Re: [新聞] 不堪每天百萬損失 高雄瑞豐夜市恐在下月

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

之前地主就有意願要把土地拿去蓋大樓.

畢竟那是建地,拿去蓋大樓對地主而言有很好的直接大筆獲利了解的優勢.

把土地獲利了解再去布局其他土地,會比繼續養這塊地還來的賺.

因為這邊商校過強,但是商校差不多達到終端成長.

產生土地價格向上幅度比較慢...

不要說被外圍新興重劃區的土地屌打,連旁邊美術館的土地增值都屌打他.

地主應該不爽很久....

雖然地租收益比別人好,但地租是啥?能吃嗎?投報率有沒有1%?

而現在住宅土地價值大幅拉升,逼近以前商校價值的定位.

所以對地主而言,這時候把土地獲利了結去買另外一塊土地會有更好的投資效應.


但是當然這是高雄重點夜市,必然有多方壓力要地主繼續撐下去.

之前聽說連政府官員都找地主談過..當然談了甚麼我們外人不得而知.


那這次放話...恩..就很有意思..XD



當然啦,這種重點觀光夜市如果倒閉.

要是政府沒有配套,必然爽了其他夜市.


不過我個人覺得,要是瑞豐真的倒了,政府應該還是會想辦法在北高在弄一個夜市出來.


而因為現在住宅土地價值大好,所以你要人家一個幾千坪的住宅土地拿去做夜市.

應該很困難無敵困難.

沒有人願意把他的建地拿來當祭品.

而政府自己的土地又沒幾個適合利用的.


所以如果今天真的要弄一個夜市在市區,必然是非住宅用地.

那就可能是特商特貿以及工業地.

工業地挪用夜市可能會有一定的輿論壓力.

那必然是特商或特貿.

市區擁有大塊特商特貿的地方,南高很多很多...但這是北高的事情無關乎南高.

而北高的話就只剩兩個地方.

1.71期.

土地幾乎都是市政府的,鐵路局的那部分已經招標給日勝生.

但基本上我不太認為政府會把71期這塊金雞母當夜市來宰殺.

71期有更囂張的發展方式.

2.自由大順.

如果這邊,那必然就是東邊的那一塊,也就是現在停車場的那一塊.

那邊地主沒搞錯的話應該是義聯集團的..當然那邊應該也不只一個地主.

義聯在旁邊蓋了兩個號稱東南亞最大的百貨,因此她其餘土地目前並沒有其他規劃.

所以如果政府找他談要他把土地拿去弄夜市.

對義享天地有非常龐大的加持效果+順便可以炒一波他的特商用地地價.

我相信義聯除了"要求更多好處"外...他應該沒啥理由拒絕.
(義守很懂得順勢要好處...這是生意人本色,是我我也這樣幹
 你說你不這樣幹??那難怪你不是商人..XD)


so...如果瑞豐夜市倒閉.

那之後北高的夜市,我會投自由大順東邊那一塊一票.


然後如果新的夜市會座落在這邊.

這樣前幾天,京城用超級天價222w/p買下自由大順西邊兩百多坪特商土地的事件.
(郡都當代接待中心)

就極度有意思了..XD

他花那個錢買那塊地,說真的,我都看不懂這是甚麼神操作.

如果夜市搬過來.

那我只能說...

各位...我們腳步一直都是落後人家3年以上..XD


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.173.24.143 (臺灣)
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推 MVPGGYY     : 那塊停車場要當夜市也沒到很大?
推 GoingMerry  : 推
推 domo307     : 那塊很大啊 跟瑞豐差不多
推 lukesama    : 你的文章只有推了
推 teddyissad  : 可憐 幫窮人qq
推 pubao       : 推分析
推 besta326    : 了解了結 提醒
推 fly5566     : 原來如此 感謝分析
推 zhtsai      : 推
推 deutyi      : 我們只是平民百姓（茶
→ deutyi      : 那塊就大概瑞豐大小吧
推 jin956      : .薪資跟房價比倍數越來越大
推 stanleyplus :
推 cka         : 問題是他才買兩百多坪 要蓋大樓還要跟人家合
推 HANAXALICE  : 不可能啦
推 eulbos      : 哭啊 人家的金雞母越買越大，我只能一直買蛋吃
京城那一塊也是特商用地,不能蓋住宅.

並且土地只有兩百多坪.


不過如果夜市搬過來.

那他就可以蓋一個小型商場.

小型商場可以跟隔壁義享百貨做區分.

有兩種做法.


1.就是切成非常小單位的攤位來經營.

類似台北萬年大樓,或是香港你常看到的那種地方型商場.

當然這種商場一般在台灣經營都很困難,失敗案例堆得跟喜馬拉雅山一樣高.


2.純餐飲業的商場.

這種商場目前很少見,通常在大型都市才比較有.像上海香港.


至於說單純做店面用.

我是認為,一坪土地2xx萬,做店面太浪費了...XD

所以機率不大.
※ 編輯: ceca (1.173.24.143 臺灣), 06/08/2021 18:56:49
推 bibiwei     : 那塊地確實很適合,沒想到大順路要重返榮耀了
推 chillybreeze: 如果真的變這樣，大順路請正名大塞路
推 nucleargod  : 輕軌快蓋過去了，蓋好就不塞了
→ e761031     : 自由大順那真的不錯
→ nucleargod  : 至少我不塞啦，因為我直接搭輕軌
推 BruceChen227: 政府幹嘛不自己買起來繼續辦夜市不就好
政府沒那麼多錢.
※ 編輯: ceca (1.173.24.143 臺灣), 06/08/2021 19:03:36
→ info1994    : 瑞豐那塊政府不可能買 買下去就圖利特定對象
硬要買可以用徵收的名義.


但是我們政府沒那麼有錢..XD

政府徵收土地,要評估到自償.

這可不是抵費地,可以拿去賣.

政府徵收後的土地,幾乎是不能賣的.

所以等同政府支出一筆幾十億在那邊.

政府壓力太大.


另一點

並且因為這邊是既有30年的夜市,所以對於四周的不動產增值幫助很低.

所以政府在"自償"上面,鐵定完全無法過關.

你要知道,政府花錢都必須考慮到自償率.

蓋輕軌可以透過容積上升,然後不動產增值.

所以從土增稅+地價房屋稅來自償.

外加帶動政府自己附近的土地增值等.

這必須算得過他才有辦法舉債.

政府的錢是不能亂花的,每一筆錢都必須評估.

除非是必要性公共利益,例如滯洪池...

但徵收這個夜市,在公共利益上面,你應該也很難有甚麼立足點.
※ 編輯: ceca (1.173.24.143 臺灣), 06/08/2021 19:15:09
→ MVPGGYY     : 政府就算有錢，買塊私人地給特定族群當夜市，你不覺
→ MVPGGYY     : 得怪怪的?
推 a13471      : 內惟夜市?
→ KarlMarx    : 只有部分住宅區而已啊，大部分是計畫道路、市場用地
→ KarlMarx    : 、兒童遊樂場、停車場用地。
夜市在這邊產生他的道路開闢卡住.

並且如果我沒搞錯的話.

瑞豐的地主應該是不只持有夜市裡面的土地,還包含後面停車場的土地.

這樣造成他們會要政府把整塊地都徵收,應該不會接受只徵收夜市範圍.

只徵收夜市範圍鐵定談不攏,談不攏這些地主不是吃素的.

你政府徵收必要性鐵定被它們給搞到卡關.

而如果把整塊土地全部徵收.

這..可是好幾千坪的建地.

住四,你用建地價值就好,在這邊一坪都要逼近一百萬了.

這下去是幾十億.

太硬了.
※ 編輯: ceca (1.173.24.143 臺灣), 06/08/2021 19:24:58
推 fly5566     : 難得不適用XD https://i.imgur.com/jmh1c4Z.jpg
推 bingreen    : 推個
→ jric        : 本來想要說那塊停車場地很小，但看了一下地圖，
→ jric        : 原來有比瑞豐大XD
推 KarlMarx    : 1/3左右住宅區而已，剩下都是公共設施用地，地主是
→ KarlMarx    : 要怎麼開發....？
推 KarlMarx    : 我沒說徵收夜市阿，市府徵收過來繼續做夜市幹嘛
→ jric        : 如果買地不找二房東，政府自己收租當國有夜市呢?
→ KarlMarx    : 反正市府就不徵收，公設用地的看你要繼續出租給夜市
他主要是卡到裡面那一大片停車場的土地.

然後這邊本來就有既有道路要開發.

所以如果夜市倒閉.

下一件事情就是通路.

路怎麼通,去找使用分區.

使用分區上面路都規畫好了..XD

夜市正中間會開闢一條20米路的樣子.

※ 編輯: ceca (1.173.24.143 臺灣), 06/08/2021 19:29:10
→ KarlMarx    : 還是要怎樣，反正公設用地不會突然變住宅區。
你打開市府的使用分區地圖.

你就知道之後會怎樣規劃..XD

→ jric        : 農十六那塊呢?
農16有哪塊??

※ 編輯: ceca (1.173.24.143 臺灣), 06/08/2021 19:30:08
推 meja        : 大塞路XDDDDDD
→ KarlMarx    : 我就是看過之後才會跟你講這樣。
→ KarlMarx    : 公設地不想被徵收就是繼續出租，那一小角要自己搞重
那這樣開發為啥有問題.

夜市中間切一條20米路接東門路.

兩側就是蓋大樓拉.
※ 編輯: ceca (1.173.24.143 臺灣), 06/08/2021 19:32:02
推 lain2002    : 輕軌也會經過,拿來蓋觀光夜市很合理
→ KarlMarx    : 劃或變更也有困難了。
他不用重劃阿.

除了夜市和遊樂場.

其他使用分區都是住宅用地.

已經變更了阿.
※ 編輯: ceca (1.173.24.143 臺灣), 06/08/2021 19:32:42
→ jric        : 凹子底4號出口那塊公園
變更公園用地極度困難吧..@@
※ 編輯: ceca (1.173.24.143 臺灣), 06/08/2021 19:34:14
→ jric        : 我也是再想變更公園好像怪怪的，可是後面已經有一塊
→ jric        : 更大的凹子底公園，旁邊這塊鄰近博愛路感覺需求不大
他其實使用分區是"特專一"

特別專用地.


之前不是一度吵說市政府要搬遷,搬遷地點橋頭兩個205兵工廠一個凹子底一個.

凹子底那一個講的就是這邊的特專一.

不過目前市政府搬遷停滯,所以細部變化就不知道了.


但是特專一你要拿來當夜市應該也會有問題.


當然搬來農16最大的問題應該是.

附近居民會跟你拚了.

這邊的住戶都很不好惹.
※ 編輯: ceca (1.173.24.143 臺灣), 06/08/2021 19:38:10
推 l85         : 農16 凹子底這裡的住戶行業都很前端了
→ l85         : 加上近十年新蓋的豪宅、大樓，拉過來可能性近乎0
推 VLGwen      : 真的搬到大順自由  塞爆
推 marunouchi  : 乾脆自由黃昏市場全部改建，變夜市菜市場
→ eemail      : 看到你就是土地或房產....
→ flash789    : 不可能倒的
→ tcancer     : 台灣是有什麼問題硬要被沒屋頂的經營型態制約啊？
推 Dudley      : 難忘的古早味
推 neon7134    : 可以整合到凱旋金鑽夜市啊
→ abluelion   : 大順那塊感覺可以
推 ryu057      : 推
推 ddtlau      : 夜市+輕軌，蠻補的
推 smc0911     : 所以凱旋那邊是主要受益夜市是嗎？
推 sweetmiki   : 到那邊應該可以吧 不過等大順正常一點再過去
推 sinyo       : 瑞豐真的有夠難停車，換個位子有輕軌也好，叫自由夜
→ sinyo       : 市不錯
推 winnie888886: C大我必推
推 ema         : 借問ceca知道憲政路的監理站是不是要搬到建國路
→ ema         : 是的話原址會做什麼用途嗎
推 Jester9254  : 通通挪到凱旋夜市去呀，那邊不是還很空曠嗎？全部集
→ Jester9254  : 中在一起，所有夜市一次逛完
→ alinwang    : 了“結“
推 realbout    : 去悅城廣場吧 感覺也稱不久了.....