Re: [請益] 有關日本買屋自住的流程和價格問題

[cecik (追隨風那樣)]

買過兩次房，今年也剛買房，一些意見給你參考看看

寫在前面，買房絕對絕對推薦仲介(第一次買房沒仲介有夠血淚)

※ 引述《sinyuhgs (Someday...)》之銘言：
: 大家好，小弟目前全家住在広島縣，剛剛拿到永住權。最近從SUUMO看上一間二手翻新的
: 十五年中古公寓，但是實在是完全沒有貸款買房的經驗，更何況是在日本...想請教各位
: 前輩們幾個問題：
: 1. 殺價的部分有稍微跟仲介打聽了，聽介紹的仲介說賣方是類似專門做翻新公寓的大公
: 司，價錢很硬...有人有類似的經驗嗎？還是版上有推薦的仲介可以介紹的？
仲介你可以從看的suumo上聯絡，根據我們的仲介說
能放上suumo的都是比較搶手的(因為suumo廣告費很貴)
上面仲介有評價，對於公司知名度宣傳算重要，你聯絡上面的基本上沒問題

跟仲介連絡後基本上9成的事情都交給仲介了
殺價也是，他會跟屋主那邊的仲介溝通，告訴你有沒有降價的空間
另外降價大概就是很小的尾數，像我們是xx80->xx50
有的話就不錯，日本賣房不給殺的很多
如果很幸運賣方買方都是同間仲介公司，可以問一下仲介費能不能便宜

: 2. 以一間網站售價2500萬的中古公寓來說，最後付出的總價大概會落在什麼地方？查資
: 料似乎有很多的手数料和稅金要付，看某網站說大概會多出6-8%的費用是嗎？另外買房是
: 否不需要多付10%的消費稅？
中古屋不用考慮稅，消費稅是新築賣的才要額外加
的確差不多是6-8% (仲介就3%了，銀行貸款手續費也超貴，還有稅的清算和代書費用等)
以我們的情形是比最後的成交價格多了7%
另外買房後也有一些小花費要支出
像是規定要買房子的保險，以及2-3個月後會寄來的不動産取得税
不動産取得税要記得去控除，基本上你還是找仲介
(有一些條件，如自用、床專有面積50m3以上，築20年以下等)
原則上諸費用你可以估10%

: 3. 貸款買房是不是要先向銀行申請借入審查並取得承認才能真正的簽約？審核的過程中
: ，對象房產算是我已經預訂的狀態嗎？實在很怕被別人捷足先登....
: 抱歉問題可能有點蠢...查了一些資料還是搞不太懂...先謝謝大家！
真有意思就直接跟仲介講，然後申請貸款資的事前審查
這時候也還不算預定，畢竟審查還有可能不過，而且事前審查完還有本審查
整個過程也要兩星期甚至更久，好的物件的確有可能會被搶走
有些人甚至還沒看中物件就先去事前審查了
直接看貸款的額度來決定自己買房的預算

如果真的很有意思可以問仲介看要不要付"手付金"
就像是訂金，表示確定有簽約的意思
如果對方也願意跟你簽約，他收了就要履行簽約義務
不然違約的話是付兩倍手付金回來

然後小小提醒一下，永住權影響比較多的是貸款的"資格"
但是貸款審查會不會過基本上是先看你工作年資
當時我們仲介說若是工作未滿1年，要過基本不可能
我們當時正好要準備換工作，所以就在換工作前一個月買房了
然後我們一次就申請三間銀行的事前審查
結果只有一間過....蠻驚險的


最後祝你可以買到理想的房子

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.98.113.65 (日本)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Japan_Living/M.1577076619.A.BAD.html
推 hydetoro: 我是打算和老公兩個人的名義下去貸款，當時還是工作簽，
→ hydetoro: 仲介說不好貸款，要拿到永住權後才能像日本人一樣的條
→ hydetoro: 件去貸
推 hydetoro: 工作未滿一年真的超難貸款，我現在就是在忍著買房才一
→ hydetoro: 直沒換工作XD
推 silvester99: 一開始自備款主動拉高還是有機會貸到跟日本人一樣的
→ silvester99: 利率 可能讓房仲看到誠意(?)或購屋意願 他就會比較積
→ silvester99: 極幫自己跟銀行談 不過又會多一筆房貸斡旋費就是了><
→ cecik: 我也是跟老公的兩個人一起貸款，他有永住我沒有，如果兩個
→ cecik: 人都有永住可以辦 ペアローン，我的情形辦的是連帶債務者
→ cecik: 差別是他可以加入貸款的保險(例如死亡傷殘就剩餘貸款免繳)
→ cecik: 而我不行，但是一樣額度可以依我們的收入各自貸到上限
→ cecik: 老公的有辦保險的還款利率是年1.025，我的是年0.725
→ cecik: 我們貸款的銀行是三井住友 SMBC (雖然她廣告說最低利率可以
→ cecik: 到0.4x%，但是審核後他給你多少%就多少%，要到最低利率難)
推 silvester99: 我是單身工作約半年貸款有過一間(三菱UFJ0.525%沒附
→ silvester99: 加保險/自備近三成) 當初是鎖定50平方米以上的新築公
→ silvester99: 寓 但有好幾個物件的房仲還沒申請就一直打預防針說應
→ silvester99: 該不會過 有兩個物件剛好我媽來日本玩順便一起去看
→ silvester99: 一直強調我現在是高度專門職再半年後就可以申請永住
→ silvester99: 之後要接爸媽來住 只有其中一間的房仲很努力幫我跟銀
→ silvester99: 行交涉 結果竟然ok 他們也跌破眼鏡說利率真的給很低
推 oxhill: S大的利率好漂亮
→ cecik: S大利率超棒，建議貸好貸滿!
→ cecik: 再補充一點，我們的仲介有說，如果覺得利率不夠好的別氣餒
→ cecik: 市面上還有蠻多住宅ローン見直し、借り換え，可以之後換
→ cecik: 銀行之間貸款也是很競爭，所以其實很有機會換成較好的利率
→ cecik: 我的情形是因為沒永住所以能申請連帶債務人的銀行很少
→ cecik: 等到我申請永住後就可以找利率更好的換過去
推 sceleton: 我有永住，五千多全貸款，拿到じぶん銀行跟建設公司
→ sceleton: 的提攜方案，利率是0.39x%給你參考一下。
→ sceleton: 個人看來這樣有沒有永住差別蠻大的...
推 silvester99: 樓上的利率好驚人!可剛剛查了一下じぶん銀行有事務手
→ silvester99: 續費2.2%是真的嗎?考慮進去的話感覺負擔也蠻大的
推 sceleton: 利率低的就手續費高，自己看看哪個划算想賭哪一種囉。
推 sceleton: 銀行除了手續費跟金利不同以外，配套的保險也都不太一
→ sceleton: 樣，看看自己的家族病史、生活習慣選最適合的吧。