Re: [閒聊] 最近想買房子

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

因為不猜測別人的現金流和財力.

所以以下並不是專門建議原PO.


單純講一下.


高雄目前租金還是比利息高很多.

所以先買房子墊著住,以後再換屋是很重要的人生選擇.


越沒錢,那這個選擇對你越重要.


例如就100萬頭期款+把一點點股票賣掉,和4萬月薪.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12559152.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12715577.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12783569.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12448974.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12907728.html

花1分鐘隨便找的.從北找到南.

可以直接買這種.

然後跟賣家談,叫他把冷氣洗衣機留給你.

然後隨便去找型錄買一些便宜的家具.
(家具行型錄家具大多都對岸做的,這已經是市場主流現象,很多買家不知道而已)

其他甚麼錢都不用花,就可以住進去.


之後無論是等房價小漲,或是薪水變高了.

憎茼A來換屋就好.

換屋的時候,現金充足,你愛裝潢再裝潢.


你說如果房價漲了,怎麼換屋追得上?

喔,這牽扯到現金問題.


你今天買700萬,頭期款140萬..

之後漲20%,也就是漲到840萬.

你賣掉(忽略一下交易成本,因為懶的算數字)...

那你可是拿回280萬現金.

而本來要買的1200萬,漲了20%也不過是1480萬.

是不是剛好,你就足夠換1480萬那一棟的頭期款了.

如果還怕現金不夠.

那你等漲30%,也就是910萬,你拿回350萬現金.

買1560萬,頭期款310萬,你就可以多40萬來用.

這還牽扯到這段時間,你付房貸可是本利合.

所以如果你是支付了5年的房貸好了,貸款算600萬整數,也就是一個月2萬1.

實際上你利息可能才吃掉1萬,另外一萬一是強迫儲蓄存入本金.

所以五年,你本金也累積了60萬.

因此實際上你會多一百萬可以用.

so....換屋你再往上跳,就會輕鬆許多.

而且隨著年資,通膨.

你的薪水會越來越高,相對房貸壓力也會越來越低.

現在房貸利息都是低於通膨的.....

所以借錢是變相的"放空貨幣"的概念.

所以今天看起來累了點,明天你就會越來越輕鬆.


當然,也不要把自己逼太緊.

一定要留餘地.

逼太緊很容易炸掉,留餘地才可以永續經營...!!



不過就像我講的.

我不喜歡猜測原PO的現金流狀況或是財力.

他說他背的動1200萬的房子.

那就背的動.

想要一次到位也不是不行.

這樣基本上就是40年房貸開下去.

1000萬的40年房貸,月繳兩萬九.
(40年房貸,我們多想要用但是條件資格不符合,不能用...殘念...)

都快跟這棟房子的房租差不多了...呵呵.

買下去現金空了也沒差.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12736357.html

也就先墊著住..東西都用二手的前屋主留的或是你原本搬去的.

住個幾年.

你都沒存款也沒關係.

你用理財型房貸把存進去的本金領出來.

再用那筆錢來裝潢和買新的家具電就好了.


很多時候,不要急著一次到位

你就會有很多轉圜和操作空間.

你要一次到位,你錢不夠.

你就在那邊存.

這個利息比通膨還低的年代.

存錢追資產....很辛苦的拉.

現在不是甚麼利息6% 10%的年代.

整個金融格局都不一樣.

不要用老一代的思維拿到今天的市場來做事.

這樣很危險,會陷入很多坑裡面.

更不用說.

你一個月房租,租套房也要6000,租2x年的中古三房怎樣都要一萬多甚至一萬五.

你知道10年你要繳多少租金?

套房你要繳7x萬,中古三房你要繳200萬.

租金喔...拿去給房東付房貸用的租金...XD

租金低於利息的局面,都是租不如買.

記得這件事情!!!!

更不用說租金還會一直上漲上去.

到最後實際支出,還會遠高於計算...越以後差距就越大.



不過現在是冷盤.

中期投資我一直都是建議.

看到FED要降息再進場.

自住通常來講都還是看爽就買.

主要是因為.

冷盤沒漲幅,投資不需要先買把錢卡在那邊.

一方面是錯失出擊的機會,也許有其他更好的機會你會錯過.

另一方面,要是美國故意引發亞洲金融風暴,不要說跌,又冷盤個兩三年.

那你資金躺在那邊看星星是很開心?

不如不要貪那一點租金利息差額的套利,先定存在銀行等局面改變.

不動產反應很遲鈍,看到局面要改變了再進場不遲.

但是自住因為你一直再付租金,這邊虧損累積太多.

所以看爽其實就可以進場.

當然如果你深信可能會跌還是幹嘛的,想要在場外觀望.

冷盤要觀望也ok...也許讓你等到更好的物件選擇或是更便宜.

但是記得,美國降息的時候就要進場.

不要到時候還在等,等等等,房價又衝起來就直接躺平.


記住,現在局面很冷,但是建商都還在拉抬價格,一點都沒往下降價,甚至沒打算平盤.

每一個建案都還是一個比一個貴,很難賣他就推案推很少,但是價格死不壓平.

這種情況,自然中古屋和新屋價差已經非常大,建商還在拉抬就會越來越大.

而只要一但遇到降息開始.

中古屋會產生一個報復性補漲.

你說你買新古屋例如今天的0~1年屋...ok..反正你很貴沒得補漲...影響沒很大.

但如果你要買的是10年屋20年屋...

報復性補漲跳起來,不要被嚇呆.

上面講的,農16遠雄成交大概再47...高的有5x.

理論上15年屋價格應該在哪?...八折,也就是37.6...

更不論城揚如果東六要推均價50,那八折在40.

而現在美術館這邊,15年屋可能還可以買在30~32左右.

這個價差會在價格回溫後產生補漲...

也可能在長期盤整的時候,慢慢地拉近...
(要嘛上面的掉下來,要嘛上面的拉上去)

如果FED一直都不降息,或是就算降息還是把利率維持在一個高檔.

那會走慢慢拉近的路...

但如果降息循環比較快,尤其目前美國幾大尖牙股公司都在裁員+美國經濟都要衰退.

以及這是輸入性通膨+能源價格已經走跌一段時間等等的因素來看.

並不會維持高利率太久.

而台灣利率又很低.....所以實際台灣內需市場差的是信心問題.

so...降息循環只要明顯一點+台灣又跟著降,把利率下條個一兩碼.

就可能會走報復性補漲.

而你要買自住屋,你錯過那一波.

那.......10年存100萬.

你錯過的...大概就是你1x~2x年的人生

不要跟你的人生開玩笑....


當然也可以不信我這個投資客.

都是在帶風向,都是要誘騙韭菜上車,都是要出貨.

然後跟我逆著幹..XD..


我是沒差,反正到時候再回頭看笑話就好...呵呵.


至於高雄.

機車在手,高雄我走.

所以住哪不需要太過於煩惱.

太煩惱你可以考慮住你公司隔壁.

有人住在公司隔壁,每天上班打卡前3分鐘出大門,趕最後一分鐘打卡.XD

中午跑回家睡午覺.大便也都是跑回家大不想在公司大便.

so...你也可以考慮這種生活.

這樣你就不用思考要住哪裡....


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.112.70 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1676822484.A.0DA.html
推 lpllpllpl   : 補漲再賣 我也是不建議啦  買750萬 你要損益平衡
→ lpllpllpl   : 你直接跟房仲講 賣屋要實拿750 他沒賣個1000萬當底
→ lpllpllpl   : 不太可能補回的 更何況你還要賺
→ lpllpllpl   : 真的要買 真的只能先鎖定三四百萬那種公寓四樓五樓
實際操作有一些細節顧一下.


但是本質上換屋會有很多現金追上的優勢.

推 eulbos      : 那想換屋發現自己買的沒漲怎麼辦XD
那你買的東西更不會漲.


越小的東西以及越便宜的東西.

長期來看,價格越硬,漲價的時候強勢度越高.


當然一個大漲波.

新的房子和蛋黃區會先跑.

所以大漲的前面一段時間,好像新屋和蛋黃區比較會漲.

但是等到整個大漲波結束,盤整後.

最後整倫下來的結果.

通常老屋和低總價,會有長期最佳增值解.

跟一般人想的不一樣...XD


因此通常爛換好,小換大,都會有優勢.

中期最重要的就是在做這種差異.

除了賺漲價的時間差外,最後收尾都是用老屋收尾.


除非你是指長期佈局在成長區.

高雄比較不明顯.

台中像是北屯或是水湳,就是成長區,那個區塊會越來越強.

他在變強的時候,增值都會比別人強一些.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 00:30:50
→ lpllpllpl   : 一個月付個8000房貸就好 這樣才是租跟買的平衡點
推 ZackRyo     : 話說你最近一直說信貸補頭期，是政府解放了不用過水
→ ZackRyo     : ？
信貸本來就可以直接買房.


是轉貸增貸和理財型才不行.


而銀行抓的是你還款.

例如銀行估你一個月可以還3萬.

你信貸七年期本利合一個月1萬的話.

那你還可以有兩萬的扣打.

如果拿去辦30年,你可以借六百多萬.

大概這種算法.

→ lpllpllpl   : 日後 真的要再換房 這間公寓也能當底本 看要租出去
實際上他有多少錢要買甚麼.

他還是要自己判斷.


因為他到底現金流能力怎樣.

他沒講清楚,我是不喜歡猜測..XD

也許他有一個每個月可以支持他3萬塊的老爸.

那...自然它的操作就可以不一樣.

推 Qidu        : 先炒幣再買房才是正解 尤其現在熊市就要慢慢囤 降
→ Qidu        : 息的那一天就會爆衝連貸款都不需要了
→ lpllpllpl   : 貼補新房的房貸 還是直接賣掉補頭期 才是真的
→ lpllpllpl   : 信貸補頭期 你請代書去處理 他自然會找到配合的銀行
→ lpllpllpl   : 可能會換種名目而已 不用怕找不到讓你貸的銀行 利率
→ lpllpllpl   : 問題而已 會拿的很爛很爛
→ SDFSDF      : 換屋自己沒漲就肉被前一手吃了 願賭服輸 繼續自住
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 00:33:21
→ SDFSDF      : 紅毛港遷村 大林蒲遷村 建議佈局汕尾
推 ZackRyo     : 等等，那為什麼我去銀行行員一直跟我說在管制？而且
→ ZackRyo     : 貸了拿去買會被收回
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 00:35:46
→ lpllpllpl   : 那你就換另外一間銀行(?) XD
https://www.alphaloan.co/blog/797/down-payment-not-enough/

google都有教學文了...XD


你的行員大概昨天看電影看太晚

大腦一時都是糨糊.

把理財型,轉貸,增貸,和信貸給傻傻分不清楚.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 00:37:34
→ ZackRyo     : 樓上，問熟的兩間不行我就懶得問了，主要是政府規定
→ ZackRyo     : 啦，有的能貸出來我也不是很敢，畢竟被收回去我也沒
→ ZackRyo     : 多錢能補
推 ZackRyo     : 嘛 我也不是昨天問的 大概去年年中的時候 然後他跟
→ ZackRyo     : 我說政府管制解除會發新聞叫我Follow，我整個WTF
→ ZackRyo     : 一間就算了 兩間都這種回答，我當時不信也得信
會怕就換個戶頭就好了.


通常轉增貸要滾回買房.

錢不多的話,是用換戶頭的方式.

銀行會回查那個戶頭使用.

而央行只盯銀行有沒有做回查的事實.


政府沒那麼多公務員去查你的帳戶和金流.

除非你是經濟犯,檢察官到你家把你的資料和電腦都帶走...XD


當然如果金額很大就需要過水.

過水股票,過水金融商品.

通常這個金額是指500萬以上.

因為你很難解釋為啥你平白無故多這麼多錢出來.


你多個一百萬你還可以說你打零工,接外快賺的現金...

五百萬你很難交代.


當然還有一種更簡單的.

先跟親人借,然後借了去還他.

這樣還有時間差.

也是很無敵的作法.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 00:47:52
→ lpllpllpl   : 是也有可能啦  我以前買中古屋都說只能貸7成五 後來
→ lpllpllpl   : 多問幾間 還不是一樣找的到肯貸8成的
推 ZackRyo     : 銀行真的一堆怪事，問最多能貸，講月薪和年薪，每問
→ ZackRyo     : 一次，每次答案都不一樣
→ ZackRyo     : 回C卡，好喔，我最近再找時間去check
推 leota       : 非高雄人 推個
推 Car1osCorrea: C大這篇有感，小妹也是幾年前買5xx，最近房價噴到7
→ Car1osCorrea: xx，仔細算了一下賣掉手中會有近3xx的錢，可以直上
→ Car1osCorrea: 1千萬的房，沒進市場真的不會知道這些事
→ lpllpllpl   : 給樓上 房地合一的稅跟房仲手續費算了沒? XD
自住可以用重購退稅.

大絕招...


當然五年只能用一次.

有CD時間.


※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 01:15:31
推 Car1osCorrea: 做個夢咩，只是表達如果房市不跌，就算持平幾年，
→ Car1osCorrea: 漲個一咪咪你一般受薪階級看要存多久
→ lpllpllpl   : 我記得有一定稅額啦 幾百萬以內我也忘了
→ Car1osCorrea: 買到現在也才三年，只能慶幸當初有捏爆
→ SDFSDF      : 確實受薪存不到價差…不過…你多貸700能買1000的那
→ SDFSDF      : 間 當初可能也是賣750而已…
→ SDFSDF      : 不過你確實改變了一點 要買750你拿不出頭期150萬
→ SDFSDF      : 只有一百萬
→ JUSTNONE    : 君毅頭期請準備250w以上
→ SDFSDF      : 不過便宜貨增值比例常常不容小覷就是
重購退稅

大換小要計算.

小換大就全退


(賣出房的房地合一原本該繳的金額) * (新購入房價/賣出房價) =退稅金額.

因為你新購入房價高於賣出房價,所以除下去大於1.


因此只要你新買的比賣掉的貴,就是全額退.

當然如果你是大換小,貴換便宜.

就要套上面公式去算.



另外,小物件增值很誇張.

套房都漲很兇.


主要是因為小物件是必需品.

並且,越窮的人越多.

這個"窮"不只是"自住買家"

沒啥前的投資者包租公也很多.

小資女想投資不動產,最大宗的商品不就是小套房.

錢少一點的投資客入門投資大概就是公寓.

然後這些小物件"建商又不蓋"....建商又不蓋公寓,建商又不蓋老屋.

另外二手市場可以去搜一下,這些東西釋出量又不多.
(新古屋釋出量才叫做多)

所以價格不但很硬,該要補漲的時候也不會客氣.

更重要的是,目前出租投報也都還是比較高.



so...小換大其實有非常多優勢.


要善用換屋優勢,你去追房價才追的到.

存錢....

很容易存到躺平.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 02:22:58
推 stanleyplus : 佛
推 PTTMAXQQ    : 低價房上漲的時候是等比級數
→ PTTMAXQQ    : 但高單價高總價的房子
→ PTTMAXQQ    : 漲的時候很容易變成等差級數
→ PTTMAXQQ    : 也就是單價15萬20坪300萬的房子
→ PTTMAXQQ    : 漲到單價30萬總價600萬是漲100%
→ PTTMAXQQ    : 但單價45萬60坪2700萬的房子
→ PTTMAXQQ    : 可能只漲到單價60萬總價3600萬只漲25%
→ PTTMAXQQ    : 我這十年看到的就是如此
目前大概是.

蛋黃區60坪以下.

一般區50坪以下.

漲價比較穩定.

超過之後會有壓制效應.

而總價逼近4000萬豪宅線就有明顯壓制.


主要是因為2010年那一段時間蓋太多假豪宅+豪宅限制貸款這兩個問題.

不過這一波大長,把那些假豪宅造成的洞給淹掉了.

那些洞就是,供給量過多+被套牢的屋主狠多.

但因為大漲,漲到你會發現,二手市場,同屋齡.

60坪貼一點錢就可以換快一百坪.

所以很多人就往上升級.

然後幫那些套住的物件和屋主解套.

進而讓大坪數的價格也往上抬..

這個價格往上台就代表,上面的那些洞都被填掉了.


當然啦,房價在漲的時候吵做很重要.

目前格局大家都還是不想吵做中大坪數和大坪數.

尤其非台北的其他都市,炒手主要是建商.

建商目前還是對這種中大坪數以上推案量非常低.

代表他們並不想主砸資源到這一區塊來.

因此,中大坪數的"單坪價"目前都還是會明顯落後於中小坪數.

但是畢竟坑被捕掉了.

也許未來會有一個報復性補漲效應.

也就是,例如兩房的單坪是34,四房是33...大家沒差很多.

但100坪的單坪在28....

他可能會有一個時間點突然補漲從28跳到30~31..

不知道哪時候,不知道哪一天,無法預警...

你投資不會去追這個,因為無法預畔的投資跟賭博沒啥兩樣.

但如果你是要自己住,就可以爽爽的低價切入,然後某一天補漲上去.

你賺到這一個"單坪價差收斂"的利潤....


so...現在換屋如果要換大坪數,其實不但不用擔心,還可以暗爽...

因為如果中大坪數的單坪價在繼續落後.

你會發現60坪和80坪的價格一樣....XD

你覺得會發生這種情況嗎...當然不會.

而目前價差已經被壓縮到很小開始不太合理的距離.

那自住買中大坪數,不用有甚麼煩惱....爽爽的住.爽爽的未來看哪一天中樂透.


對建商來講.

土地價格是一回事...哪個是炒地皮的人賺走.

排除建商自己賺到土地增值的利潤.

建商主要利潤可能在30~35%...最近比較低,也是建商很敢拉價的主因.

但就算30%好了.

土地價格是行情,建築成本是一樣.

那自然他在推案的時候,無論他要賣20坪還是要賣200坪.

他銷售時候的單坪價都會抓一樣.

當然大坪數難賣他就不推,小坪數好賣他就狂推.

目前就是這樣子.

但當哪一天市場大坪數需求缺口夠大,或是小坪數需求缺口變小.

他遲早也需要平衡回來推大坪數.

那到時候100坪好了,新案要賣6000萬,而你1x年屋還在3000萬.

你就來看1x年的100坪會不會有一個大補漲被哄抬到4500萬.

so...長期來看,單坪價格總是會收斂.

立基點在於建商推案價格是非台北的其他都市的房價指標.

中古屋會去跟新建案收斂到一個穩定的價差上面.

所以投資會很在乎那個價差.

買被低估的,拋價差大又貴的.


而自住你如果要換大坪數.

你剛好可以卡到這個甜頭.
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 02:46:32
→ PTTMAXQQ    : 如果只看單價會發現，低價房跟高價房都是漲15萬
推 Kamov       : 有水準的討論
推 BruceChen227: 推 受益良多
推 taiwanstrike: 降息真的又要井噴
推 pigmoo      : 佛心
推 fake        : 買房從小換大比存錢簡單的概念就是開了五倍槓桿在
→ fake        : 一個長期向上的市場裡面 賺得會比自己工作存錢快
推 OK8066889   : 如果繼續升息我們政府應該又會補貼，感覺不用太擔心
推 yoshiringo  : 難道你是經濟大師?!
→ yoshiringo  : 難道你是經濟學大師?!
推 nemohuang   : 推
推 abobstar    : 推 蠻中肯的建議
推 abc1231qa   : 補貼根本很難吃到 平常收入沒藏好的都超過門檻
推 andyboy0428 : 熱心推
推 catmeandwife: 推，精準的數字
推 l52015      : 推
→ nooin       : 700萬跟1200萬房子的房貸不在同一個水平吧..
→ nooin       : 換上去每個月房貸金額增加快兩倍...
→ nooin       : 薪資增加也不是絕對的，變少的人也很多，裁員..等
推 anal5566    : 好奇問一下 如果年輕人在東部上班 但是頂多再待2年
→ anal5566    : 就回西部 目前已經租套房兩年了 大家會建議在東部買
→ anal5566    : 一間套房嗎
推 OK8066889   : 所以我才建議原PO可以考慮去台積，增加收入開源。
→ OK8066889   : 市民配合市府政策走，理論上來說不太會吃虧的。
→ lpllpllpl   : 買套房其實難脫手 需要的現金搞不好比買兩房的還高
→ lpllpllpl   : 主要是不太能貸 尤其是低於15坪以下 通常會要求買房
→ lpllpllpl   : 一次付清 只能看銀行了
→ zaza5566    : 玉山可以套房 但東部不確定
→ zaza5566    : 但會卡成數。不如在西半部買公寓出租 2年後回來剛
→ zaza5566    : 好賣掉換大樓
推 fake        : 頂多再待兩年幹嘛在東部買房@@
推 anal5566    : 因為我的房東住在台北 我不清楚遠距離的房地產到底
→ anal5566    : 好不好操作 又怕沒有資產會追不上通膨 才會有這種煩
→ anal5566    : 惱orz
推 Qidu        : 房地產的降息膨脹度絕對遠小於加密貨幣
推 Qidu        : 熊市囤幣牛市收成才是唯一解 我的三間房子也是這樣
→ Qidu        : 來的
→ Qidu        : 不要沒什麼資產還在背貸款買房很可憐 房地產給那些
→ Qidu        : 求穩有大資金的去玩就好了
推 sakaya00    : 怎麼有人一直在推貨幣交易XD
推 sanwan      : 買了房會自己給自己壓力，存錢速度（房子貸款）會
→ sanwan      : 變快
→ drunk0102   : 我看他這兩年還是狂推 聽他的話這兩年進場的剛好可
→ drunk0102   : 以睡公園
推 paulkuo     : 這種1X年或2X年的房子銀行一樣可以貸到八成嗎?
貸款過比較極端的物件.

鹽埕區7x年透天貸款八成.

5x年老公寓貸款八成.

4x年老大樓貸款八成.

給你參考.


銀行貸款會不到八成通常有幾個問題.

1.太小,例如以前是15坪,最近放寬我忘了到幾坪(台北套房都可以八成,各地又不太一樣)

2.地點太偏,之前林園公寓轉賣的時候某個買家要貸款,找了半天只找到放給她六成的.

3.實價登錄跟不上....2021年很多人買房子可能會吃到這一塊.

漲太兇,實價登錄還在6xx你買到800,銀行鑑價鑑不到,所以最多抓700的八成給你.


另外公寓一樓可能會遇到一個特殊問題.

銀行估價很多是白癡,他拿公寓去做demo.

造成他用2345樓的"單坪價"去估公寓一樓.

那當然估不到啊,公寓一樓價格通常是二樓的1.5倍.

所以買公寓一樓很容易撞牆.


喔還有一種.

我翻修後轉賣,買賣時間低於一年.

銀行會先參考我的買價,然後放款給我的買家.

當然我有裝修,可以把價格估高.

但是如果價差太大,例如我買廢墟300翻修好賣500.

他會估不到....很可能只能估到400放8成也就是320萬,他要自備180萬.


而投資客很容易貸款都是八成是因為.

通常我們買價都比較低,也許屋況不好或是漏水或是...撿到便宜.

但銀行只會因為你翻修而增加對你價值的估算.

但銀行不往負面看,也就是行情500,你屋子再爛,就是估到500...

管你屋頂破還是漏水成泳池.

因此我們通常隨便買都是貸款八成....

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 11:39:23
推 cckhyofg    : 買4萬鎂比特幣的現在在幹嘛？
推 Car1osCorrea: 沒死在FTX膨脹了嗎？
推 cicadascry  : 真的很感謝c大！我現在超級慶幸還好當時有把c大在房
→ cicadascry  : 版給我的建議聽進去，就是自住一定要趕緊下手買，我
→ cicadascry  : 前幾天看到我們社區有個跟我家同樣房型的物件釋出，
→ cicadascry  : 開價比我當時看我現在住的家直接高噴近五百……我根
→ cicadascry  : 本不敢算對一般上班族來說五百萬要存到什麼時候，真
→ cicadascry  : 的謝謝c大！！
推 yihua2      : 大師推
推 mcrobert    : C大安安 朝聖
推 Jarjayes    : 推推
推 Qidu        : 放在自己的錢包怎麼會死在ftx? 與其問買在四萬的人
→ Qidu        : 在幹嘛不如問問四塊進場的現在在幹嘛XD
→ kasim65     : 如果房價跌該怎辦?例如GG不進高雄 會跌一波吧
跌的話.

大物件,新屋,會跌比較兇.


有興趣可以去爬不動產歷史.

例如2000年崩盤.

然後你會發現,201x年最晚漲回"買家當年買價"的.

大多都是1998~2000年的時候買的新屋..

至於老屋,早就比199x~2000還要貴很多.



這主要是因為.

隨著時間久,物件的價差會越來越低.

價差最大是0年屋和1年屋.

價差最小是3x甚至4x年以後.

3x甚至4x年以後,幾乎無視屋齡大家價格都差不多.

也因此為啥越新的房子越吃折舊...因為隨著時間他價格會一直往老屋靠近.

而靠近的辦法.

要嘛老屋漲上去.

要嘛新屋跌下來.

而如果像2000崩盤.

台北2003開始谷底起漲,之後一路強勢.

中南部大概2005免強一點點復活,2009才開始報復性補漲.

而你1998年買新屋,到2009年的時候已經差不多1x年屋.

這時候你的價格就會跟2x年屋沒差很多.

但是1998的時候你的新屋,可是遠貴於1x年屋.

所以這就是"上面的掉下來往下靠"的狀況.

因此如果你1998年是買1x年屋.

你整個崩盤後,上面的往下靠.

之後再熬到不要說大漲大賺.

你漲回平盤好了.

例如你當年買500,跌到370...又漲回500.

但你會看到那時候的新屋可能800,跌到450,然後漲回...550.

你這時候換屋,你還是有甜頭.

怎樣都比你直接硬吃當年的新屋賺.


so....只要是換屋.

無論漲跌.

新的東西就是風險高,老的東西就是強勢.

就是因為隨著時間,他們價差會收斂的關係.

越新的東西越危險,折舊越兇,越容易跌而漲也比別人少.

不是你買1000萬過了5年,建商賣2000萬就代表你的五年屋可以跟人家1900萬..XD

而是你的五年屋要看10年屋的臉色,人家才1600萬,那你5年屋大不了1700萬.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 14:08:03
推 a96932000   : 房價跌怎麼辦？啊你自住來說，你最差還是擁有一間
→ a96932000   : 自身負擔的起的房地產，租金省起來……（其他的股
→ a96932000   : 也好，幣也好…跌了你又能怎麼辦呢？
→ ThreekRoger : 投資任何東西都要擔心跌阿 但房子是最難跌的了...
→ ThreekRoger : 風險本來就自負 跌了不能怎樣 眼睛閉起來吧
推 Qidu        : 幣跌了可以囤降低成本等待下一次的一次性爆衝 如果
→ Qidu        : 本身連買一間房都要貸款要你囤第二間降低成本根本
→ Qidu        : 不可能 何況房產的一次性爆衝根本不強
推 Qidu        : 如果不想炒房只想自住 手上的投資膨脹有超過房地產
→ Qidu        :  才是你買房最好的基石
推 abc1231qa   : 房價如果有大跌的趨勢 政府會印鈔票的
→ abc1231qa   : 比如說找個理由發錢
推 snow7654321 : All in 星宇 上看500
推 cblade      : 高雄還是六都最好買，把握科學園區成型跟下一波QE
→ cblade      : 前吧，不然越等越崩潰，橋楠還在小漲小拉，這波目
→ cblade      : 前還看不到回檔
推 taurus6152  : 想請問ceca 南高自住有推薦哪裡嗎？謝謝
推 achiyeng    : 市長都在推港澳直接海運遊高雄了 代表新彎區前景看
→ achiyeng    : 好 dpp跟對岸的立場可能有所鬆動
→ galoopboy   : 得不會用？
推 redbeanbread: 專業推
推 r5252       : 大推，謝謝Ceca
推 energizing  : 高雄王溫暖回文
推 peggy0425   : 推ceca大每次都不吝分享這些
推 frowning1226: 推高雄王～
推 kk7575      : 推高雄王
→ ming2014    : 好文謝謝
→ missin      : 愛河之心的德勒斯登還在賣，真恐怖
推 max13124    : 推推 跟大哥聊天也是這樣的想法
→ syouth      : 好奇問一下ceca 為啥降息指噴中古 預售不會一起漲
→ syouth      : 嗎！？