摩天大樓需要大量的電梯、逃生梯以及結構巨大的鋼柱，這會吃掉非常多
寶貴的營業面積（櫃位空間）。
 * 新光三越的策略： 當初新光三越在信義區採取的是「百貨群聚」戰術，將功能拆散到
四棟樓（A11年輕時尚、A8家庭生活、A9精品餐飲、A4頂級名品）。這種**「水平式延伸
」**的逛街體驗，比把所有東西塞進一棟高樓更符合零售邏輯。
2. 都市計畫：容積率的分配
每一塊土地能蓋的總面積（容積率）是固定的。
 * 矮胖 vs. 高瘦： 當時新光三越的幾塊地（A11、A8 等），選擇將容積率**「平鋪」*
*在整塊土地上，蓋成佔地廣大但樓層較低的建築。
 * 法規限制： 如果當年要蓋高，建築物就必須「縮減基座面積（建蔽率）」，變成像竹
筍一樣細長，這樣反而會讓百貨商場的動線變得擁擠難逛。
3. 空橋與「立體城市」的願景
信義計畫區在規劃初期，參考了日本與美國的經驗，想打造一個**「二樓步行系統」**（
也就是現在大家熟知的空橋）。
 * 為了支撐這個空橋系統，建築物的高度必須相對平均且緊湊。新光三越那幾棟建築正
是空橋系統的「骨幹」。
 * 這種設計讓消費者可以在不接觸地面的情況下走遍整個商圈，這種「散步感」是摩天
辦公大樓難以提供的。
4. 時代背景與土地用途
 * 純百貨 vs. 複合式大樓： 早期（1990年代末到2000年初）信義區的開發還在摸索階
段。新光三越興建時主要是為了「純百貨零售」。
 * 現代趨勢： 現在興建的大樓（如南山、微風信義、國泰置地）多半是「複合式」的—
—低層樓做百貨、高層樓做頂級辦公室或飯店。因為現代容積獎勵更多，且辦公室租金飆
漲，開發商才會有誘因往天際線發展。


※ 引述《GT3RS992 (992GT3RS)》之銘言：
: 信義計畫區現在大樓一棟一棟蓋
: 但比較可惜的就是中間那好幾棟新光三越
: 不知道為何當初不蓋高一點啊？
: 那邊容積率要蓋高應該沒問題吧
: 還是是以前年代沒技術蓋太高？

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噓 GivemeApen: ai文 滾
→ yanni999: 漲知識了，謝謝
→ gw00086: 蓋高人多逃生很麻煩ㄅ
噓 Timekeeper: ?
→ kenro: 聽他屁啦，當初沒想那麼多