Re: [閒聊] 美術館的透天厝

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

※ 引述《cigxm (不想當備胎 >_<)》之銘言：
: 大家不覺得美術館那邊的房子蓋的很奇怪嗎？
: 尤其是透天厝，被一堆超高住宅大樓環繞
: 不僅日照被擋、四周都是大樓制高點
: 住宅大樓密布，有種被龐然大物環繞的感覺
: 很顯然，市政府的都市計畫只把土地使用分區規劃成第五種住宅區
: 也不管建商怎麼蓋房子
: 好好的一塊高級住宅區，被建商亂蓋，蓋成這個樣子，真的很難看
: 這種居住環境，真的一點質感都沒有
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美術館的透天還好吧.

因為大多不是街旁的透天店面.

就是社區型的.

也因此他都有一定的基地面積.

再加上大樓的退縮,以及高雄最有名比率無敵高的綠地.

所以實際上"大多"透天的壓迫感並沒有很強.

尤其美術館的土地容積率大多都沒很高.

算是中密度的住宅區而已.

他跟七期,新板特區差很多很多.

所以主體大樓都是15F為主.2xF的比率算是很低.

建蔽率也大多都是60%以下.

這種情況大樓和透天混搭很ok的.


另外,你看透天大多都1x年.

那也是美術館重劃區一開始的時候蓋的.
(美術館最老的房子大概16年左右)

因為那時候房價地價沒很高.

所以小建商會蓋透天,好處是99%必完銷,平均銷售速度也是大樓的2~3倍.

雖然利潤大概只有大樓的一半..XD

當然隨著房價越來越高,再蓋透天價格會變成天價,開始變難賣.

外加大樓"總"利潤變成很大.

以及土地成本開始變很高,脫離小建商的能力.
(槓桿開不起來的銷售透天收益投報率,不如買0056收股息..XD
 一般透天槓桿都要開到十倍..甚至有人全額貸款的)

所以之後就沒人在美術館蓋透天了.


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.171.10.29
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1558313597.A.0D6.html
推 willy1103   : 不懂在高級區住公寓的意義在哪.....
→ info1994    : 我是比較好奇 仁武那一兩千萬的透天為何有人買
→ info1994    : 雖然地理位置很好 但旁邊台塑然後一堆工廠
有工廠怎麼會沒人買..XD


你要知道,市區之外.

房子需求最大的地方就是工廠最多的地方.

所以建商都麻跟著工廠在蓋.

沒工廠沒人群阿.


對一般人來講.

上班距離 >>>>>>>>> 其他一切.
※ 編輯: ceca (118.171.10.29), 05/20/2019 09:02:25
推 misson      : 仁武工廠在那邊都二三十年了，一直到重劃後最近七八
推 gmoz        : 對老闆來說吧
→ misson      : 年才開始有人移入，很多岡山工作數十年的仍然住在
→ misson      : 楠梓左營一帶，這還是陳菊堅持延伸線要跟著台鐵路線
→ misson      : 的原因欸
推 icekiba     : 上班距離真的大於一切…
→ hantulee    : 美術館外圍,附近第一棟高於20F的已25年…
推 NoeFee      : 仁武八卦寮的房子真的超貴
推 lizwww      : 仁武聽說不少陸資買的
→ kenny888    : 仁武一兩千萬是新的透天，你沒去看看美術館新的透天
→ kenny888    : 多少
推 icekiba     : 美術館附近心的透天…一坪好像50萬起吧…=＿=
推 yianhua     : 美術館透天都是一開始美術館沒人時候蓋的
→ yianhua     : 當時一棟都不用1000萬..
推 allan0926   : 仁武透天炒作的過高了
→ hantulee    : 仁武84年左右好像以前鄰居搬過去才花八百不到吧…
推 kaj1983     : 大社新透天也是1000，仁武更不用說了
推 eric51271   : 我剛買仁武欸還好啊不用一千就有透天
車庫透天(別墅)這樣算.

基本款,土地大概30,建坪大概70.

建物大概500萬,土地地價自己加,然後再加上25~30%.
(公司營運各種成本,廣告費等和大概10~15%利潤).

因此,最便宜的地方的透天,其實也部會太便宜.

最便宜例如林園外圍好了(也就是林園跟小港之間,1公里內沒有7-11)

地價大概一坪4~5萬(實際成交價)

廣告戶聽說成交最便宜是780,整個案子平均成交價大概在850.

同樣來看岡山,火車站後站,土地一坪大概在15.

所以成交價大概在1100.

以上是快速估算法.

實際上當然不太是這樣算.

一般還有容積轉移,道路用地,幹嘛的..整個計算會複雜很多.

但是在一個模糊比對的時候.用這種無腦公式算法,可以有8~9成的逼近數值.

※ 編輯: ceca (118.171.10.29), 05/20/2019 19:01:24