Re: [新聞] 專訪／推地上權住宅！沈伯洋諷300年才能

[hamasakiayu (ayumi)]

都更現在就是卡在雙方利益談不攏的狀態啊

我是住戶我不都更

房子老規老，但賣起來還是高價

且水泥建築理論強度可以到上百年

現在台灣老房也多是四五十年

更多的是二三十年

如果有地震問題，結構強度補強本身，住戶是相對比較容易接受

也較為負擔的起




我是建商，我都更就是要賺錢

你原本十一樓，我蓋到二十一樓，那多的十樓就是我的利潤

因為要利潤，一樓的店面當然也是我的

都給你們我賺根毛？




大家都要賺，所以就談不攏

你搞地上權

建商是沒差啦，反正都一樣賣

他利益是保住了

那住戶的利益呢？

現在含土地與只有地上權的房子買賣價差這麼大

給你都更了，我失去土地所有權

等於是拿自己的土地價值去換都更

這根本直接侵犯住戶利益

不太可能住戶會願意的

除非當地土地價值能比農地還低





與其搞地上權這種一樣不可能談攏的事情

不如好好考慮

讓雙方都沒有利潤可言

由政府主導的機關

推動都更

因為是國營企業所以可以不以利益為目標

人家建商要抓十樓的利潤

你國營企業反正是吃稅金與預算的

可以抓少點

那一坪換一坪成立的機率就大了

雖然住戶實際面積可能還是縮水

因為公設現在隨便都30%

但是至少權狀上的坪數不會有減

而建商那邊

就不要找建商了啊

標案發出去改找營造啊

營造主要抓的是建築興建利潤

完全不用建設公司多過一手啊

只要政府容積率多賺的部分，能夠支持拆除與重建的成本

那營建就完全有利潤與意願可以蓋房子了




甚至

反正政府很有錢嘛

這邊是都更的預算

多出的那五層十層房子

不能做為社會住宅嗎？

可以啊，預算由社會住宅的預算支應啊

這樣子社宅也有了

對政府而言，土地取得成本還降低哩




推地上權不知道在幹嘛

都更這種利益衝突這麼明顯的狀況

看不出癥結點我也是服了

對於都更

與其主張地上權

我主張政府公辦，排除建商多賺一手

直接對接建築師事務所與營建

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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1786410470.A.351.html
推 peterwu4: 不行… 國民黨的官員做不好會被拔官所以
→ peterwu4: 會努力做；塔綠班的官員做不好…一定做
→ peterwu4: 得好，但房子蓋不出來也不干它的事…
推 flysonics: 政府公辦的下場通常就兩種
→ flysonics: 1. 政府串通建商  犧牲民眾權益
→ flysonics: 2. 建商沒甜頭吃 好一點的沒人來標案
→ flysonics: 壞一點的直接挖坑讓承辦人進土城
我剛剛查AI

我發現這種模式不是我首創

人家早就行之多年了

一、 德國與奧地利：Baugroup（自組住宅合作社 / 業主自主開發）
在德國（如柏林、弗賴堡）與奧地利（維也納），這種模式非常普遍且成功：

運作方式： 一群有居住需求的民眾，直接聯合起來成立「建築合作社（Baugroup）」。
他們不透過建商，而是集資直接僱用建築師設計，並直接公開招標找「營造廠」施工。

剔除利潤： 傳統建商在歐洲通常要拿 15%～25% 的開發利潤與行銷風險溢價。合作社模
式直接將這筆利潤拿掉，因此能以低於市價 15%～20% 的成本蓋出高品質住宅。

克服整合： 由於參與者都是未來的住戶，大家在設計階段就共同參與決定格局與公設，
反而減少了建商與住戶之間的信任摩擦。

二、 奧地利：GBVs（有限利潤住宅協會 / 政府授權法人）
維也納被譽為全球住宅政策的典範，其核心就是「限利住宅法人（GBVs）」：

運作方式： 這些機構不是以最大化股東利潤為目的的傳統建商，而是受到法律嚴格規範
的「有限利潤機構」。

財務邏輯： 法律規定GBVs只被允許收取法定上限的合理管理費與資本利息（類似營造或
專案管理費用），剩下的所有盈餘都必須強制沉澱回基金，用於購買下一塊土地或維護現
有住宅。

對接營造： 它們扮演政府與民眾之間的專業介面，直接找營造廠發包，完全杜絕了「建
商開高價分走大筆利潤」的空間。

三、 荷蘭與新加坡：政府專責法人統籌（CPO / HDB）
荷蘭 CPO（集體自建）： 政府在進行新區規劃或老區更新時，會特別劃設「CPO 專區」
，規定這塊地的土地只能賣給「住戶自組的合作社」，禁止一般商業建商投標。政府甚至
會提供初期規劃融資，協助住戶直接對接建築師與營造廠。

新加坡 HDB（房屋發展局）： 雖然主要針對新成屋（BTO），但 HDB 本身就是一個巨大
的「公辦開發商」。新加坡政府不依賴民營建商來蓋國民住宅，而是由 HDB 統一規劃、
統一徵收土地，直接發包給「營造工程公司」施工，因此能把房價嚴格控制在居民可負擔
的範圍內。





我到是沒聽說過都更搞地上權成功的案例

這個大概是沈首創
※ 編輯: hamasakiayu (61.222.168.209 臺灣), 08/11/2026 09:17:37
→ henrk: 我老家當初建商要改建的時候，我那棟因為住
→ henrk: 了鄰長，鄰長說他是鄰長所以得多分一戶
推 ReiFan: 不對。現在問題不是你說的這樣
推 EarthLegacy: 民主國家，地上權就是低能兒題目。
→ henrk: 然後我老家就孤零零的一棟在嶄新大樓旁!!
→ ReiFan: 現在問題是一塊大餅一斤重，中間切一刀
→ knives: 歷史教訓，政府介入私人財產都不會是好結
→ ReiFan: 左邊給建商右邊給地主 兩邊都覺得自己吃虧
→ knives: 果，自己私有財產就自己處理吧
→ ReiFan: 地主因應措施是"討更多 讓我滿意我才簽"
你講是事實

但是這個已經透過不用100%同意才能都更解決掉了

如果能循排除建商模式

多出的10-20%利潤如果回饋到住戶身上

或者成立基金能夠去支應更多服務

成案率我認為會更高

至少怎麼說都會比地上權還合乎人性
※ 編輯: hamasakiayu (61.222.168.209 臺灣), 08/11/2026 09:22:03
→ ReiFan: 建商因應措施是"挑案子 打算盤 隨時停工"
→ knives: 沈的成功是指對政府而言，不是你原本的居
→ sg552jack: 我建議台南、高雄先做這個政策的示範區
→ sg552jack: ，我想綠營的支持者一定會支持這項政策
→ knives: 民吧
→ sg552jack: 的對吧
→ ReiFan: 沒有互信基礎 兩邊機關算盡 天天爾虞我詐
利益談攏，就成

不攏，就不成

其實說到底也就是這樣

那政府介入的目的是

以公權力增加可信度

國營企業不以營利為目的

那一開始，就少了一端利益問題

對政府而言，只有成本問題

那要解決的就只有住戶的利益問題



相較目前的作法

是同時要滿足住戶與建商雙方利益

這難度可高多了



→ knives: 對他來說，更有效率推動都更當然是成功，
※ 編輯: hamasakiayu (61.222.168.209 臺灣), 08/11/2026 09:24:01
→ knives: 但是中間的利益被分配去那了就不一定囉
→ ReiFan: 用大量主觀、偏頗、錯誤資訊帶風向做攻防
→ isu0911: 權狀坪數一值都沒變吧？大部分在爭的都
→ isu0911: 是室內坪數，現在法規土地不能建好建滿
→ isu0911: ，要一坪換一坪是要建商自己拿土地來補
→ isu0911: ？
其實台灣新建案都有一個問題

很多都在說公設變大是政府法規要求

這是事實

但是

沒講的部分卻是

梯廳陽台公設等

法規同時也定義了每層上限面積%數

每個建商都是作好作滿

多作一坪，就是多一坪可以賺錢

但如果不以利益為目的的國營機構

卻不一定要作好作滿

那換算下來，每個人分得的室內坪數也變大了

→ ReiFan: 台北市以前郝龍斌直接搞一坪換一坪政策
→ cloudyst: 台灣有圖利罪 到時候一定一堆被告
這是事實，我不否認
※ 編輯: hamasakiayu (61.222.168.209 臺灣), 08/11/2026 09:26:22
→ ReiFan: 結果都更速度還是沒爆量啊
因為利益是兩邊啊

建商與開發商覺得一坪換一坪划算嗎？好賺嗎？

如果不，那麼他們為啥要積極推？

住戶自己積極有用嗎？

→ knives: 因為一坪換一坪對原屋主就不划算阿，沒算
不能說不划算

應該是說不完全符合住戶最大利益

住戶最大利益是，免錢，換新房子，室內面積不但不要變小還能變大，房價還能飆漲一波

※ 編輯: hamasakiayu (61.222.168.209 臺灣), 08/11/2026 09:27:58
→ knives: 公設比嗎
噓 ocwandu: 建商不會用市價把房子買下來整合重建喔
→ ocwandu: 什麼拉稀建商
你行你上啊

人家建商是來賺錢的

又不是在作公益或者實現居住正義的
※ 編輯: hamasakiayu (61.222.168.209 臺灣), 08/11/2026 09:28:35
→ knives: 原本5層樓公寓，可以直接變成十幾二十層
→ knives: 然後只分你原本一層，建商多出兩倍以上的
推 ReiFan: 郝龍斌搞的是最高100%容獎(但上限是讓室內
→ knives: 房子可以賣，87才一坪換一坪
對啊，不然建商幹嘛推都更？不就是賺錢？

你住戶要覺得說建商賺太多，他們賺太少，那本質就是不可能協調

但一般會這樣把自己利益極大化的人也極少

還是有人會考慮自己真正能得到多少

而不是看別人多賺多少

且別說白癡才一坪換一坪

現在還是有不少都更案成功

那甚至連一坪換一坪都沒有

住戶都白癡不如嗎？




都更本質就是一個零和遊戲

餅就這麼大

看怎麼切而已

你要開放建商開發商進來

那就是住戶少分一塊餅

如果由政府或國營機構來處理對接

那就是建商開發商少分一塊餅

而住戶多分一塊餅

因為政府不以營利為目的，原則上不吃餅

吃到的餅也要成立基金回饋人民或推動相關事務之用
※ 編輯: hamasakiayu (61.222.168.209 臺灣), 08/11/2026 09:32:41
→ ReiFan: 一坪換一坪為上限)
→ ReiFan: 當時的計算 很多4/5層房都可以靠這政策拿
→ ReiFan: 到室內一坪換一坪
你的論點是

就結果論而言沒有爆量都更

所以一坪換一坪沒有意義，不是癥結點



我的論點是

就結果論而言沒有爆量都更

所以對建商與開發商而言利益還是不夠，不想推



我們的論點差異大概如此吧

就實驗而言

這兩個推導的結論都不能直接證否

如果今天能把建商與開發商的變數拿掉

同樣一坪換一坪去推

如果結果還是一樣

都更沒有爆量，或者更好推動，案數有提升

那才能證明我說建商與開發商利益分配回住戶不是癥結點
※ 編輯: hamasakiayu (61.222.168.209 臺灣), 08/11/2026 09:35:59
→ s6525480: 金主就是箭傷 怎麼可能啦XD
推 oooo83415: 推
推 paulgao: 為啥跟我們伯洋談這麼有深度的東西？政策
→ paulgao: 不是口號喊喊就好了嘛？
推 ReiFan: 我同意你說的"政府主導 阻力變小"啊
→ ReiFan: 案數也會提升 也會更好推動... 這些都合理
→ ReiFan: 但"理論上"政府主導不會把那塊大餅變更大
→ ReiFan: 而只是把切餅時切壞,掉落無法吃的屑屑變少
或者是說，你說法是一種理論上

而我的說法也是一種理論上

究竟會是哪種，取決於實際法規限制怎麼定，與實際執行面怎麼進行

比較有效能的政府會比較靠近我的理論上

而比較爛的政府，就會比較靠近你的理論上

大概是這樣吧

→ ReiFan: "理想目標"是建商地主互信且資訊透明時
→ ReiFan: 掉的屑屑最少 這不一定需要政府主導
抱歉截斷你推文

修正一下

你的理想目標當然是最好的

開發商把利益取得向外尋找

且願意把足夠利益分配給住戶

而住戶不要作中國那種拆遷發財夢

想一發都更就變財主

那自然是最好的

但就現況而言

就是卡住大家推不動啊

因為住戶利益與建商利益天然對立

所以才會有人想要拉掉建商

將問題化歸為如何解決住戶利益問題上



因為都更本質上不是一個單純的經濟行為

而牽涉到都市發展的公共利益

甚至還包含天災時的公共安全

對政府而言的成功

是讓老房能夠更新

都市發展順暢，遭遇天災時建物強度足夠

這利益本身就與住戶並不天然對立

甚至還有部分相通
※ 編輯: hamasakiayu (61.222.168.209 臺灣), 08/11/2026 10:02:37
推 hicjgogogo: 希臘神殿就是沒鋼筋的水泥
推 ReiFan: (安麗調)你聽過權利變換嗎?
你講這個我不能否定

但我只能說

就現行規定之下

住戶與建商的天然利益衝突

是否能有更合理的制度能夠處理？

沈柏洋提了地上權

但實際上是直接侵犯到住戶的土地所有權

根本性的違反住戶利益




而我提出公辦都更

由政府機關直接對接建築師與營建

將建商與開發商的利益回歸住戶或者基金本身

誠然

鑑價上

台灣長期處於公告與市值巨大差異

現行制度下

建商與住戶就是在此點利益上天然衝突

很難形成共識

如果是以公共利益的角度看

政府的主要目標是要完成都更

完成都更才是目的

賺錢不是目的

相對而言就更容易協調成功




且目前我自己是想不到一套完美的制度可以徹底解決所有問題

真要講

大概就是極權國家吧

要你拆就拆，哪那麼多屁話

否則就只能在各種的不公平之下

找出一條相對可行的道路來
※ 編輯: hamasakiayu (61.222.168.209 臺灣), 08/11/2026 10:26:27
推 kaeyo: 這種地上權給民進黨這種吃銅吃鐵的搞會很慘
推 ter2788: 這種咖就跟賴清德一樣 出嘴都是騙 反正選
→ ter2788: 上不做你也不能怎樣 更別說他本來就選不
→ ter2788: 上 隨便唬爛
→ ter2788: 在這種首都本來都更就很慢全世界都一樣
→ ter2788: 你想賺別人也想賺 最後就很慢 除非你獨裁
推 nwkasim: 我相信台南高雄這麼愛紅熊的死忠區，一定
→ nwkasim: 很願意先蓋個示範區對吧，還是南部人扯到
→ nwkasim: 錢就翻臉了？
推 ReiFan: 南鐵東移啊 當年抗議最力的現在領20萬惦惦
→ ReiFan: 其實也許台灣就是需要dpp這種說啥百姓都聽
→ ReiFan: 說吃啥就吃啥說幹啥就幹啥 社會多有效率啊
推 myyalga: 我記得之前陸配Yt有介紹員林的透天厝，是
→ myyalga: 只賣地上權的！
→ myyalga: 不過所有權不知道是誰的那時沒有深入研究
→ myyalga: ！
→ myyalga: 應該有四五年了，不知道賣完沒
→ apple00: 地上權是假議題 就是要推收歸國有