Re: [閒聊] 高醫周邊正在沒落??

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

回答幾個問題.

那馬夏,旗津,(成功/青年/苓雅路)vs(市議會).


1.那馬夏.

一般來講桃源是看南橫.

那馬夏大多都是深度旅遊遊客才比較去,所以那馬夏是高雄最難大量發展的區域.

雖然近期有台86延伸內門(順便為了內門動物園做交通基礎配套,在兩年後敬請期待)

但是86緯度只到內門,離那瑪下還有滿遠的距離.

so...目前那馬夏的發展都還是很吃力.

這邊議員也常常在叫...只是在實務上面,能做的真的有限.

本版大家最討厭的觀光局潘局長上個月才跑那馬夏,然後推賞螢火蟲行程.

但是實際上,會去的還是都以深度旅遊為主.

正統大宗的一般遊客,他們選擇太多了...

就像我上個月是去扇平,霧台...
(扇平山莊露營區整個滿人,太囂張了....這麼多人愛露營渡假...XD)

而這附近還有大津瀑布,海神宮,或是戰鬥力不錯的茂林.

就算往北跑,六龜老儂的吸引力也大於那馬夏,無論是溫泉泛舟,還是海拉努露營區.

so...這邊就只能這樣,受限於主要道路只有單行程+旁邊戰鬥力強大景區很多.

所以就算南橫開通了.

這邊也沒辦法像桃源六龜老農那樣南橫一通就飛天.最多吃一點分流的糖而已.


2.旗津.

旗津老街的店面成交一億的新聞大家應該還記得.

旗津有一間透天開價一億的新聞我就不知道各位還記不記得.

那篇新聞的緣由還是.

我媽要入手海景第一排的不動產,所以那天我跟我媽去旗津掃街...
(看到好像沒人住的房子就去問鄰居有沒有辦法聯絡屋主)

那時候聯絡到屋主,因為那間透天是好像三兄弟持份的祖產.

所以它們那時候還不知道要賣多少好...

結果過半個月,它們就決定了,一坪土地要一百萬(60坪左右)....

然後我家就認為他瘋了...XD

然後再過一個月,它們就開始找仲介刊廣告,開價一億多.

然後我就在房版,我忘了有沒有在八卦版幫她反行銷,嗆一下他開天價...XD

然後再過兩天,就被記者把文章抄去發...

後來賣不掉就又降回6000萬..但是還是沒有人理他.

我記得他現在應該還在掛賣屋廣告中.

旗津問題在於交通.

他受限於時間內的遊客疏散量cap.

也因此,目前有一個旗津輕軌案在規劃中...這條對旗津的發展會非常巨大.

尤其他會有疏導遊客繼續往南到風車公園的效應..

不過這條路線會造成渡輪的衰退.

所以我一直都不看好渡船頭附近的商用不動產...XD

無論纜車有沒有可能,還有第二海底隧道,和這個輕軌.

只要有任何一個交通建設上路,渡船頭就會受損一次...

所以...沒事不要入手渡船頭的商用不動產...!!


3.舊市議會vs..這邊算苓雅寮旁邊.就稱他笭雅寮好了.

我才賣掉一間苓雅寮的一樓公寓...XD

但是我這間是跑短期的,置產不能這樣看.

置產我一定買舊市議會,理由很簡單,價差..

苓雅寮很貴..他是一個商圈蕭條但是價格超貴的區域.

主要是因為四周的重大建設太多,帶動這邊之前炒作到天價.

也許利多先卡位是對的,但是天價就不對...

也許旅運中心開幕後,四維路底附近都可以開滿酒吧餐廳咖啡廳.

問題是價格給他炒作到"開幕後"的價位...

這樣...你買家怎麼買的下手??..你為啥不去選擇其他商圈.

反而舊市議會因為低潮一段時間,所以政府一直都想活化他.

之前陳菊市府是想把舊市議會改造成文創中心...不過後來沒下文不知道為啥.

今天韓國瑜市府有意願打造幸福川兩岸的觀光.但具體還沒出來.

不過無論怎樣,反正就像我講的,市府手上有數據,他看的到各區的商業額量值分配比率.

所以這種"市中心"又"商圈低迷"的區域,永遠都會被重點關注.

當然每次政策下來,有沒有效果不知道...

但無論怎樣,政府失敗一次就有下一次,這個人執政沒搞起來,下個人執政就又找新花樣搞.

這是必然的,不要把市府的運作當作靠感覺天馬行空.

基本上他們更多時候是在"看數據做事情".

只是在行銷或是媒體曝光的時候,都會塑造成是靠感覺創意在推廣...XD

所以像這種逢低買近才是上策..

長期投資更喜歡逢低買進,而不是追高...



--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.171.10.150
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1557485514.A.B6C.html
推 TaiwanXDman : 舊市議會不算苓雅寮吧 那邊是前金
→ TaiwanXDman : 那馬夏之前八八風災一堆景點毀了 去的時候中午吃飯
→ TaiwanXDman : 問老闆娘有什麼好玩的 她跟我苦笑說全都毀了
→ TaiwanXDman : 那馬夏在台21宣布分出台29 就不太好發展了...
VS拉...

這兩區哪邊比較好....而不是當作同一區.

※ 編輯: ceca (118.171.10.150), 05/10/2019 18:58:08
→ TaiwanXDman : 原本台21有全蓋 去阿里山的高雄可以順玩那馬夏甲仙
推 peniscancer : 推ceca
→ TaiwanXDman : 其實那馬夏才種族上跟阿里山鄉比較近 不知道為啥當
→ TaiwanXDman : 初沒有劃給嘉義縣...
推 asuka99     : 可不可以選一下字啊......是那瑪夏
有大地谷很有名...!!

楠梓仙溪也有不少有名景點.


只是交通方面,都很麻煩...XD

就算你有四輪驅動,有很多路也不敢開.

※ 編輯: ceca (118.171.10.150), 05/10/2019 19:38:29
推 start0917   : 幸福川腹地那麼小又那麼臭 不知道怎麼規劃
推 sleepyrat   : 有一次開車去甲仙那瑪夏玩，一不小心就開到阿里山，
→ sleepyrat   : 我到現在都還沒搞懂是怎麼開過去的~~XD
推 uegi        : 那瑪夏真的太深了 上次去差點開到沒油怕爆
→ uegi        : 而且去也不知道要消費什麼 （只是去吸吸空氣的人
推 kasalai     : 六龜真的很適合家庭旅遊
推 mikamitomoya: 所以有鳳山這邊的消息嗎
推 vinet       : C大 沒有在意紅色土壤液化區嗎？
推 ajcky       : C大真的回應那瑪夏了 那我只能推了!!
推 chenyeart   : 竟然回了！！推高雄王！
推 vendee      : 謝謝C大分析
推 tcancer     : 有回有推
推 dogandcat38 : 跪求C大分享岡山發展性與未來性～
推 iiopk4282   : 一定要推!
推 kenken0902  : 推高雄王
推 wennai      : 推高雄王
推 TaiwanXDman : 話說上一篇講到三民工業區搬遷
→ TaiwanXDman : 想順便問鳳山工業區有計畫重劃嗎 會跟高雄機廠
→ TaiwanXDman : 弄成一塊規劃嗎

鳳山工業區沒聽到傳聞.

並且鳳山還有國泰路那一塊+中安/六老爺的鳳頂那一區.

外加凱旋新境一定先行.

所以可能要很多很多年後才會討論過去的感覺.

不負責推論,很可能是凱旋新境先開發,等到這邊搞得有基礎(大概蓋個30%土地)

這時候再來稿鳳山工業區.

這樣鳳山工業區的地皮才可以弄更貴,重劃才好談,政府也才好賺更多一筆.


岡山他自己自足,外加路竹科學園區的新廠一個個開始運轉.

之後還有路科二期.

而高雄傳產,例如合發,仁武航太產業園區,也會延伸本洲工業區的金屬加工業發展.

所以岡山應該是穩穩但是慢慢地成長...

他是一個獨立的區域..有自己的基礎和群聚人群效應.

橋頭科學園區也會吸到一些...只是因為橋科就在高速公路旁邊.
(我記得這邊可能會新規劃交流道)

所以...吸到的不會特別多...人家一上高速公路就直達左營就好了...XD
(倒是之後,土庫和科學園區很可能就走高速公路)


當然,以後鼎金系統交流道會更災難....

哀,這邊不開國道七號就是無解的難題...

※ 編輯: ceca (118.171.10.150), 05/10/2019 21:39:10
推 TaiwanXDman : 之前怎麼看凱旋新境想要變公園啊(市府怎麼這麼愛
→ TaiwanXDman : 蓋公園...)
我記得只有30%公園吧.

其他都住宅區,土地住和商,不過商的比率不高大概20%的樣子.

中低密度住宅區.


整個改公園的計畫或是說法,好像沒看到
※ 編輯: ceca (118.171.10.150), 05/10/2019 21:51:11
推 CanonG9     : 如果天后宮改建好後會不會有影響? 那一帶的海產街?
推 kckoichi    : 理性分析給推！
推 TaiwanXDman : 低密度住宅啊 有點浪費 位在文化中心跟凱旋中間
→ TaiwanXDman : 想說做個中繼的商業區不錯
推 dogandcat38 : 感謝C大精闢分析～那再想請問，岡山百貨影城跟岡山
→ dogandcat38 : 高醫之於岡山發展性與未來性的看法？
推 CanonG9     : 海產街後面有兩塊地要賣 其中一塊 賣40(5)？萬 一坪
→ CanonG9     :  約兩百多坪
推 k1k1832002  : 那瑪夏有一個加油站啊，不過營運方式有點奇妙，畢
→ k1k1832002  : 竟沒啥人
噓 este1a      : 高雄冥燈 置產先鋒 高雄人典型代表
→ lpllpllpl   : 旗津輕軌是跟新建隧道綁在一起的 不是已經確定不蓋
→ lpllpllpl   : 隧道 這條輕軌自然也不會出現了~
推 TaiwanXDman : 旗津輕軌在旗津的第一站在旗後觀光市場
→ TaiwanXDman : 旗後老街直接被跳過 我覺得站點不是那麼優
→ TaiwanXDman : 也許是怕直接在老街設站 會影響渡輪太多吧
→ ceca        : 上次議會有提，沒有不蓋，但程序還早
→ ceca        : 他那個還在規劃，但是連規劃的經費都還沒著落
→ ceca        : 另外旗津海底隧道，延長壽命取代蓋，是汽機車那條
→ ceca        : ，
→ ceca        : 不同條
→ lpllpllpl   : 之前是要評估 要不要蓋第二條過港隧道或延役 二選一
→ lpllpllpl   : 後來偏向於延役 這個話題就冷了下來
→ lpllpllpl   : 現在也只有那一條過港隧道而已 等於沒有第二條過港
→ lpllpllpl   : 隧道的計畫 輕軌自然不會有結果了
→ lpllpllpl   : 除非是為了輕軌要蓋第二條啦 不過我覺得不太可能XD
→ ceca        : 旗津輕軌計畫裡面是包含兩條海底隧道.
→ ceca        : 所以之後會是不同的發包案.
→ ceca        : 這期議會交通部門質詢的時候,捷運局長有提過.
→ ceca        : 可以調出來看..
→ ceca        : 但是當然,光設計規劃包都還沒著落..XD
→ ceca        : 那個高雄都想跟中央要錢..還處於要錢階段.
啊我記錯了..


計畫說明

旗津線規劃起自環狀輕軌C4車站，向
西直行，通過研議配合新闢之第二過
港隧道，順沿旗津一、二、三路到達
廟前路口，東轉研議配合新闢之輕軌
過港隧道 ， 連接新濱碼頭 ， 止 於
O1/C14臨海新路/鼓山一路，與捷運西
子灣站、環狀輕軌哈瑪星站轉乘。路
線長度7.4公里，設9處車站。



辦理情形

贯 已獲交通部補助300萬元辦理可行性研究作業。

贯 本案金額875萬元，108.1.18與台灣世曦顧問公司完成簽約，
並於108.3.7邀集相關單位召開工作計畫書審查會議，未來將依契約及相關規定賡續辦理。


喔喔...已經要到三百萬了...

我還留在還沒要到錢的save點...XD
※ 編輯: ceca (118.171.10.150), 05/11/2019 01:07:16
→ lpllpllpl   : 你要看研議配合新闢之第二過港港隧道 <--這個重點
→ lpllpllpl   : 這條新闢第二過港隧道 已經有定案了嗎?
這個好像沒人提.

主要是因為旗津的議員都在忙總統選舉...XD

沒人關心.


不過是可以寫信到市長信箱問看看.

但是基本上他中央撥了300萬,整個八百多萬的規劃包都發出去了.

之後就可以等他詳細報告出來,就知道.

到時候報告出來,看那個最準...
※ 編輯: ceca (118.171.10.150), 05/11/2019 01:12:08
→ lpllpllpl   : 很久很久以前是有說要從紅毛港做個跨海大橋啦 XD
那條橋是給大車跑的.

跟居民和觀光客比較無關.


但因為現在進度才在洲際二期.

因此還不急.

等到洲際三期都要動的時候.

橋不蓋,也得蓋阿...
※ 編輯: ceca (118.171.10.150), 05/11/2019 01:14:39
→ lpllpllpl   : https://reurl.cc/0n1YM 蓋輕軌過林園接這條搞不好
→ lpllpllpl   : 才比較有搞頭
這條是屏東頭上.

也就是,輕軌/捷運走高雄到屏東,但算在屏東的補助金,和屏東的建設裡面.

因此進度要去追屏東市政府和中央的溝通.


不過屏東捷運我記得是年底前會決議出到底要蓋哪一條.

有三個選擇...一條林園到東港,兩條到屏東市區.

要先選一條蓋.

※ 編輯: ceca (118.171.10.150), 05/11/2019 01:16:09
推 justinnn    : ceca真的是愛高雄排第一名的人
→ lpllpllpl   : 這樣旗津就三方出入口 北有渡船口 中有過港隧道 南
主要是把大車引導走到紅毛港再接國道七號.

然後把過港隧道留給居民和觀光客.

整個交通部局藍圖是這樣子
※ 編輯: ceca (118.171.10.150), 05/11/2019 01:17:58
→ lpllpllpl   : 有輕軌 出來接林園 還能解套林園的卡很久的大眾運輸
→ lpllpllpl   : 屏東那個基本上蓋不起來啦 用輕軌還有一點點可能性
→ lpllpllpl   : 蓋捷運下去 屏東舉債直接爆表 就算中央出錢蓋 屏東
目前應該都是走輕軌路線...

不過也是年底才定案.

然後目前三條都很難講.

走林園的話,自償率應該最高.

沿路都是政府的土地,產業用地,國營企業土地.

輕軌走過去,土增/地價稅/土地價格,全面上升.

政府長期慢慢回收....(中央出錢,地方政府回收資金..XD)


但是屏東人應該會更想要另外兩條達市區的...


林園縣小琉球也會爽翻天.

小琉球一日遊會興盛...變超方便.
※ 編輯: ceca (118.171.10.150), 05/11/2019 01:20:14
→ lpllpllpl   : 也沒辦法編列出捷運日常預算
→ lpllpllpl   : 更別提像高雄捷運還能靠土開去打平 一年燒個五億 屏
→ lpllpllpl   : 東政府撐不過五年就倒了吧 XD
→ lpllpllpl   : 用輕軌搞不好還能燒個十幾年
→ lpllpllpl   : 走林園線 等於有2/3路線都卡在工業區 這跟土地價值
工業區政府才爽..XD

很多土地都市政府的,企業是承租.

所以直接政府自己的資產價格,會計帳上大幅上升..

另外也會提高租金.

如果是企業的也沒關係.

土增稅,地價稅還是要加價徵收的.

外加跑這種地方,上班族也是會有一些運量...

然後好處是,興建容易,沿路的土地徵收非常簡單,抗爭非常少.徵收經費非常低.

所以非常容易達成.

當然跑捷運會因為造價太高問題,自嘗很吃力.

跑輕軌的話,工業地去養,應該免強ok的,自給自足.
※ 編輯: ceca (118.171.10.150), 05/11/2019 01:23:54
→ lpllpllpl   : 其實沒太大關連啦 但輕軌線應該進不去林園市區 頂多
→ lpllpllpl   : 過林園中油門口那條路繼續往屏東線跑
他就跑沿海路上.

這樣會造成林園的商圈慢慢地往沿海路方向擴散.

當然,會是慢慢,可能很多很多年五年十年二十年這樣.

就像岡山,火車站搬家都二十多年了,商圈中心從中街擴散到火車站都還在進行當中.XD

外圍這種鄉鎮,商圈轉移速度其實很慢.

這就更想到台東...新火車站都這麼久了.

四周商圈都還沒半根毛..XD

※ 編輯: ceca (118.171.10.150), 05/11/2019 01:26:35
→ lpllpllpl   : 問題輕軌開過去可以提高租金? 這我倒沒聽過 XD
→ lpllpllpl   : 林園輕軌要蓋 就蓋電塔下面那塊路而已 連徵收都不用
政府土地承租的時候,他的租金是隨公告地價或是公告現值調漲的.

所以上次大漲公告地價的時候.

京城的H2O的租金,被調漲50%...嚇死寶寶...

也延伸之後各種租金權利金案的契約租金公式大修正.


不過因為這種調漲畢竟是輕軌經過,對企業會有一些好處.

所以企業不怕他不買單而抗議...

※ 編輯: ceca (118.171.10.150), 05/11/2019 01:28:36
→ lpllpllpl   : 再來看有沒有要開大林埔支線而已 要不然蓋的難度大
→ lpllpllpl   : 概只比輕軌第一階難一點點吧 XD
推 natural724  : 請問你還有公寓一樓要賣嗎XD
我的物件都給仲介了..

直接上591看...XD

我不太直接接觸買家,有些錢給別人賺,你才可以賺更多錢...!!

不要甚麼錢都省,越省你的路越窄...

※ 編輯: ceca (118.171.10.150), 05/11/2019 01:40:00
→ gone752     : 高雄王除了大順輕軌的議題以外其他講的話都還蠻中
→ gone752     : 肯的
推 Narok       : 有些錢給別人賺 才可以賺更多錢 甚麼錢都省 越省路
→ Narok       : 越窄…這這是至理名言，一堆長輩就是過不了這關
推 jin956      : 推ceca大
推 natural724  : 哈，謝謝c大回覆，是因為最近幫爸媽要找適合的房子
→ natural724  : 找好久XD
推 wainxs      : 推
→ aloness     : 那是這篇講跟開發有關的都太久遠了
→ aloness     : 不過ceca講話最厲害就是在推銷，當故事聽倒也不錯
→ aloness     : 上次那個講小港機場搬遷，鼓勵要去投資前鎮跟小港
→ aloness     : 也是超經典的
推 d1122334455 : 好久沒看到XDD
推 viennia     : 說到看房，上次看兩年新透天，後想增建被檢舉，留下
→ viennia     : 三層陽臺大小的水泥架，樓地板都中空，三樓窗台還被
→ viennia     : 割過，不知道在想什麼。
推 DAHSU       : 推高雄王
噓 wsxe2007    : 高醫附近店家東西都賣很貴 寧願騎車去別邊買