Re: [問卦] 都更 一坪換一坪 不推高房價根本做不到

[haiduc (小火柴)]

※ 引述《swommy (鮪魚)》之銘言：
: 大家整天罵建商炒房
: 但大家是不是都搞錯對象了
: 真正把台灣房價推向地獄的
: 其實是那群坐等都更的「老屋主」
: 老公寓公設 0%
: 新大樓公設 35%
: 要達到「室內坪數一坪換一坪」
: 產權坪數就必須暴增 1.5 倍
: 多出來的營造成本一坪 25~30 萬起跳
: 這筆天價費用誰要付
: 地主：「我出土地欸，為什麼還要掏錢」
: 建商：「我不賺錢做慈善嗎？我也要利潤啊！」
: 建商為了湊足給地主的「一坪換一坪實坪再加大車位」
: 只能把多蓋的坪數拿去市場上喊出「天價」
: 房價賣得越貴
: 建商才能用更少的分坪去cover成本
: 地主也才能爽爽享受
: 如果沒有一坪換一坪
: 地主覺得「沒便宜可佔」就死死不簽字
: 天天喊著房價太高
: 結果自己家要都更時
: 開口第一句就是：「沒室內一坪換一坪我不簽喔！」
: 人性啊
: 本來以為只有老人
: 現在接繼承的也是這樣
: 問題是蛋黃有本錢推高房價一坪換一坪
: 連那些蛋殼蛋白也是這樣炒
: 那就大家都住老房子 50年都不要都更
: 到底
: 誰才是阻礙都更
: 推高房價的元兇啊
: 老人何時才會學會放下「貪」字啊
: 這個貪
: 孩子都沒了
: 為什麼都沒人在罵這些老人跟繼承者呢
: 卦



以下是從建商的角度來描述

台灣都更實務上並沒有(舊的)一坪換(新的)一坪

實務上都是一坪換零點幾坪  但是多數人不願意坪數受損  所以都更意願不高

然後政府後來也從法規推動  試圖讓都更可以一坪換一坪

之前不能一坪換一坪其實也有法規上的限制。

舊公寓大樓多半沒有公設或者公設比很低

但是要都更成新的大樓就變成有不少比例的公設

電梯、機電設備、必要的保留公共空間都是必要的公設

公設是新大樓免不了的東西。

建商興辦都更還要從一個地方下手才能賺錢

那就是辦都更會有獎勵的容積和容積率

房屋大樓會蓋得變高  從這些獎勵的容積和空間可以拿到建商的盈利或利潤。

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推 mopepe5566: 我家都更1:1.5左右，但地坪變少
→ mopepe5566: 不懂為什麼都說不可能1:1
→ mopepe5566: 台北市一堆超過1，但地坪持有變少
→ mopepe5566: 而且蓋15樓，建商賺11樓所有房
→ mopepe5566: 這樣還沒賺嗎
推 swommy: 1:1有前提 商業區或者四樓地坪大 可是沒
→ swommy: 有人要去正視這個自己的立地條件 五樓住宅
→ swommy: 區 地坪小的 也在吵 就是很無言
→ mopepe5566: 其他樓層，也不只二戶，也都建商的
→ aakkssqq: 就件商請廣宣出來洗吧~順便帶風向
→ aakkssqq: 不然護理師都死多久了~還有人在討論
→ swommy: 立地條件 才是轉換的關鍵 一堆人不去學怎
→ swommy: 麼轉換
推 Basket0205: 公設比才是妖魔鬼怪吧
推 CIDgreen: 因為有太多既成違建啦  感謝前人的屎
→ CIDgreen: 都更後就沒有合法使用的違建了
推 allen0981: 隔壁海砂屋找我跟他一起都更,地變大蓋
→ allen0981: 更多,然後說他海砂獎勵要分多,我沒海
→ allen0981: 砂不能多拿?
推 EXZUSIC: 8樓以上雙逃生梯 就佔多少空間
→ allen0981: 我很想看他家哪天會垮,
推 lycer: 笑死。室內實坪  一坪換一坪。怎麼會做不
→ allen0981: 目前天花板會掉水泥塊
→ lycer: 到
推 swommy: 簡易都更 一般都更 危老都更 防災都更 算
→ swommy: 法都不一樣欸 海砂的進一般 就是一般啊
→ swommy: 1:1 只要是建五層樓住宅區的 做不到就是
→ swommy: 做不到
推 mopepe5566: 都更怎麼只蓋五樓，至少都十樓以上
推 athome1: 沒一坪換一坪 就別推動了
推 chenyeart: 沒有什麼不能換，單純非都更太好賺
噓 icem: 原本住30坪爽爽 要改住20坪然後讓建商爽
推 swommy: 公寓30坪 算70萬好了 2100萬 新大樓20坪是
→ swommy: 權狀30坪 100萬來算 是增值900萬
推 simonohmygod: 土地坪數變小了
→ corlachang: 這都話術，就看地值不值錢。永和四號
→ corlachang: 號公園那邊已都更成好幾案，現在新的
→ corlachang: 地價一百多萬了。地名有洲、浦的地方
推 boss88893:    政治獻金$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
→ corlachang: 也不值得花大錢，別去跟老天爺槓，三
→ corlachang: 重浦老公寓都更問題一堆，做連續牆壁
→ corlachang: 常見就是漏水進去倒鄰房。
推 swommy: River sky 友座 mplus 連永和都破百了
→ corlachang: 地段好的地方都更建商是巴結住戶，現
→ corlachang: 在在討價還價的都是沒啥搞頭的區域
推 chungb: 舊市區就繼續破下去，開發新市鎮+新交通，
→ chungb: 才是方法
→ IBIZA: 1樓家是空地還是平房是吧
推 mopepe5566: 信義區那老公寓，而且十年前大家8戶
推 eterbless: 能超過1:1的肯定不是老公寓都更
→ mopepe5566: 共有的歧零地，已經先拿到900萬
→ mopepe5566: 的現金，現在簽都更就1:1.5左右
→ mopepe5566: 新房大家都選好，二棟一起都
→ IBIZA: 這個就唬爛了
推 swommy: 有共有畸零地 啊就持有地坪比較大 那叫黑
→ IBIZA: 五層公寓?
→ swommy: 金屋 才能換到1:1啊
→ IBIZA: 四層公寓?
→ mopepe5566: 持有地坪是變少，但室內就不太變
→ mopepe5566: 對，4層公寓，沒違建
→ IBIZA: 1:1.5 指的是室內  不是權狀
→ swommy: 立地條件跟別人不一樣 黑金屋都更真的很爽
→ IBIZA: 你會講1:1.5一定是用權狀才有可能
→ swommy: 可以換到1.5 只要是原始立地條件是商業區
→ IBIZA: 公寓土地實施都市計畫之後  絕大部分都是
→ swommy:  持有地坪10幾坪就可以了 不難
→ IBIZA: 住三
→ IBIZA: 如果是商三 甚至 商四 有可能室內1.5
→ IBIZA: 但這個太少了
→ IBIZA: 正常來說 四層公寓 當年還沒實施容積管制
→ IBIZA: 容積率是240%或280%, 240%比較多
推 mopepe5566: 細節就不太懂，這區住戶有三個請律師
→ IBIZA: 實施之後變成225%
→ mopepe5566: 在談，我們就跟著簽
→ IBIZA: 兩棟 我想不太可能做到容奬80%
→ IBIZA: 你有臨大馬路嗎? 20公尺以上的
噓 qwe78971: 獨步全球的公設還敢拿來講 不簡單
推 swommy: 只要是民國76、77搶建 蓋滿五樓的 都無解
→ IBIZA: 全世界都有公設 有沒有登記給你而已
→ IBIZA: 會覺得不登記比較好是白癡嗎?
推 mopepe5566: 沒有，隔壁臨大馬路的，不更
→ mopepe5566: 那棟有住戶不同意
推 mopepe5566: 就30坪換到44坪
→ IBIZA: 不臨大馬路 我覺得不太可能做到室內1:1.5
→ mopepe5566: 重蓋期間，租房一坪給一千塊補助
→ IBIZA: 就兩棟八戶 你就算拿到容奬也用不完
→ IBIZA: 30坪換到44坪 時期就是內1:1, 加公設35%
→ mopepe5566: 林口街那啊，社會宅旁
→ mopepe5566: 我是沒住那，租人
→ IBIZA: 室內1:1
推 swommy: 重點不在你的室內坪 你的地坪多少
→ mopepe5566: 地坪變少
→ swommy: 原始地坪多少換多少新地坪
推 mopepe5566: 地坪我忘了，只記得變少，談十幾年了
→ mopepe5566: 只記得變少，但目前好像卡住
→ mopepe5566: 選完房就沒進展
→ mopepe5566: 我是準備都好就馬上要賣
→ IBIZA: 這個問題其實不用問
→ IBIZA: 現在的登記規則 地坪就是平均分配
→ IBIZA: 以前地坪有大有小  但更新後現在就是平均
→ IBIZA: 分配  分配原則就是看總費用跟每個人的權利
→ IBIZA: 比值 這個確定了 土地就確定
→ IBIZA: 所以不需要問土地 看怎麼分就行了
→ IBIZA: 30坪公寓 換 含公設44坪大樓   這個就1:1
→ IBIZA: 不是1:1.5, 四層樓公寓做到1:1有機會
→ IBIZA: 其實這個算就知道了
→ IBIZA: 四層樓公寓原始容積應應該是240%或280%
→ IBIZA: 240%比較多
→ IBIZA: 法定容積是225%, 所以如果地主跟建商7:3分
→ IBIZA: 獎勵後容積*0.7 = 240%  就能做到1:1
推 wmtsung: 自己要住的管什麼增值？居住空間變小誰
→ wmtsung: 想都更？拿投資客的思維在那邊要原住戶
→ wmtsung: 買單也是很好笑，就跟一堆炒房仔拿自住
→ wmtsung: 戶在那邊綁架房價不能跌一樣
推 mopepe5566: 看是用防災型都更、容積移轉(區內容
→ IBIZA: 獎勵後容積=240/0.7=342, 容奬=342/225=1.5
→ IBIZA: 0.5不難做到  但你們只有兩棟八戶的話
推 mopepe5566: 移
→ IBIZA: 很容易有用不完容積的問題
推 mopepe5566: 一棟8戶
→ IBIZA: 342容積 加上小公15%, 一層樓大概是400%
→ IBIZA: 對啦 我的意思是四層樓*2
→ IBIZA: 以現在住三建蔽40%來講 要能蓋10層樓才能用
→ IBIZA: 完容積
→ IBIZA: 10層樓=30公尺=道路中心線*3+15->道路10米
→ IBIZA: 建地要臨十米道路  交接長度最少6公尺
→ IBIZA: 如果道路不足 那建築物就要退
→ IBIZA: 如果照你原本說的1:1.5, 那要蓋到15層
→ IBIZA: 45公尺=道路中心線*3+15->道路要20米
→ IBIZA: 但看起來是你搞錯1:X的定義
推 horse2819: 以前我老家說1：1啊 有人不要 結果到後
→ horse2819: 來 0.7 0.5 不了了之
推 dreamyello: 老房子室內大是因為他無視防火無視逃
→ dreamyello: 生梯無視停車位無視綠化無視日照無視
→ dreamyello: 行人道路退縮
→ dreamyello: 住宅該有的東西他都沒有只有一個殼 那
→ IBIZA: 要做到1:1.5, 獎勵後容積*0.7=360%
→ dreamyello: 是以前民智未開才這樣蓋
→ IBIZA: 獎勵後容積要514, 容奬要2.28 基本破錶
→ IBIZA: 沒那麼複雜 就以前是建蔽管制 不是容積管制
→ IBIZA: 跟民智沒甚麼關係 就是照政府規定做
→ IBIZA: 都更獎勵上限是200%, 要做到228%表示你要
→ IBIZA: 有可以疊加在都更上的特殊獎勵
→ IBIZA: 而且都更獎勵50%以上就要個案審查了
→ IBIZA: 兩棟的規模是不可能的
推 mopepe5566: 我說錯，是二排，你google
→ mopepe5566: 林口街都更案就有資料了
→ IBIZA: 兩排的話 就比較沒有用不容積問題  但你的
→ lokoo: 建商算出來會賺就可以，不會賺就不可以
→ IBIZA: 30換44 大概就是1:1而已 不是1:1.5
推 jansan: 台灣建省的利潤其實高到很嚇人
→ IBIZA: 四層公寓 如果能做到建商拿3住戶拿7, 那容
→ IBIZA: 獎要1.5, 1.5是沒加防災的一般都更上限
→ IBIZA: 3:7算很好的比例
→ IBIZA: 所以沒有防災都更前 即使四層公寓要做到
→ IBIZA: 1:1, 那都是很難的 要很好的條件加上都更
→ IBIZA: 拿滿  現在有防災都更 會簡單一點
→ IBIZA: 但防災都更有條件 得民國63年以前 或是防震
→ IBIZA: 指標ID小於0.35, 後面這個很難 所以大部分
→ IBIZA: 公寓不符合資格
→ IBIZA: 四層要1:1都這麼不容易 何況五層
→ jerry20151: 有容積獎勵有什麼理由叫都更戶吃虧？
→ jerry20151: 就是貪
→ IBIZA: 笑死 那給你1元獎勵也行?
→ IBIZA: 大多數情況榮獎就不夠嘛
推 icekeyboardy: 其實容積獎勵再高一些 能蓋12層基本
→ icekeyboardy: 都沒有誰賺不到 誰不接受的問題了
→ icekeyboardy: 但台灣就不缺那麼多房 政府也只能踩
→ icekeyboardy: 死不給獎勵
推 edison3333: 地坪換室內坪都不行喔？
推 lukelove: 1：1當然在講實坪 權狀要1：1誰要跟你都
→ lukelove: 更
推 pelier: 我聽說青埔有地主賣給建商 直接拿兩層耶
推 tyler11342: 新北4樓公寓 臨24米路寬 主建物1換1
→ tyler11342: 有成功
推 Clieff: 始作俑者：郝大兵外行指導外行，亂開政策
→ Clieff: ，造成刻板印象！
→ Clieff: 要的話，請臺北市放開容積管制！
噓 iou6954: 贊成公設比才是妖魔鬼怪