Re: [問卦] 急！150萬裝潢40年老公寓做出租夠嗎？

[hamasakiayu (ayumi)]

※ 引述《ginger (薑汁汽水)》之銘言：
: 我阿肥啦，老爸送給我一個40年台北老公寓，大概40坪，但裡面幾乎壞光了，我又不想花大錢整理，想邊整理邊看要不要出租，抓個150萬能做到什麼程度？

我講結論

差不多剛好把基礎整理完成左右

你不要想有甚麼高檔裝潢了

老公寓代表兩件事

1.裡面有舊裝潢，且大概都不堪用了

2.40年結構應該開始都剝落，需要修補



一般而言

四十年的舊房子

水泥大概都已經出現剝落

看到鋼筋了

正常做法要先將鋼筋除鏽

否則繡蝕會持續發生

往內部健康的結構蔓延

弱化整體承重結構

其次，原本結構已經減弱了

因此需要在梁柱表面補上碳纖維網/貼片

用來分擔鋼筋的拉力，防止裂縫進一步擴大

最後在進行水泥修補

光這一套，沒個二三十萬不可能




其次

防水材料的材料效能大概十年就開始衰減

而台灣還是高濕度與多地震國家

因此衰減率會更高

四十年沒意外你樓板應該有大量的壁癌

甚至已經開始滴水

這一套防水打針

一樣沒個二十萬搞不定

你遇到樓上與外牆漏水

而你自己家的防水材料沒意外也失效了

所以也要處理

兩間廁所打掉重做

大概也是三十萬跑不掉




而電線的絕緣材料

也大概十五年的效能

因此詮釋迴路也要全部抽回重佈

四十坪，加全部插座新作

沒個三四十萬應該是不用想




而你要作上面幾項工程

最基本的就是要先打掉舊裝潢

否則根本沒辦法施工

因此

拆除、廢棄物清運又是一筆開銷

又因為裝潢廢棄物如木材、水泥、磁磚

全部都不能回收

現在廢棄物清運隨便一車都要一兩萬多處理費用

還不含拆工

整套下來沒個三五十萬大概也搞不定





到以上內容

你的一百五十萬預算已經花光

還沒有作任何油漆、天花，地板、櫃體、冷氣

即便採用最精簡版本

天花不作

冷氣更新

只作全室油漆、地材貼塑膠地板

燈具幫忙換換

家電全部不附

可能至少要再準備個二三十萬

因此，個人建議，預算至少抓到兩百二十到兩百五十萬會比較安定




對了

另外你可能還要準備室內裝修申請

因為你就算沒有動到隔間牆

一定會動到天花板

所以依法必須申請

微型室內裝修的要件是動工規模小

你這個九成不合格

你室內坪數四十坪

如果是在十樓以下

可以採用簡易室內裝修申請，含消防大概7-9萬以內搞定

如果是十樓以上

就需要二階段室內裝修申請

僅申請你就要至少先多準備20-30萬

這個只是申請費用，主要是台北市建築師公會拿去的

所以預算可能至少還要往上抓10-30萬左右





當然你也可以不申請

但依法開罰是6-30萬元

可以連續開罰

還可以主動拆除你已動工部分





所以，結論是，你如果預算只有150

個人建議

1.找長約客戶，10-15年的那種，你把還屋條件訂寬鬆點，讓租戶自行裝潢

2.賣了吧

你那些漏水、結構、電線全部都不用作

就既有裝潢找人清潔與油漆，大概20萬內一定搞定

短時間脫手，漏水結構基礎工程都不是你的問題了

當然，你有揭露的義務就是了

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.34.122.134 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1773999179.A.1A2.html
推 R3hab: https://i.imgur.com/y8OcUXm.jpg
推 DustToDust: 做個鐵皮屋頂 電線重牽就好了
這點子滿新潮的

不過老房除非當年特意挑高

否則室內高度也不會太高(3米內，梁下可能是2.5-2.6米內)

你再做一個屋頂，樓高180cm你能接受？

且弄一堆C型鋼或H鋼

都四十年的房子承重都開始衰退了

結構風險比較大呦

推 Refauth: 賣了吧，一坪賣個一百五十萬新台幣很OK的
對啊，直接換現金投入股市比較快

否則光是前期成本至少3-4個月

另外加250萬上下
※ 編輯: hamasakiayu (114.34.122.134 臺灣), 03/20/2026 17:40:42
推 btaro: 看完一人發一個帳篷算了
→ DustToDust: 老公寓等都更就好 我是覺得沒價值重做
→ dosoleil: 廁所廚房沒漏就不修 如果有良心電線重
其實很難不漏

防水材的物性就擺在那邊

除非想裝死然後天天被房客打電話靠北

要不然就自己住，忍忍也不是不能過日子

→ dosoleil: 拉 全部拉明線也能省一半錢
一半可能太多

你明線也就少了回抽與重穿與打鑿的工

一般水電都算一迴路與一出口多少錢的

他們願意少大概也少不了多少
※ 編輯: hamasakiayu (114.34.122.134 臺灣), 03/20/2026 17:43:21
推 AIRWAY1021: 專業推
推 puliaer: 150萬只夠重拉水電+牆壁地板啦
→ ppit: 應該還要看地點,台北也是分很多區的
噓 baan: 讓它弱化可能對屋主更有利
推 DOMONIC: 專業推，我新北40坪5樓公寓找三家丈量都3
→ DOMONIC: 60-400萬，不含冷氣軟裝跟室裝許可