[閒聊] 永住身分買房記

[mavisyu (里沙沙)]

-2024/8/22 更新回覆推文&補充房貸控除

另一個買房的因素之一是日本政府現在有房貸控除補貼
這個適用條件有點複雜，新房舊房不同
目前中古屋是實際面積50平米以上
10年內，每年房貸餘額0.7%可以退稅
每年拿幾十萬繳固定資產稅也不錯!

這個補貼是吃預算的，預算越來越少
適用的條件變得越來越嚴格
2022年買房的話，40平方米以上就適用，且可以退1%
再晚的條件只會更嚴格，或是沒有補貼

房貸控除要自己固定申告，不能用年末調整
等明年我努力辦下來，再來心得分享 XDDD

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這裡很多專業大神，買房經驗豐富的板友，只是分享自己唯一的經驗，如果資訊不夠精
確，請鞭小力一點!

之前寫了一些好像太瑣碎，決定精簡一點!

關鍵字: 永居身分，橫濱市，中古房，au自分銀行

買房時程:
    2023年11月取得永住身分
    2023年12月開始看房子
    2024年1月底跟房仲簽購入申請合約，繳手付金
    2024年2月初跟賣方簽賣賣契約
    2024年3月中貸款通過，正式交屋
    2024年4月小規模重新裝潢完成，入住!

    對! 我是走一個時程趕的要命，累死人路線…
    各位非必要不要跟我一樣!


●      高度專門簽證轉永住
    2019年拿到到「高度專門1号ロ」簽證赴日就業。待滿三年，2022年11月提出永
    住申請，整整一年! 2023年11月拿到永住身分。
    還補了一次資料，也是一堆血淚…

●      找物件
    第一步是釐清自己的需求 (想住什麼地段?什麼樣的房子?) / 購房能力(頭期款
    拿得出多少? 每月房貸可負擔金額?)
    可以從SUUMO, HOMES 這些房屋交易平台，慢慢篩選出方向
    有兩種基本不同房源分類新築/中古

1.      新築
    可以去SUUMO カウンター免費諮詢。各大車站都有據點，網上寫一下申請不用
    5分鐘就可以預約時間，一次相談大概1小時，純介紹，不用擔心被推銷或是被
    纏上。SUUMO カウンター相當於是所有新築建案的平台，但因為它是用新築建
    案給的廣告費運營，所以只介紹新築，不會碰中古房。

    它會介紹基本購屋流程跟幫你大概評估一下可以貸款的金額，適合一竅不通的
    小白從零開始學習各種專業術語!  相談後，他會問你對哪幾個建案有興趣，
    直接幫你預約內見時間，有按照安排去的話，回去SUUMO網站寫問卷，一個建案
    有500點的回饋，如果有成交的話，回饋點數更多。

    新建案內見大概一次要2, 3個小時，我第一次看新建案走出來花了4個小時...
    有嚇到! 填寫完資料，會依照需求跟預算推薦合適房型跟報價，帶看模型屋等
    等。
    我後面是買了中古屋，所以新築後續手續就不太了解。


2.      中古
    上SUUMO, HOMES網路上查物件，或是在路上看不動產廣告，然後申請內見，
    房仲就會來聯繫你看房。

    中古房所見即所得，看房很快大概一個小時，有問題房仲都會解答。日本房仲
    的地域性蠻強的，也許不是非常有名的房仲，但在某一個區域的物件特別多。
    如果已經鎖定某個區域的房子，可以讓房仲安排同一天看房子。


蘿蔔青菜各有所好，新築中古各有優缺點，大概列舉如下:

[新築]
    優點: 新的就是香!  冷氣, 換壁紙房子大小事到搬家，建商都會一條龍服務，
          還會有房子保固。
    缺點: 比中古貴一點。可挑選的地點少。交屋時間長。

[中古]
    優點: 一樣地段比新築便宜。可挑地段多。所見即所得。
    缺點: 要另付一筆仲介費。可能需要重新裝潢。
          水電瓦斯網路各種雜事都要自己處理。


●      買房手續

    有喜歡的房子，可以約第二第三次內見，房仲也知道你有喜歡這個房子，可以聊
    得比較深入，開始價格交涉，要砍價砍多少?
    有一個日本國土交通省的網站可以查實際成不動產交行情，推薦各位參考。
    https://www.reinfolib.mlit.go.jp/


    價格談好了就進入購屋流程

1.      購入申込＆ローン事前審査
        購入申請跟房貸事前審查，大概兩個小時

    購入申請會去房仲公司簽約，要準備個人身分資料, 所得資料，簽約了房仲跟屋
    主才知道你是玩真的。
    簽約時房仲會提供定型合約跟注意事項，清楚計算房屋款項，要付多少手付金，
    約定正式簽約時間還有幫忙提交事前審查。

* 手付金是簽約金，大概是房價的5%，付給房仲公司。不等於頭期款，但正式簽約前
手上要有這麼多現金，仲介有說可以的話，這一筆手付金不要用銀行貸款，因為後面
申請房貸時，銀行審核上比較容易質疑還款能力

* 銀行事前審查其實只是個手續，不用到正式買房，看房時房仲就會主動問你要不要
送事前審查，提個源泉徵收票就可以。這個審查只代表銀行看了你的資料覺得可以貸
給你，不代表正式審查時一定會貸給你，也不代表任何利率或是條件承諾。但一定要
事前審查過了，才可以進正式審查。
房仲會介紹自己配合的銀行，目前大概都是網路銀行的利率低一些，自己有偏好的銀
行也可以，反正就是丟資料，三家五家都正常。

2.      売買契約締結
        買賣方締結契約，大概三個小時

    跟屋主簽訂購買契約，如果賣方屋主已經搬家，那有這可能是唯一一次看到屋主
    的機會。也是一樣要準備身分證明文件，還有區役所登錄完的實印，不可以用認
    印，以及合約上要用的印花。

    當天會確認手付金到帳，然後跟屋主一起聽房仲一條一條念完一大本購買合約!
    然後簽約蓋章，簽下去反悔就有違約金了。

    正式簽約後才是正式申請房屋貸款。
    事前審查通過後，銀行就會發來很多參考資料。最重要的就是利率跟團信(
    團體信用保險)。

*房貸怎麼選? 要變動金利? 還是固定金利?
網路銀行利率低一點，但所有的手續都要自己上網完成，很難想像的麻煩!我是資料
帶著坐在房仲的辦公室，請他跟我一起填申請資料，有不懂的他幫我打電話去問。
銀行事後還是有聯絡我確認資料。有實體分行的MEGA大銀行就可以去分行有專人協
助辦理。

房貸利率好像只存在口耳相傳?! 這時候請多問房仲。 有些銀行房仲告訴我的利率
，網站上查不到，打去房貸服務專線問了才會說。

各家網路銀行的利率大差不差，但是加上團信差異就蠻大的。團信是團體信用保險，
簡單來說，借款人身亡的話這個保險可以讓房貸歸零。現在房貸掛團信幾乎是基本
要求了，有些銀行要求不能加團信就不放貸。每家銀行針對團信有不同方案，比方
說利率外加0.3%，罹患特定癌症也可以房貸歸零，看個人怎麼選擇保障。

正式申請貸款時，才需要最終決定貸款金額。要不要多貸來重新裝潢買家電，房仲
的3%手續費要不要貸進去?還有一堆手續費怎麼支出。  手上現金夠不夠?
每家銀行政策不同，某些銀行貸超過物件金額，利率會往上漲。
每家房貸銀行都有網路試算，請善用
https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/simulator/

銀行貸款的審核流程大概是2-3周。房仲說大部分都可以貸得下來，偶有狀況...
所以這一個月是有點緊張的。


3.      決済日/引渡し日
        房款交付，鑰匙交付日，大概一小時多

    締結買賣契約時，就會約定好房子交付日，大概都是一個月左右，這是依照房貸
    審核時間來抓，房貸申請時就要填上這個日期。

    房貸審核通過後，銀行會通知房仲，房仲告知買賣雙方。最重要的是清算所有費
    用，仲介手續費,司法書士登記費, 銀行手續費，房子每月管理費，火災保險，
    固定資產稅這些費用扣掉當初付出去的手付金，不夠的部分要先匯入指定戶頭。

    當天有司法書士當場確認，做不動產登記轉移，手續完成打給銀行，銀行放款，
    賣方確認收到款項後，房仲交付鑰匙。全部手續完成。


●         重新裝潢

    很多中古屋是已經重新整理好才上網販售。有好有壞，人家重新裝潢好的，可以
    省很多功夫，但房價就往上疊。

    自己要重裝，可以按照自己心意裝，但是各種報價聯繫，挑選材質，監工看品質
    就都得自己來。大部分都需要看現場才能報價，所以在鑰匙交付前，還得跟房仲
    商量怎麼借鑰匙進屋?  很多房仲公司會有裝潢服務，其實就是他們賺轉手費幫
    你找外包，也是可以省一點麻煩。

    如果時間充裕的話，盡可能找兩家公司來比價，減低被貴到的機會。

*日本房子要裝潢，不論大小有沒有鑽牆噪音，幾乎都需要提早兩周跟管委會申報!
如果趕著入住的話，要小心工期是否來得及。


我拿到的房貸利率給大家參考，明年應該全部都會往上調 Orz
MUFJ 變動0.274
SONY 變動0.29
au自分  變動0.284



    拉拉雜雜寫了一堆，好像還有很多沒寫到!?
    如果想到再來補充!

    在外靠同鄉，有疑問的版友可推文或私信
    我知道的範圍內會盡量回答啦!




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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 110.233.13.242 (日本)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Japan_Living/M.1723800198.A.A13.html
推 evadodoya: 推推
推 zxc0312: 為什麼要買房自住啊 不懂 公司沒提供社員聊寮？
→ zxc0312: 買房不是退休後的事嗎 第一次聽見在東京工作買房的 我住
→ zxc0312: 社員寮一個月才繳3000日幣欸
→ r10521512: 有的社員寮只給住到一定年齡
→ antpro: 千萬哥，你的問題，可以問大部分的日本人
推 B0988698088: 好可憐0.0有經濟能力的人還在那社寮...
推 kiriw23: 推分享
推 ayue1023: https://i.imgur.com/3JqI1SG.jpeg 推～
推 f1986715: 不會用你家廁所這是慣例，之前我找人來我家地板鍍膜也是
→ f1986715: ，他會去公園的廁所上，(我家隔壁就公園)....
推 GGFACE: 想知道去哪找裝潢 或有推薦的嗎
                 如果你住橫濱市，我可以私信你我的裝潢公司
                 如果你不住橫濱，一般日本人也都是上くらしのマーケット搜尋

推 kingroy: 社員寮有聽說給到30歲為止，限單身
推 dfddg2000: 推推  每個公司的福利規定本來就不一樣。有的還沒住宅
→ dfddg2000: 補助
推 f1986715: ミツモア或暮らしのマーケット，不怕可以找中國人，中國
→ f1986715: 人做黑的聽說價格便宜到會嚇到，大概一般的1/5。聽中國
→ f1986715: 同事說的。
推 hipipi: 感謝分享！可以請問為何MUFJ 的利率最低呢？我以為網路銀
→ hipipi: 行比較低
                 我當初也很意外MUFJ給這個條件，網路上沒有
                 房仲口頭跟我說的
                 我打電話去銀行確認說這是特殊キャンペーン，只到2024年3月底

推 q1q1w1w1q: 感謝分享，想請問最後利率有加癌症保險嗎
                 文末的利率都是不加option
                 有的銀行原始房貸就有基本團信，有的一定要加利率

推 kkdlin: MUFJ如果加團信是要再加0.3% 所以其實還是au最便宜
→ kkdlin: 然後其實貸款利率透過不動產公司會有優惠
                 所以說房貸利率比來比去都差不多
                 最後是比團信方案...
                 au我拿到的利率比當時網路上查得還低一點點
                 文件上有說是因為不動產公司連携
                 但我懷疑是不是所有不動產公司都有?  XDDD

推 nicetw20xx: 謝謝分享
推 sarshia: 三菱應該是加上七大疾病險要加0.3%普通團信是申請就有吧
→ sarshia: ？
                 沒記錯的話，MUFJ是房貸本來就有基本團信(身故房貸歸零)
                 七大疾病往上加0.3%，還有一種是每年另外付保險費

推 RPHero: 請問有沒有社員寮是給家庭住的案例？...
                  有喔。很多老牌日系公司以前買很多公寓當社宅
                  不只單身寮，還有家族寮
                  但這都屬於公司福利，哪一天要漲價要收走都是公司說了算

→ pinewolf: 看公司，我公司有單身寮跟給家庭住的社宅
推 alihue: 團信我聽銀行講是強制的？疾病那些才是選購
推 gentaul: 一定有的團信好像只保死亡，如果要疾病的就要另外加錢（
→ gentaul: 利率）還有健康檢查
                 團信每個銀行給的方案差異蠻大
                 基本團信就是只有身故才房貸歸零
                 三大癌症這類追加的就要另外加錢

推 ShuuSunzen: 謝謝分享！
推 winnie759281: 有些公司的確有提供家庭社寮..朋友一家目前就是住
→ winnie759281: 公司租的公寓(當員工社宅),地點滿不錯離車站又超近
→ winnie759281: 每個月只扣2萬日幣,缺點就是空間不大..不過很適合
→ winnie759281: 存錢,畢竟那個地段隨便租一間1LDK都要15W起跳
→ kuku321: 退休才買除非你打算現金直購 否則一堆超過40 45就不想貸
→ kuku321: 給你的 而且在日本 貸款買房比全額一次付清還被喜歡
→ kuku321: 之前有認識的看完房說不貸 想直接現金買 結果最後給另一
→ kuku321: 個貸款的成交 因為貸得下來代表社會信用有一定水準 有些
→ kuku321: 人蠻看這個的
推 kingroy: 年紀大就真的不一定好搞，朋友家裡親戚年紀大點的都去租
→ kingroy: 都營住宅了
→ Trender: 有點好奇上面留言社會信用這部分 全現金收完不就沒事了？
→ Trender: 還是擔心資金來源？
→ antpro: 對建商來說，誰付錢給他，根本沒差。除非建商沒道義，略過
→ antpro: 先交涉的拿現金買的人（可能價碼低）。
→ antpro: 另外，都（或區）營住宅，不是想住就能住，有年收限制
→ antpro: 超過年收限制未達最上限的話，租金多少會高一點。
→ antpro: 管理都（或區）營住宅的相關單位之網頁上有寫。
推 stan10618: 都營的入住條件，正常有正職的人幾乎不太可能clear，
→ stan10618: 幾乎都是給單親打工母子家庭、身障、沒收入的老人之類
→ stan10618: 的。不過聽說有些個人經營者會設法讓自己收入變低來達
→ stan10618: 入住標準
→ kuku321: >Trender 對 除了特例 反常態 且又是外籍就更謹慎了
推 Trender: 了解 感謝k大回應~
※ 編輯: mavisyu (58.94.97.180 日本), 08/22/2024 11:01:21
推 GGFACE: 感謝原po 和版友
推 rgnuj122: 謝謝