Re: [閒聊] 來聊聊日本不方便的小地方

[sysc (和平時多準備)]

※ 引述《NaoSensei (ナオ先生)》之銘言：
: 我覺得最不方便也是最令人困擾的
: 是租屋的保證人制度以及高額的初期費用
: 找房子會遇到不租給外國人的
: 可以租給外國人的通常要保證人
: 保證人要日籍在日在職正職還要收入多少以上
: 沒有保證人只能花大錢用保證人公司
: 但還是有不能用保證人公司的物件
: 然後就算可以用保證人公司
: 最後還要通過入住審查這個大關
: 最後用你的簽證只有一年來駁回
: （我是工作簽欸！而且簽證給幾年是你們政府發的欸！）
: 就算通過入住審查
: 接下來就是面臨高達十幾萬日圓的初期費用
: 還沒開始工作荷包先瘦一半
: 雖然日本沒在炒房
租屋的確是會很難
另外是看到推文裡面有人有提到7棟"套房"
那部份可以有很大的差異, 要看新舊在那裡 以我居住的關西附近來說好了
只要出了大阪市市區, 外圈就是一片慢慢老化, 很少人居住的地方
那種房屋1k住要價4萬日元, 但長期沒有人居住, 麻煩的就是日本卡死自己的居住政策
要弄一堆保證人什麼的~  我剛到大阪的時候一開始就付了21萬日以上的住

再來回到套房的問題, 在東京有些地區, 你買屋的時候很貴, 算算投報, 可能只有3%實得
(租金)


我有朋友再搞房地產, 他弄了一個他以日元計價賺最多最多的例給我看 好像是六本木
某大使館附近的高價屋, 那個例子有賺到70% 日元計價, 資本利得, 約距現在11年前買的
這牽涉到一個問題, 台日匯率, 他用台幣買入, 那時間點到現在日元跌了約35%, 光這點
以台幣計算 可能只有賺到35%, 如果再扣除各種費用, 利率, 這筆交易的穫利不到20%
相當於一年只有2%不到.  另外, 這種是現在東京房價漲, 他才有這樣好的運氣出掉.
房租房價兩賺. 租金3%. 投報5%

但那是非常好的例子, 另外一種就是有人持有大量的小屋 1k 那種. 那種是非常危險的
資產, 以大阪來說, 1k 租, 租金投報5%(東京可到9%) 但房屋價值會隨時間遞減
房子日後越來越難租, 以我租客角度, 我不會想要租10年的1k 屋. 如果7 間都是這種
那最後要處理的時候, 像東京那邊的做法就是, 砍屋價, 把屋價做成投報10%以上出掉
有些不太了解的台灣人 看到投報很高就買下去, 連租客研究, 賞屋都不做. 半年後租
客就走了, 這間10%的屋就很難很難租, 一年租客來來去去3 5 次. 總出租時間只有8成
這種就是房屋市場上,  中下流的產品. 但這類有些是例外, 如果屋況佳, 可以收禮金.
租客來來去去 5 次 , 一年可以收到超過一年的收入. 這種反而就是金母雞.

7間如果房東自己做, 那就沒有問題, 如果是請管理公司, 那麼還要扣除1%.

總之, 日本房地產好的只有那一小塊, 其他都是10年後會重挫20%的物件, 錢卡在上面是
有點慘的事. 當然如果跟台灣比 那也許東京大阪還算好些吧.

我朋友是日本房東, 他出租屋每月收20萬日, 據他說法, 最後入手只剩下3萬台幣.
該屋總價4600萬日約 1250萬台幣.

北海道那邊我不熟...

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 110.165.193.209
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Japan_Living/M.1536389807.A.5BE.html
推 ccc73123: 我覺得日本這樣才是正確的做法阿 搞到像台灣一樣大家都
→ ccc73123: 在炒房才奇怪 而且對國家生產力一點幫助都沒有
推 jeff123: 日本對於賣房抽很重的稅，我覺得這樣才合理可以避免炒房
→ jeff123: https://youtu.be/eKxYoSG_MhE

但是自有房屋卻不是這樣算, 如果那間4600萬房屋是自有, 那麼就不用
付出20萬日, 相對的是3萬日左右管理費稅金. 日本屋搞自己住其實勉勉強強
因為日後要處理這屋將會是非常麻煩的事. 像東京千代田那邊比較不用擔心
稍微偏郊, 或是出了東京....日本的屋價是非常難炒的東西 人口下滑 老化
沒國際盤的地點  你買了就非常非常難出售, 我在大阪市外就有看到一整棟20年屋
連300萬日元都不到.  但是京都能做正規旅館的區, 價格漲翻天,
伏見稻荷一年就20%, 不過相對台北還是不怎麼貴. 以台北觀點, 輕輕鬆鬆擁有頂極地段
中等級旅館  或是最高等級最高樓層屋 海景!(根本就不會漲...)
※ 編輯: sysc (110.165.193.209), 09/08/2018 19:30:35
→ autumoon: 台灣的炒房方式遲早會把整個台灣都炒掉，這兩三年找租房
→ autumoon: 非常有感，當收入一半都在付房租而且不知道什麼時候得搬
→ autumoon: 的狀況下，對於物慾就會越來越淡薄....我已經三四年沒有
→ autumoon: 買大型家電了，連以前薪水三分之一會拿去買書租書的也全
→ autumoon: 都省掉改成去圖書館借書，房間變小書櫃空掉之後都拿來裝
→ autumoon: 日用品了。本來對國外工作邀約很抗拒的我也開始思考出走
→ autumoon: 的可能性....
這點我在日本完全相反, 我在台灣也都這樣做, 每日花個300NT吃 500在其他雜費
水電網路之類  來到日本像暴發戶一樣大買特買, 冰箱, 電視, 各種家具... 買起來
還沒有很貴 日本有很多點數, 折扣, 抽獎, 網購, 特價. 我都是每次去抽
他們有些是消費直接40%還原這種可以抽. 我平常都不買東西, 一直等到這種類似的
抽到才大買特買.

這邊冰箱一台才2萬日, 洗衣機可以是2萬日以下....滿滿的書櫃, 日本書超貴 ,
一本都要2000日起跳.整間有的沒的全都買完30萬日以下. 我都買那種使用率非常高的
東西. 最好的地方是日本有些點數, 還原很高, 拿了以後能夠拿去交稅. 我最近都這樣
搞. 稅整個就變很低.
※ 編輯: sysc (110.165.193.209), 09/08/2018 20:45:28
推 CouldYou: 台灣一窩風炒日本房地產的年代，很多人都是翻目錄就下
→ CouldYou: 手，根本沒看過實際房子，那些房子連日本人都不想也不會
→ CouldYou: 去租啊
現在日本有些高價位的塔樓有類似狀況, 你看起來很漂亮, 很厲害 有海景 能看煙火
又很高,不用開窗就看到超好的景色.
結果整棟都是中國人在買, 住, 這種房屋可以租出去, 但是要丟出去賣, 只能找中國人
台灣人接手 絕對不會有任何日本人要住. 好在中國人愛買, 這東西丟出去有人接.
※ 編輯: sysc (110.165.193.209), 09/08/2018 20:49:18
→ autumoon: 日本的書貴是貴在新裝版那種，文庫版就很便宜，我買書都
→ autumoon: 是先收文庫版，真的喜歡會賣文庫版收新裝版。
推 wenmilkyway: 日本滿多二手書，書況不錯，不挑挑可以買很便宜，而
→ wenmilkyway: 且有的幾乎跟新的一樣
推 leighmeow: 哪些點數可以繳稅 求詳細
我個人是用樂天市場在super sale 時買日用品, 以我例子,會有20倍以上點數
拿到點數以後, 用點數去交故鄉稅, 這個會讓你住民稅降低

當然也能反過來用, 用樂天故鄉稅在 樂天馬拉松的時候交稅, 好比說是交了5萬
在買一點日用品, 下個月最少會有5萬*11% 點數回來. 故鄉稅是你交了以後它會
降低你要交的住民稅, 然後還送你約7成的商品. 交的稅有一定範圍要查, 如果是
5萬的範圍, 那麼整年度的住民稅就會減低5萬(比如要交20萬, 就會少交變成15萬)

要看用的人是想要點數還是想拿點數去交稅. 然後時候是直接拿點數折掉信用卡消費.
推 leighmeow: 謝謝 很有幫助！
→ antpro: 東京哪裡可以9%？
這要看你問的是現在 "租金/房價", 還是已結算的.
如果是你現在去看 9%以上的物件, 那就是東京東北方, 犯罪率最高最差的區
如果你是要看已經結算的, 六本木, 麻布xx 那邊, 我朋友給我看的成交,那人賺了70%
(70%就是什麼都還沒扣以前, 光匯損最少就-33%了, 還有稅阿, 有的沒的)
但用台幣算就只是一般般, 隨便炒一隻股就贏了, 台北隨便地方在那時間點(11年前)
亂買 也會贏. 但是房屋這東西你不太能用過去很好以後會更好這樣看.
現在9%以上的租金物件, 你大概隨便猜一下, 那物件非常爛. 要買這東西
你要比的是他是不是有爛到這程度, 如果不是, 那就是會賺錢這樣.

那種物件, 不是不能買, 是要有冒險犯難的精神, 缺點就是一但沒成功
會損失非常大, 血本無歸, 沒有人會想要撿市場上最後一名的商品

有些物件很糟, 但是做成6~9%這樣子, 這種才是最慘的
※ 編輯: sysc (110.165.193.209), 09/09/2018 00:59:25
推 egh: 因為對房客很保護，部分房東出售前找假房客弄假契約拉高投報
→ egh: 也不少