[新聞] 都更夢碎？全台554萬戶老屋等重建 建商開

[drea (星空下的背影於1月13日舉)]

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 陳傑鳴

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都更夢碎？全台554萬戶老屋等重建 建商開始「挑案」不玩了

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「我現在寧願去做冷氣，也不做危老」，一句看似玩笑的話，卻道盡如今都更、危老市場
的真實困境，一名長期投入雙北危老重建的建商接受《房市讀懂了》採訪時透露，手上原
本有五、六個危老重建案，其中部分案件甚至已完成地主百分之百整合，最後仍決定全數
暫停，不是不想做，而是「為了公司的現金流」，加上算一算後發現「賺不到」。


隨著近年營建成本持續墊高、房市買氣降溫，愈來愈多建商開始重新評估接案策略，甚至
主動放棄小基地案件，對全台約554萬戶屋齡30年以上的老屋而言，未來恐怕不再是耐心
等待，就會有建商主動上門談重建。

營建成本失控 建商從「搶案」變「挑案」
住展雜誌企劃編輯魏敬軒指出，近五年受到疫情、缺工缺料、原物料上漲，以及國際關稅
、地緣政治等因素影響，整體營建成本已累計增加約五至六成，建商獲利空間快速遭到侵
蝕。

該節目的受訪建商舉例，台北市一處危老案原本預估每戶機電工程約100萬元，如今發包
價格已提高至150萬元，加上鋼筋、水泥、土方、連續壁及零損鄰房監測等費用同步上揚
，過去每坪約15至16萬元即可興建，如今不少案件已突破30、40萬元，但房價卻未同步翻
倍，使不少案件即使地主百分之百同意，也難以回收成本。

對於，過是否能透過調整地主分配比例解決問題，受訪建商指出，以台北市精華區而言，
多數合建案地主與建商分配比例早已接近五五分，再壓縮地主權益，整合幾乎無法推動，
因此，魏敬軒就表示，目前市場已悄悄出現新的遊戲規則，從過去「地主挑建商」，逐漸
轉變成「建商挑地主」，基地規模較小、開發效益有限的案件，愈來愈容易被市場淘汰。

危老核准不代表能蓋 小基地成重災區
不少屋主認為，只要危老重建取得核准，就代表距離重建成功更近一步，但實際情況並非
如此，《房市讀懂了》整理台北市建管處資料發現，截至今年4月底，台北市累計核准危
老案件已達1,065件，其中已有177件因逾期等因素失去效力，等於平均每六件核准案件，
就有一件最後無法順利興建，更值得注意的是，近七成失效案件集中在基地150坪以下的
小基地，也意味著不少小基地的老公寓恐怕早已不在建商優先整合的名單內。

對於危老都更是否能靠漲價來解決困境？節目主持人引用政治大學地政學系教授林左裕的
分析指出，當前在限貸令環境下，蛋黃區房價仍具有支撐力，建商尚有機會透過售價消化
成本；但蛋白區因周邊新案供給充足，房價難再明顯上漲，建商很難靠漲價來解決成本高
漲的困境。

此外，節目指出，近兩年危老申請件數再度攀升，並非建商認為危老容易推動，主要與危
老條例即在2027年落日並更新調整有關，不少建商趕在新制上路前完成送件，希望適用現
行較優惠的制度，而且取得危老核准僅代表取得入場資格，真正能否順利動工，仍取決於
成本、融資及市場環境等多重因素。

建商退場後怎麼辦？自主都更成最後一條路
如果建商不做，老屋是否只能繼續等待？節目採訪的樹林文林段自主更新會總幹事吳秀英
表示，社區因海砂屋問題嚴重，牆面龜裂、水泥剝落，甚至鋼筋外露，過去曾找建商評估
重建，但因基地規模及區位條件不足，因利潤低，最後遭建商放棄，只能由住戶自行成立
更新會推動自主都更，在新北市政府、都更學會及建經公司的協助下，案件終於完成核定
，但重建成本同樣一路攀升。

更新會理事長林水木指出，社區原本估計融資需求約17億元，如今已增加至25億元，每坪
營建成本也從15萬元提高至25萬元，即使政府近年推出財團法人中小企業信用保證基金及
全案管理制度，希望降低自主都更門檻，地主仍須承擔融資、工程管理及施工風險，根據
統計，2019年至2025年間，雙北共核定439件都更案，其中自主都更僅22件，也凸顯這條
路並不容易。

《房市讀懂了》主持人林喬慧表示，當建商開始退場，老屋屋主更需要重新檢視自身條件
，如果基地規模夠大、地主整合度高、地段好，應盡早尋求建商或專業團隊評估；若建商
大概不會會來，在建物已有安全疑慮、住戶共識充足，自主都更或許是唯一出路；若短期
沒有重建急迫性，也可先透過耐震補強與修繕提升居住安全，再等待政策與市場環境改善
。她認為，隨著市場環境改變，「等待」已不再是老屋最安全的選項，唯有及早盤點條件
、主動規劃下一步，才有機會真正迎來重建的一天。


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  打房打到沒建商要蓋房，未來新房會很稀缺，漏水老破房一堆放在那

  這就是人為干涉的後果

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.134.37.147 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1784096147.A.D67.html
→ cor1os: 算了吧 建商也只是想賺錢,誰鳥你要不要更
   沒錯，住漏水老屋其實也沒什麼不好
※ 編輯: drea (220.134.37.147 臺灣), 07/15/2026 14:17:18
推 takeda3234: 純粹建商也是要賺錢的
推 preisner: 每戶都要免費原坪數一換一新房
→ fony1029: 增值稅是一堆人過不去的坎 沒有要賣也要
→ fony1029: 課
→ fony1029: 你去問都更的 一定都跟你說增值稅你來出
→ ChungLi5566: 有政府釋出的重劃區可以蓋 誰要搞都
推 whitefox: 社子島民信心滿滿
噓 wusbetz: 算了吧，現在熱錢都在股市了，沒人炒房才
→ ChungLi5566: 更 時間耗下去十幾年不一定能好
→ fony1029: 台灣人連10萬都拿不出來了 你要人家拿10
→ wusbetz: 是主要原因，建商改好賣不出去怎賺
→ fony1029: 0萬增值稅 要他的命了
噓 gov200269: 好稀缺喔
→ fony1029: 都更有三1.增值稅 2.管理費 3.拆遷要住
→ fony1029: 哪 這三個問題就能吵好幾年了
→ fony1029: 台灣人光是增值稅就過不去了 你覺得有什
→ fony1029: 麼好談都更
推 nsbl19: 蓋新房利潤更大吧 都更很麻煩的
→ piece1: 確實！再來分配房屋抽籤沒中就吃屎了！
→ fony1029: 除非政府把增值稅改成轉售課徵 緩徵到你
推 cidcheng: 反正等房爛了就自然能都更了
→ fony1029: 要賣或過戶才收 不然過不去就是過不去
→ jarry1007: 還有一筆叫房地互易稅 這才是大頭
→ cidcheng: 屋主死不肯出錢就放著爛囉
→ fony1029: 台灣人光10萬都沒有 你要他拿百萬增值稅
→ fony1029: 要他的命
→ fony1029: 而且一堆退休老人哪裡來生錢去繳管理費
→ fony1029: 不用誇張 去問反都更的一定都跟你哭增值
→ fony1029: 稅你來出
推 chigo520: 漏水也不是什麼大問題 幾十萬就解決了
→ kinki999: 怎麼可能讓人出錢，台灣沒賣房都窮鬼
→ fony1029: 反正大家都想要無痛都更
推 eulbos: 等下一波阿
推 goldseed: 賺不到(Ｘ) 賺太少(Ｏ)
→ fony1029: 就是有一種我努力繳20幾年了 你還要我去
→ fony1029: 工作10年還增值稅 我住好好的
→ fony1029: 看來大家都沒有繳過增值稅有多痛
噓 oooo83415: 好棒喔
推 fony1029: 增值稅很痛啊 人家被拆房子就算了還要再
推 qweertyui891: 自己出錢啊，傻B
→ fony1029: 繳一筆錢 又沒有要賣
推 q123212: 一直有重劃區蓋房子 誰要去碰都更
推 kobekai: 股票比較好賺 誰要那邊跟那些白癡歡
推 oollooll: 以前台北新屋單坪價6.70萬  造價15萬
→ oollooll: 就有賺 現在單坪110萬起跳 造價30萬好
→ oollooll: 了 房價單坪漲4.50萬 造價只多15萬 這
→ oollooll: 樣跟我說沒賺？
噓 faterosa: 老害阿 等自然都更就好 老危0殘值好嗎
→ neoa01: 這叫打房？ 笑死，1:1 誰要蓋，自己蓋啊
噓 james725: 笑爛 是沒人要買不敢蓋吧
推 saiboos: 島了就能都更囉
推 wiki67la: 沒賺是因為難賣...
→ hoks: 以前房子樓層數小，未來一堆幾十樓的
→ hoks: 看你要都更到幾百樓才夠
→ hoks: 還想慫恿年輕人買老破，幾乎無法都更了
→ hoks: 40年老破過30年也只是變成70年破爛
推 gogorice: 土地增值稅早繳比較好啊，越久越痛
推 miku5566: 沒差啊 老房自己也沒在住 出租就好等大
→ miku5566: 地震天然都更
→ deathmark: 成本就在那，搞得好像建商欠你的
→ dogdream: 冥進党慣出來的
推 StarTouching: 民進黨執政 讓你無法都更
→ KillQB: 呵
推 maize602: 在十年，老工人全部退休等著爽。少子化
→ maize602: 大成功。
→ maniaque: 重劃區才方便，誰要碰都更釘子戶？？
推 Nuey: 土地增值稅就是偉大的國父想出來的漲價歸公
→ Nuey: 其他國家都沒這鬼東西
推 SPAEK: 都更是真的沒什麼賺頭 相對之下啦
→ SPAEK: 現在重劃建案這麼多 一間也吃不下 都大家一
→ SPAEK: 起分
推 asmiocv: 都在等地震免費都更
推 neo72: 沒利潤 誰要做白工 特別房價下行 風險大 怕
→ alex00089: 大家都在撐而已
推 htaurwen: 沒差沒賺不要做啊那麼委屈幹嘛
推 tyler11342: 土方費用暴漲後 都更玩不下去了
→ boss88893: $$$$$$$$$$$$$利潤太低啦$$$$$$$$$$$$$
→ boss88893: $$$$$$$$$$ 以前賺100 現在也要賺100
→ weakerman: 德國也是漲價歸公好嗎...類似概念的國
→ weakerman: 家其實不算少
→ weakerman: 土增稅已經比德國爽百倍了，孫大砲原始
→ weakerman: 的漲價歸公概念，跟現在德國差不多
→ weakerman: 除非你能舉證花了多少心力金錢改善土地
→ weakerman: 導致土地增值，例如改善土壤液化之類的
→ weakerman: ，或是新增地上物導致土地利用增加，不
→ weakerman: 然土地增值超過通膨的，都是全民納稅的
→ weakerman: 結果，跟你地主無關
→ weakerman: 這種概念的國家多的是，只是不見得有土
→ weakerman: 增稅這個名目而已
→ weakerman: 回到都更的問題，你有做都更土地改良地
→ weakerman: 上物，當然有賺到利潤啊，但不代表土地
→ weakerman: 增值的超額利潤都該是建商的
推 CIDgreen: 老房就讓天災處理啦，古蹟燒一燒最快