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鳩團那個不一樣.
如果是臨時鳩團.
糾團的主導者可以拿介紹費.
一間大概拿1~2萬....很多間不知道可不可以在談高.
不過跟團其實並沒啥壞處.
開案淺銷第一天或第二天通常就是給這些團.
你跟團就"不需要殺價",直接給你潛銷的最底價.
你會說你被糾團的賺了介紹費.
但我只能說,你等淺銷結束自己去買,你貴的絕對不只是5萬...XD
你再會殺,再會凹,都沒有比那些潛銷團拿的價格或優惠低.
給糾團的賺個介紹費,還讓你省去殺價談價談送東西的空間.外加潛銷拿到最低價.
是非常划算的事情.
幾乎沒啥缺點....是我如果單純要鎖定某個建案買一兩間,有團我也會跟.
至於為啥不自己發起鳩團介紹費自己賺??.
因為糾團你要經營,不只是你在建商那邊的關係,還包含你糾團的廣告和口碑.
那是一份"事業"...
而不是你今天想要鳩這個建案,你就可以辦到的...XD...
建商那邊還好講,介紹費基本上都不會少給你.
但是你要去外面找一群人來買?!....一般人會認為你是詐騙集團...顆顆.
所以很多糾團的都是長期經營,定期開團...
那你例如整年才買個一兩間,你還自己跑去糾團...你不累喔...
吃牛排不需要自己種牧草,養牛,殺牛,切肉,烤肉吧...
另一種團是.
"老師"帶隊去包案.
這種是這樣,你必須是老師的會員,所以你應該在老師身上已經花了不少錢.
老師包案要看老師的能力,如果他會員很龐大可以把整個建案包起來.
那建商會回饋管銷成本15%給你們...也就是你拿到的價格理論上是低於其他建案15%.
(這種就是建商蓋好就無腦丟給老師,甚麼廣告代銷都不用.一般人連這個建案都不會聽過)
當然實際上老師會跟建商談抽成,抽多少要看老師怎樣談.
因此據了解,到最後你大概拿到5~8%的折扣.(其他的老師賺走,老師發大財)
當然如果老師無力直接包案下來.
那建商回饋的折扣金額就會少很多.
這種...你就去問你的老師吧...看他想在中間賺多少決定你有多少利潤和好處.
國泰案那個不一樣.
那個是豪宅案.
然後買家大多都是跑單幫的,和小型封閉團.
(例如幾個投資客共同組團,或是少數人自己組的團,然後去跟建商要潛銷前面順位)
而國泰不想要分很多批來看,就叫它們一起來看.
然後來的人太多(豪宅案本來總銷售戶數就不多),大家都想要.
所以用抽籤的方式決定誰有機會買.
然後當場有人喊價出現金買購買權.
這個在當初豪宅熱的年代有不少地方有發生過.不是只有高雄.
而一般糾團或是老師不太碰這種東西,因為金額高,一般人或是他的會員買不起.
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/12/2023 04:23:23
推 TOP99 : 政府合法::搶錢搶人民的地::華真真厲害 01/12 04:53
推 mumuanego : 感謝您的分享 01/12 04:57
如果以"財富"來講.
政府重劃你的土地.
你不但賺錢,還會賺大錢.
當然如果你是以"你對這塊土地的思念"
那.....
那就是農21的故事.
政府本來要重劃那一塊農地.
但是地主就是"土地都是我的,你重劃完我一坪都不會給你"
政府要55%抵費地就是"政府要搶我的土地"!!!!!
因此政府就沒得談怎麼辦?
那就把農21擺著,也許等到你孫子繼承你的土地後.
政府再從新跟你的孫子談要不要重劃...XD
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/12/2023 05:02:19
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推 weaverhyw : 現在橋頭物件好少,那如果等美國降息循環啟動,可 01/12 14:08
→ weaverhyw : 以入手橋頭的新案預售嗎? 01/12 14:08
推 yoyoboy1 : 政府高價賣地讓房價飆漲大家有意見,像陳菊大量低 01/12 14:09
→ yoyoboy1 : 價賣地被全世界罵翻賤賣國產, 所以大家來說看看政 01/12 14:09
→ yoyoboy1 : 府要怎麼做你才會滿意? 01/12 14:09
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推 tyw0316 : 看來中古屋要降價求售應該是不可能了 01/12 15:33
推 kevinsly : 如果政府地賣光 是否反而造成建商互相炒價買賣土地 01/12 15:33
→ kevinsly : 的情形呢 01/12 15:33
推 abc1231qa : 所以如果要賺錢 就是中古 預售要大漲機會太少了 01/12 16:29
→ airtsubasa : 政府地賣光…? 黑人問號 01/12 16:34
推 dunkylu : 政府不賣地沒錢建設就說政府無能不做事,政府低價 01/12 16:46
→ dunkylu : 賣地把房價拉低就說賤賣國產,高價賣地就說政府帶 01/12 16:46
→ dunkylu : 頭炒房,反正買不起的永遠都有一堆屁話可以說 01/12 16:46
→ icekiba : 就說了 政府地很多 問題是原本蛋黃區的地沒有了 01/12 17:06
→ icekiba : 重劃區也是外圍然後慢慢變成蛋白之類的…不是一開 01/12 17:08
→ icekiba : 始就在蛋黃區重劃吧? 01/12 17:08
政府只要辦重劃就會有土地可以賣.
高雄重劃還滿客氣的.
看一下台中.
台中之前一度可舉債額低於70億...
(高雄通常可舉債額最低都會超過兩百億)
瀕臨破產.
但是他為啥會財政那麼緊?
因為那時候搞了甚麼歌劇院,又要搞水楠,捷運,又重畫了一堆土地.
但台中市府老神在在.
後來你就看到台中市府賣抵費地,瘋狂的回收資金.
台中光市區,74號內妳自己看多少個重劃區.
北屯西屯南屯
外圍還有烏日太平.
現在又在夯海線沙鹿梧棲..
台中那時候應該是全台灣重劃最瘋狂的都市.
所以台中市府對於他舉債額剩下70億根本沒煩惱.
一個都市缺錢怎麼辦?
到處辦重劃嚕...快速就可以發大財致富.
當然現在國土規劃法,要重劃農地變成很困難,要送中央申請.
但..
但你可以重劃工業地阿...XD
中都不就工業地重劃...現在不是送申請光陽總廠那一整塊工業地.
高雄重劃是很省著在做.
其實這也顯示其實高雄市府財政並沒啥壓力和問題.
當然也反映著高雄並沒有要花大錢的計畫.
所以就幾塊幾塊順順的推.
有新產業園區,就在旁邊重劃一塊(這種通常就會送農地作重劃,審核會過)
最典型不就大寮那一塊.
因為和發產業園區,所以配套就是旁邊重劃一塊住宅區去支援工作人口.
當然這時候你就會說.
台中市府這樣瘋狂重劃,地價不是應該被壓制嗎?
阿這牽扯到,台中市府養地問題啊.
台中市府重劃一堆,但是土地還不是省著賣..XD
你看的到土地,問題是你買不到啊.
透過出售土地,先引導建商去烏日和南屯蓋房子.
這一波才開始引導建商來炒北屯和水楠.
因此北屯踩著南屯的價格往上跳.
這就是政府計畫性引導炒作和發展的主要手段.
透過釋出土地就可以控制建商往哪邊跑,炒作往哪邊跑,資金往哪邊跑.
然後控制釋出量就可以控制價格.
所以重劃很多變成屯地很多....需要多少錢就賣多少土地.
而市府屯地又不用繳稅給自己,又不用提開發計畫...顆顆.
然後....重劃區房價越貴....
市府抽稅越重喔...
台北為啥可以縮減債務.
你嘛看一下他不動產的稅金和公有土地的租金權利金,怎樣收到手軟...
所以我們一直在講.
政府是莊家.
除非產生產業崩毀問題.
不然這種內需經濟,不動產就是地方政府做莊.
發展和變化,都是看市府臉色.
高雄有沒有操控發展?
你看,文山特區是不是土地快蓋光了.
現在開始轉移到國泰路那個重劃區...之前國泰那一塊怎麼都不動呢...
橋頭新市鎮為啥以前推案那麼少??...因為沒人買所以建商不推??
還是因為建商買不到土地...所以只好先照市府的意思搞高雄大學.
當然當年高雄大學重劃區烙賽(2000年),是因為產業和台灣資金外流的問題.
這就不是高雄市政府可以處裡的.
也因此家樂福在199x年就插旗在高雄大學.
結果那一波冷盤冷超久.
冷到有地主都跳樓了...XD
後來到了2010那一波才恢復到穩定推案...
直到這一坡台積電來了,才真正點燃井噴.
台積電....放在五輕而不是放在橋科,你想對高雄大學那一塊影響多少.
(之前不是說要放橋科...所以我會去看土庫那邊的房子...)
放哪裡是誰決定的??....台積電???
中科新台積電廠要放哪?...興農高爾夫球場.
台中台積電到市區最近的區域是哪裡?
是不是走中科路到水楠....XD
台中市府下一個蛋黃區在哪裡?
是不是水楠,建商第一個案子起跳價一坪就喊7x,一臉要一波幹掉七期的氣勢..
2012~2016年的時候,我說水楠未來會大舉發展會是重點區.
還被台中人嗆...XD
那時候南屯多夯阿..烏日不是還要搶世貿和小巨蛋....
現在南屯ok...但烏日好像很多人都遺忘了他.
喔喔...烏日牽扯到政治就是了.
所以我也會說,市中心或是明顯的區域,是安全的.
但牽扯到政治的區域,沒事不要投資.
一個政黨輪替,甚至一個派系輪替.
外圍的區域.
靠政治起來的,也會因為政治而淪陷...
這年頭做生意請遠離政治影響範圍...付出太多收穫太少...風險又極度高.
※ 編輯: ceca (61.227.117.65 臺灣), 01/12/2023 17:35:37
推 kevinsly : 那換個方式問 同一時間大量公家土地變成建商所有 01/12 17:22
→ kevinsly : 那建商彼此哄抬價格會有這種情況發生嗎? 01/12 17:22
瞬間釋出會壓制房地價.
你如果政府養著每一年釋出一點.
那會反過來刺激炒作和哄抬.
因為每一次招標都一大堆建商搶破頭.
招標金額就會非常高.
那私有地主就會比照那個價格網上賣.
重點是.
銀行鑑價會直接參考市府標售價格.
放相對價格的貸款給建商!!!!!
這一點非常關鍵.
因此如果一次釋出大量,建商買到沒錢,價格被大幅壓低.
那銀行之後放款也是變少.
銀行的鑑價是很重要的不動產行情的基礎.
銀行鑑價上升,大家可以借錢出來做事情.
銀行鑑價下降,那就等同銀行回收貸款(至少你付了房貸,就無法轉貸出來,因為鑑價下降)
炒做很多動作是在操作"銀行鑑價"
例如建商土地左手丟右手洗價格.
這個是那些建商就不說了...它們還會買新聞廣告很大.自己看新聞.
目的是...為了洗銀行鑑價金額..
※ 編輯: ceca (61.227.117.65 臺灣), 01/12/2023 17:38:52
推 hungrycat : 會有人跟你說建商利潤不可能只有35%,他們認為賣一 01/12 19:16
→ hungrycat : 戶賺一戶,至少都賺100%起跳 01/12 19:16
→ TryToBe : 這種廢文還被稱優文 你以為地價壓低 你就買得到? 01/12 19:20
→ TryToBe : 你講房地產就算了 你連市府土地怎麼標售都不知道還 01/12 19:20
→ TryToBe : 能屁一堆什麼市府大量賣出低價土地就能讓閒雜人買到 01/12 19:21
→ TryToBe : 低價地 我真他媽笑死 01/12 19:21
推 moyu75 : ceca大神說的好,想請教您,市府為何要打壓地價呢? 01/12 19:40
→ moyu75 : 沒有動機,對政府沒好處啊? 01/12 19:40
推 lichun1228 : 所以市府都嘴巴喊喊打房,實際才不會去壓地價 01/12 19:42
推 jinny891 : 推!C大如果號召搞建商,砸鍋賣鐵都要買一間支持支 01/12 20:49
→ jinny891 : 持! 01/12 20:49
→ ceca : 有國家利用大量釋出土地壓地價 01/12 20:59
→ ceca : 真是少見多怪,科科 01/12 20:59
推 homaqq : 跪著看了,好多細節 01/12 21:22
推 kjes924308 : ceca大有沒有興趣出書了 01/12 21:24
→ kevinsly : 感謝c大解說我的疑問 01/12 21:27
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推 CuGaMing : 推 01/12 22:04
推 WMV : 這篇優文沒放在房板好在有逛到 01/12 23:19
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