[閒聊] 日本買房心得(東海地區)

[f1986715 (Sionat)]

查了一下版上的文，關於不動產(戶建)的相關分享比較少，藉這篇也來分享一下，
今年年初購屋時，花費的心思跟要準備的資料。
(此篇敘述名古屋的購屋心得，應該不適用於關東地區)

1.個人簽證背景經歷：
此部分就不冗贅敘述了，有興趣可以去a一下我之前在版上發的文，
至於背景部分，可以去PTT機械版a我的文就知道。

2021年1月多拿到永住，2022年1月從大阪搬到名古屋。
之前在大阪外資企業工作，待了四年半，之後搬到名古屋，進到大手企業。
思量了一段時間，原本是住在宿舍，想了想工作也算安定，
而宿舍只能住到2024年，考量到終究是要搬出去的，就考慮開始找房子。

2.找房子:
基本上就是用SUUMO，然後只看新築戶建，本身是新北市人，已經受夠雙北集合式住宅的
感覺了。
(其實跟台灣找房不太像，台灣好的物件都會由仲介先介紹給熟人，好的根本不會上網)
(另外因為有再玩交友軟體，多少會問一下日本人，大概名古屋那些地區比較適合生活。)
一開始看了幾個區(靠近名古屋車站的，中村區之流)，因為中村區房價便宜，物件品質也
不錯。後來實際探訪以後，發現周遭環境基本上都是商辦混和，加上附近公園綠地也少(
然後巷弄狹窄，跟新北雙和很像..)，個人是真的希望家裡附近綠地很多，所以就攤開往
瑞穗區、綠區、名東區去找，瑞穗區好物件價格太高。最後找了找，就將目標訂在綠區或
名東區。

3.看房:
我實際上只看過一間房，也就是自己下手的這間，其他的話都是直接在SUUMO上看，大致
上位置，然後私下跑去附近晃一下。看看環境。(對自己來說環境>房子的整體優劣)。唯
一下手那間，就是上SUUMO填資料，然後跟仲介約時間。去現場看屋。
至於名古屋的新築戶建，非常流行搞モデルハウス，會先把家具搬進去，而我去看得分讓
住宅，四戶都是。モデルハウス一般來說，價格會比較便宜，因為日本人不愛買這種。然
後我看的這分讓，四間設計都差很大。(建商主打的就是每間房子都有獨特性)。第一次看
完格局跟設備後，仲介就開始跟你說賣價，跟實際要花費的費用。
仲介會問你預算。然後幫你用貸款利息試算一下。(當時我才入社剛滿一年多一點)
。考量到貸款不好下來，幫用了地方銀行(東海勞動金庫)的匯率(0.86%)試算。

費用其實細分就是:

火災保險(地震險)→火災險的話會根據你家是不是防火、準防火跟一般來分
                  然後地震險也會根據你家有沒有建設住宅性能評価書來
                  降低保費，我個人比較在意的是一個是附帶的項目，
                  水災(淹水)險:這個真的沒必要就不要加進去，很貴。
                 (好像五年差了幾萬)，現在還有加額附帶被保人的第三責任險，
                  只要本人在路上發生事故，上至兩億都能由保險公司支付理賠對方。
固定資產稅
融資事務手續費:這個如果利息付高一點，基本上就是0。(如果要低就是2%)
仲介手續費
登記費用:建物表題登記、所有權保存登記、所有權轉移登記、抵當權登記
收入印紙代
仲介手續費:3%+6萬是公定價。(新築基本上依照狀況可以談到0)，
           有些仲介還會送家電。我仲介日本妹子真的不錯，
           直到交屋時候還在幫我跟建商說一些內部裝潢傷的問題。

4.貸款審查:
仲介幫我找了三家還四家。
百五銀行、東海勞金、愛知銀行、名古屋銀行。
要提供的資料大概就那幾樣，仲介那邊要準備的屋子相關資料。
(買賣契約書、重要事項說明書、跟DM之類)
自己要準備的，收入證明(源泉徵收票)、員工證、(駕照)、在留卡之類的。
我自己也準備了幾間，樂天、AEON、UFJ、三井住友、新生。
基本上假審查，都是當天或隔天就出來，接下來就進行本審查。
結論是:自己通過了很多間假審查。仲介拿到的有愛知銀行(0.46%，頭金低1.5%?)
東海勞金(0.8%，沒有融資手續費)，AEON(時間趕不上沒用)，UFJ(一樣趕不上放棄)
三井住友(0.3%+0.1%八大疾病癌症險)、新生銀行(0.32%)。

最後選擇了三井住友。(大手員工的好處現在就體現出來)。
要注意的是很多很囉嗦，還要是薪資戶才給申請。偏偏公司有指定固定銀行薪資戶。
用網銀的關係，印鑑登錄資料沒有在網路繳交。
但實際上跟書士辦產權登記跟抵押設定時有，交出去。
專程在月的第二個周末，役所早上有開跑去登錄跟申請住民票，好險我新家那區役所人不
多。(鄉下地方就是好，聽我學長說他在東京排隊等了兩小時)。

5.內覽會:
就約一個週六，花一個早上去現場看屋內的問題，基本上我覺得要找業者，我當時太相信
建商了，而且是モデルハウス，傷很多，當時聽我一個中國同事說，他找了一級建築士來
看，花了三萬日幣，很划算，還會開立一張清單給你。
事實證明後來我漏看了一堆地方(地板刮傷、門窗刮傷小掉漆)，我隔壁的陽台外牆有小凹
傷，我看他也沒再補，不知道日本人是不是比較不龜毛。
但建商也還算負責，交屋後還是凹他來做第二次修補(但還是有漏掉，地板真的沒趴在地
板上摸，完全看不出來，是後來找人來coating反光才看出來)。加上門口牆面的油漆重新
粉刷。(建築時的下游包商有夠爛)。

6.交屋:
實際上就是貸款轉出那天的下午，就去拿鑰匙。然後當天發現牆面補漆補很醜，就有了上
面說的建商二次找工人重新整面粉刷。

7.其他:
戶建就是一堆零碎瑣事，樓梯建得太小，冰箱洗衣機得用吊車吊掛上二樓。然後網路工事
比別人時間長，地板coating的話，真的可以安排在搬進去之前做好，
找暮らしのマーケット之類的。比直接網路便宜。

8.其他2:很多時候，買房憑靠的是緣分，名古屋買房其實真的比不上關東，房價45M左右
是一般大手員工可以接受的範圍。但像中村區那種日本人不愛的居住環境，附有建設住宅
性能評価書的也能壓到35M左右。(或是像是春日井市那種，一條JR中央線就能直達名古屋
站的，基本上物件價格也蠻合理的，偶爾可以找到有庭院的。)45M應該就能買到不錯的長
期優良住宅。 另外50M以上基本上沒人買(除非那點超好，加上地價又高)，都會等跌價
15%~20%再買。殺價在半期結算前，2月3月都能殺得很爽，自己當時買的那間，最開始開
價50M多，最後買下來成交45M左右，看了一下地價，隔壁一條街的一坪開價110萬日幣，
馬上被另一間建商買下來蓋成房子。
此外，這次買到的房子，剛好有一次性省能源建築，所以貸款扣除額可以上到40M
(0.7%)，剛好趕在修法前後，2024年起入住的新築，一般性(非一次性省能源建築都沒有
扣除額了，今年30M)。

 說真的，現在這個地方，跟自己夢想中的生活環境很相似。走路兩分鐘到公園。
河川小橋旁種滿了櫻花樹。走路五分鐘到這區假日唯一會開的郵局與Aeon mall、DCM
Home center，走路到車站大概12分鐘(地鐵東山線直達名古屋車站18分鐘)。當然名古屋
與關東關西相比之下，真的只能算一個相對繁華的大農村，非常適合養老。
自己想法非常簡單，既然一線城市住不起想要的，就退而求其次找一個適合自己生活的地方
http://i.imgur.com/SFOB7ak.jpg

簡單個人初次購屋心得，僅此分享。

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 219.117.44.89 (日本)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Japan_Living/M.1680872878.A.765.html

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 219.117.44.89 (日本)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Japan_Living/M.1680872878.A.765.html
※ 編輯: f1986715 (219.117.44.89 日本), 04/07/2023 21:10:57
※ 編輯: f1986715 (219.117.44.89 日本), 04/07/2023 21:13:17
推 nelley: 名古屋房價真的好便宜阿....
→ antpro: 推優秀學弟經驗分享。
※ 編輯: f1986715 (219.117.44.89 日本), 04/07/2023 22:50:03
※ 編輯: f1986715 (219.117.44.89 日本), 04/07/2023 22:51:35
→ Hydra2563: 我住在三重的怎麼辦 野生動物都比人多了
推 febonach: 恭喜啊，喜提新屋
推 rtsai0915: 真好，三井住友如何談到0.3的？我最近事前審查只給0.4
→ rtsai0915: 75說
推 vincefan1347: 上社？
→ f1986715: 三重已經脫離了大農村，那是偏僻的農村。XD
→ f1986715: 東山線上配上名東區就大概那幾站，星ヶ丘→超貴買不起，
→ f1986715: 大概在上社與本鄉中間。
→ f1986715: 我是用三井住友網銀談的，如果臨櫃好像貴一點，另外就是
→ f1986715: 跟他們說你有拿到其他家0.4的，就會砍給你了。
推 ayutakako: 其實星ヶ丘也不算名東啊一社才開始算名東區
→ evadodoya: 羨慕大大
→ ambitious530: 我大前輩買京都鄉下公寓也是45M
→ ambitious530: 名古屋感覺房價偏便宜
→ ambitious530: 但交通環境有點可怕就是了
→ antpro: 京都的鄉下？
推 v2tsbasa: 京都府很大的，不是只有京都市
→ f1986715: 感謝13樓大糾正，自己跟名古屋還不太熟，是剛好看到一社
→ f1986715: 跟星ヶ丘間的房子，離星ヶ丘比較近的也有名東，才誤認。
→ f1986715: (千種也有點貴XD)
→ Hydra2563: 滋賀三重的超偏僻地方有2X-3XM的 沒換工作的話 有考慮
→ Hydra2563: 購屋
推 rtsai0915: 謝謝資訊，我也是用網銀談還是薪資帳戶說，可惜沒來得
→ rtsai0915: 及用4%去壓，不然應該有機會也是3%
推 peggy0923: 恭喜啊，有永住利率差好多（羨慕）。
推 PoteeTien: 推分享
→ peggy0923: 京都公寓真的莫名貴，鄉下的戶建又因坪數大也很貴。京
→ peggy0923: 都建築限制太多，放眼一堆荒地，卻跟你說土地小很貴
推 qooqoo123: 謝謝分享
→ silvester99: 三井住友真的很囉唆 另外透過仲介辦房貸應該有幾萬円
→ silvester99: 的斡旋費吧？銀行側也會收貸款金額2.2%的房貸手續費
推 rtsai0915: 該不會是我沒有永住的關係吧，可惡
推 busters0: 好便宜
→ autumoon: 京都的話記得只要出了洛中就便宜一些了，以前有稍微看
→ autumoon: 了一下。當時是對伏見山科一帶跟太秦以北的山腰地帶有
→ autumoon: 點興趣。京都洛中區域觀光客太多絕對不考慮。
→ Hydra2563: 山科不錯有企鵝無印跟ニトリ生活機能很方便
→ Hydra2563: 新快速也停要大特急跟新幹線一站到京都就能搭
→ Hydra2563: 感覺很像台北松山的感覺
→ Hydra2563: 讀書的時候在山科住了三年半 挺喜歡那邊的
→ Hydra2563: 可惜離我工作地方太遠不然還挺想繼續住的
→ carolyntsai: 恭喜
推 Dumbbbb: 恭喜！
→ Dumbbbb: 能在日本買房的就百分之一了
推 Dumbbbb: 京都鬼地方還有人要住 滋賀屌打好嗎
推 tsuta103: 恭喜也感謝分享心得
→ antpro: 山科不錯阿。
→ Hydra2563: 滋賀的大津比山科還要鄉下 哪裡屌打 沒聽過滋賀除了琵
→ Hydra2563: 琶湖什麼都沒有嗎
→ Hydra2563: 4b到底住哪去
→ autumoon: 大津不錯啊，我年初才第一次去那邊散步，有山有水，去
→ autumoon: 京都也不遠，那邊的阿桑比京都阿桑友善多了！
推 alihue: 感謝分享 想聽戶建住起來跟マンション差別的心得
→ f1986715: 32樓大，我仲介是沒跟我說這事，我猜有可能私下已經跟銀
→ f1986715: 行談好了，不過我是自己辦就是了，手續費2.2%沒錯
→ evadodoya: 滋賀屌打的話趕快去 別跟我們搶
→ antpro: 4b的老婆應該是住不慣鄉下吧？
推 kingroy: 戶建就你家地皮上都多一堆室外空間要打掃 除草 沒人幫管
→ kingroy: 理多一點雜事
→ RINPE: 京都之前看到靠海的1.5而已
推 winnie759281: 木造戶建的話就是冬冷夏熱爬樓梯
→ winnie759281: （除非平屋）
→ winnie759281: 自由度高但就是什麼都得自己來這樣
→ winnie759281: 住習慣倒也滿喜歡的，只是老後孩子大了
→ winnie759281: 還是會考慮搬去公寓XD實在不愛爬樓梯
推 lin214: 分讓戶件水很深的，都不知道用了什麼建材，真心不推
→ winnie759281: 另外樓梯真的很麻煩，我家也是樓梯做
→ winnie759281: 成螺旋式結果沙發冰箱都只能
→ winnie759281: 吊掛，以後如果要換家具也是個麻煩點
→ winnie759281: 建議買房前也要注意這點
→ winnie759281: 因為出動吊車就超貴！沙發還可以用繩子
→ winnie759281: 勉強省一點，吊車真的貴
→ antpro: 京都靠海的是日本海那一側吧？那種1.5M我應該完全沒興趣。
→ f1986715: 回68樓大，個人想法很簡單，木造房不管你用甚麼建材，終
→ f1986715: 究是要修的，只是10年、15年跟20年問題，居住還是要以自
→ f1986715: 己開心為主，如果買了東証一部prime上市建商蓋的房子出
→ f1986715: 問題，自己也認了。
→ f1986715: 老後我是覺得可以在家自己裝電梯啦，反正兩層的電梯也不
→ f1986715: 貴，都退休了，有孩子也獨立了，對自己好一點。
推 peggy0923: 戶建的好處就是自由，不要太誇張都沒人管你。缺點是鄰
→ peggy0923: 里關係麻煩，倒垃圾要看日子，維修成本高之類
→ f1986715: 樓上大，鄰里關係麻煩還是得看當地的自治會來決定，另外
→ f1986715: ，如果你住マンション，樓上樓下惡鄰關係，這個也很麻煩
→ f1986715: 才是。至於維修費用，マンション的修繕費，十年下來也沒
→ f1986715: 便宜到哪去。用錢來買自己的自由(不用聽隔壁的噪音)->無
→ f1986715: 價。
推 w19871226w: 恭喜！推心得分享～
推 BingBangWan: 雖然目前為止都用租的但也在都內住戶建住五年以上，
→ BingBangWan: 完全沒跟鄰居有交流，大家各過各的不懂要交流什麼，
→ BingBangWan: 可能都內吧，不要吵到人就好了
推 nepson: 好棒喔恭喜！也好想買房啊～
推 nanaer07: 我以為18分鐘是東山公園站(好認真推算)
推 winnie759281: 都內+1，鄰里關係覺得還好
→ winnie759281: 自治會也不是大家都有加入，沒加沒差
→ winnie759281: 鄰居間就是打聲招呼，比較好的偶爾送點
→ winnie759281: 土產；平時傳傳回覽版也沒什麼事
→ winnie759281: 我們鄰居很好，之前垃圾被貓翻的亂七八糟
→ winnie759281: 時，因為我們上班人不在，還主動
→ winnie759281: 幫我們打掃...事後也沒說，是我們回來看
→ winnie759281: 紀錄發現他有按門鈴紀錄主動去問
→ winnie759281: 他們有什麼事他們才說！鄰居關係其實
→ winnie759281: 沒有很麻煩...
→ Hydra2563: 山科有一排沒人擠的櫻花 秋天有擠到爆的紅葉
推 kingroy: 日本建商也是那種多重外包的結構，品質很難說有什麼一定
→ kingroy: 好的保證，最後還提外面公務店在做，不過橫濱那傾斜公寓2
→ kingroy: 015發現到現在都沒解決呢，公寓也是有風險
推 create8: 謝謝分享！
推 sadQQ: 京都問題比較多的還是京都市財政困難吧  人口一直外移
推 fishone: 我也喜歡山科 住過一陣子