→ maniaque: 耕地三七五減租條例第19條,第17條 07/04 23:06
→ taoist9999: 你可以花錢去請專業人士協助你從事行政救濟，但我個人 07/05 14:39
→ taoist9999: 是覺得永遠沒完沒了的農地租約，遲早該法會被修正類似 07/05 14:41
→ taoist9999: 民法第449條第1項那樣子：「租賃契約之期限，不得逾二 07/05 14:41
→ taoist9999: 十年。逾二十年者，縮短為二十年。」 07/05 14:41
→ taoist9999: 該還給地主一個公道了。 07/05 14:42
推 pk0943: 我有疑問的是,地主收回,你返還租賃物後,地主作什麼使用,你 07/05 16:55
→ pk0943: 根本管不著吧 07/05 16:55
→ pk0943: 地主收回後,他就有完全的所有權,要不要賣也是地主的事阿 07/05 16:56
推 pk0943: 我建議原po還是把問題寫清楚一點吧,地主是要用減租條例16, 07/05 16:58
→ pk0943: 17或19條對付你? 07/05 16:59
→ pk0943: 19條收回僅限租期屆滿,16,17條註銷終止租期內地主都可主張 07/05 17:00
推 pk0943: 若是19條公所准地主收回,你的救濟方式是走公法訴願及行政 07/05 17:01
→ pk0943: 訴訟;若是地主主張16或17條(確認租約無效,租賃關係不存在) 07/05 17:02
→ pk0943: 那就是走減租條例26條的調解調處及民事法院 07/05 17:03
→ pk0943: 不管是那一種情形,建議都是請律師,代書通常對三七五都不太 07/05 17:03
→ pk0943: 懂,也大多沒能力幫你寫狀紙 07/05 17:03
→ pk0943: 不過你都說你沒錢可付了,律師更不可能請的起,低消6萬起跳 07/05 17:04
推 pk0943: 我的建議:好好跟地主談,你拿少一點或是乾脆認輸...三七五 07/05 17:07
→ pk0943: 未來的趨勢是對地主愈來愈有利,對佃農愈來愈不利 07/05 17:07
地主沒給任何通知，是我們發現地被處理了，上面的作物也都不見
親戚找過律師、代書，不是要事先付一筆，就是辦完就要馬上給，都不是小數目Q_Q
問題是地主如果不賣，我們還會有公告地價三分之一嗎？
聽親戚說他們有備而來，要讓我們分不到...拒收租金，買通鄰居要說我們沒耕作...等
謄本上公告註銷在案，可申請續約，所以應該是租期屆滿？19條？
現在申請續約應該也行不通了吧？地主不願意就不能了？
謝謝！QQ
※ 編輯: logish (118.167.18.85), 07/05/2015 18:50:48
→ sindyevil: 所以請找律師阿 三七五本身就很複雜又牽涉舉證找出路等 07/05 19:06
→ sindyevil: 實際問題 有件事情要知道土地本身是地主的,基於種種原 07/05 19:06
→ sindyevil: 因,地主已經被剝奪部分權利而受限,所以這類法規日後會 07/05 19:07
→ sindyevil: 慢慢調整至相對正常狀況,所以希望專業的律師為你找方案 07/05 19:08
→ sindyevil: ,話說作物被處置要為何沒有出來阻止? 07/05 19:09
→ logish: 我們不是住田旁邊 而且他們很會抓時機 等到看到已經弄完.. 07/05 19:59
推 pk0943: 地被處理? 是指地被別人侵占嗎? 本來農地變成水泥地或改作 07/05 20:24
→ pk0943: 其他用途? 07/05 20:24
→ pk0943: 如果是這種情形,上法院你們可能會輸喔,因為承租人沒盡善良 07/05 20:25
→ pk0943: 管理人義務...且土地已非農用,當然也不是耕地租約了 07/05 20:25
→ pk0943: 你們從頭到尾都在肖想三分之一,真的最後可能會一無所有 07/05 20:26
→ pk0943: 如果最後法院判決租賃關係不存在,你們是一毛錢都拿不到的 07/05 20:27
→ pk0943: 從你所述,我看不太出來是19條,19條是地主可以用收入不足或 07/05 20:28
→ pk0943: 擴大農場經營規模收回 07/05 20:28
→ pk0943: 比較像是16條不自任耕作或是17條1年以上不為耕作 07/05 20:29
推 pk0943: 你現在可以單獨去公所申請續約阿,只是公所會發文給地主,地 07/05 20:31
→ pk0943: 主收到通知後一定會異議,就是進入26條調解/調處程序 07/05 20:32
推 pk0943: 三七五租約,只要佃農持續有耕作,且有繳租金,以現行法令基 07/05 20:34
→ pk0943: 本上就是永佃權了 07/05 20:34
推 pk0943: 拒收租金,你應該直接去法院提存 07/05 20:36
推 pk0943: 現在地主就是要買通鄰居,請他們上法庭當證人說你們沒耕作 07/05 20:43
推 pk0943: 不過可否請原po再說明確一點,現在土地現況到底作何使用?上 07/05 20:45
→ pk0943: 面是否有違建或作商業用途?譬如開餐廳,小吃店,釣蝦場等 07/05 20:45
→ logish: 沒研究法條哪懂提存 我知道這不是藉口 不過現在也來不及吧 07/05 21:48
→ logish: 對我來說這是條救命索QQ... 07/05 21:49
→ logish: 他們是趁年節期間弄的 變成瀝青地畫格子...應該是停車場吧 07/05 21:50
→ logish: 前幾天看被倒建築廢棄物之類的東西...這是...？ 07/05 21:51
→ logish: 我們可以也找個証人證明我們有耕作嗎？ 07/05 21:51
推 pk0943: 那你們完蛋了,不自任耕作是一部無效,全部無效,也就是你租 07/05 21:57
→ pk0943: 約土地只要有一小部分未農用,就是喪失三七五承租耕作權 07/05 21:58
→ pk0943: 所以你找證人也沒用,因為鋪柏油改成停車場就不是農用了 07/05 21:58
→ pk0943: 雖然行為人不是你,但你沒盡善良管理人義務,讓其他人侵占耕 07/05 21:59
→ pk0943: 地作其他使用,法院實務見解一樣是會判租賃關係不存在的!! 07/05 21:59
→ pk0943: 所以我是奉勸你,別想拿三分之一了,就直接認輸比較快 07/05 22:00
推 pk0943: 也別浪費請律師的費用了,你這case上法院真的會輸,輸了律師 07/05 22:03
→ pk0943: 費一樣要付 07/05 22:03
推 pk0943: 官司輸了也要負擔訴訟費用...要換做我是你,就直接去公所放 07/05 22:13
→ pk0943: 棄耕作權了,官司纏身的日子真的不好過!! 07/05 22:13
推 pk0943: 你現在也不用去提存租金了,反正穩輸 07/05 22:18
→ sindyevil: 鋪瀝青變成停車場符合耕作定義嗎? GG啦 幹嘛賺這小利再 07/05 22:23
→ sindyevil: 來? 啥...對方用的但是為何沒有制止對方行為? 07/05 22:24
推 pk0943: 地主有足夠的證據,有請律師,而你什麼都沒有...你可能連答 07/05 22:25
→ pk0943: 辯狀都寫不出來...可能上法庭時只能在法官前面哭說停車場 07/05 22:25
→ pk0943: 不是我弄的 07/05 22:26
→ sindyevil: 太晚處理了 過年被規畫停車場現在都幾月了,且倒廢棄物 07/05 22:26
→ sindyevil: 這招就是高人指點,且還是不打算日後耕作要變更地目準備 07/05 22:27
→ pk0943: 是阿,看過那種填土的,很慘,要再恢復耕作使用也很難 07/05 22:27
→ sindyevil: 變更地目的那種,除非廢棄物是有機肥料等. 07/05 22:27
推 pk0943: 其實現在去把停車場瀝青都弄掉,把廢棄物弄走也沒用了,地主 07/05 22:30
→ pk0943: 已經有拍照存證 07/05 22:30
推 scott2009: 受教了，我還以為375破不了，遇到沒有天天去田裡看的人 07/05 22:45
→ scott2009: 一天就可以破解了，應該裝個監視器什麼的，第一時間就 07/05 22:45
→ scott2009: 可以報警處理 07/05 22:46
→ sindyevil: 實務上有各種天行空的破解(?)法,超神奇的! 07/05 23:00
推 pk0943: 我覺得很多地主可能都還不知道有375這玩意,現在的375地主 07/05 23:01
→ pk0943: 大多是二三代了,很多連土地在那裡都不知道...不過等要賣時 07/05 23:02
→ pk0943: 就會去想辦法了 07/05 23:02
→ pk0943: 佃農也很多是二三代,實際務農的真的很少了 07/05 23:03
→ sindyevil: 此案應該是知道三七五這個,然後研究條文後用簡單粗暴的 07/05 23:04
→ sindyevil: 方式直接下去,然後碰到不知道狀況的佃農就... 07/05 23:04
推 pk0943: 其實看了這幾年的租佃爭議法院判決,大多都是判租賃關係不 07/05 23:05
→ pk0943: 存在,法官真的有慢慢在偏地主那邊了 07/05 23:06
→ sindyevil: 時空環境不同會慢慢拉回來(聳肩),遺產這種東西也是一樣 07/05 23:07
推 pk0943: 以前也許有法官認為只有一點點未耕作,就讓租賃關係繼續,但 07/05 23:07
→ pk0943: 現在已經形成那麼都判決判例了,要偏佃農那邊也難 07/05 23:07
→ sindyevil: ,有當事人知道女兒有繼承權然後又不想讓兒子拿了就跑, 07/05 23:08
→ depravity: 願意花錢 不懂的也可以找到人教啊 07/05 23:08
→ pk0943: 那麼"多" 07/05 23:08
→ sindyevil: 結果諮詢律師後,告訴律師一個操作方式,不知道該怎樣欽 07/05 23:09
→ sindyevil: 佩還是讚嘆老爹的天馬行空創意無限的處理方式... 07/05 23:09
推 pk0943: 另一方面,做人也很重要,原po的鄰居會被地主買通去作證,代 07/05 23:12
→ pk0943: 表平常沒敦親睦鄰 07/05 23:12
→ pk0943: 但也有可能地主給的酬勞多...賣出可賺1億,賞個幾十萬也ok 07/05 23:12
→ sindyevil: 不過,是怎樣的作物可以不用關心巡視阿? 07/05 23:14
推 pk0943: 我也好奇原來耕地是種什麼作物? 整塊土地都變停車場? 07/05 23:19
→ logish: 我們沒有住田地裡 我說的鄰居是田旁的 07/06 02:42
→ logish: 有錢我也想弄個貨櫃農舍住 但我家還在用壞掉的冰箱... 07/06 02:42
→ logish: 何況過年大家都休息 哪來得及制止 07/06 02:42
→ logish: 發現馬上找律師 結果太貴付不出來 想找可負擔的 就拖太久 07/06 02:43
→ logish: 基本上是親戚在處理 我們家等消息 重要的再參與 07/06 02:44
→ logish: 廢土是倒在柏油上 這樣有意義？ 07/06 02:45
推 pk0943: 代書的錢都付不出來，還要找律師？律師再便宜也一定比代 07/06 06:47
→ pk0943: 書貴。 07/06 06:47
→ sindyevil: 有先錢要貸款還是要貸款 可以跟人借不然損失會更大 07/06 09:23
推 pk0943: 其實也得看這土地的權利價值，如果不是很值錢，就別傻傻 07/06 10:22
→ pk0943: 花錢打官司；如果是精華區土地，或許還可花錢買個機會。 07/06 10:22
推 scott2009: 這就是標準的省小錢開大條的，您拿去交換的其實比您想 07/06 10:43
→ scott2009: 像中來的多，一句太貴就放棄比賽 07/06 10:44
→ scott2009: 交給陰陽不明且無律師專業的親戚根本與自殺無異 07/06 10:44
推 pk0943: 打確認之訴對地主是無損失的，贏了收回土地，輸了就繼續出 07/06 11:24
→ pk0943: 租，土地也不會不見。 07/06 11:24
推 pk0943: 對佃農而言，就算勝訴，土地也不會變你的，除非是徵收，否 07/06 11:25
→ pk0943: 則沒辦法主動要求三分之一補償。 07/06 11:25
→ sindyevil: 換個角度講 倒是可以爭取地上作物那塊 那就真的是律師 07/06 11:34
→ sindyevil: 領域的部分 但是會卡在證據這塊. 07/06 11:34
推 pk0943: 如果當原po的律師，真的還不曉得要怎麼幫他辯護，因為停 07/06 11:53
→ pk0943: 車場很難與農業使用有關聯。 07/06 11:53
推 pk0943: 耕地租約的精神就是自任耕作，沒耕作了當然就沒必要給予三 07/06 11:57
→ pk0943: 七五的保障。 07/06 11:57
推 scott2009: 上面的作物?!直接弄掉沒犯法嗎？幾個月都不看自己作物 07/06 14:08
→ sindyevil: 所以才好奇種啥阿 07/06 14:27
推 pk0943: 我覺得地上作物的損失和確認租賃關係存在與否不應綁在一起 07/06 14:31
→ pk0943: 。佃農因農作物被偷走，農地遭他人變更使用導致喪失承租權 07/06 14:31
→ pk0943: ，應是另外向行為人起訴。 07/06 14:31
推 pk0943: 因為我看租佃爭議案的判決主文都是租賃關係存在或不存在， 07/06 14:34
→ pk0943: 沒有涉及到補償佃農。 07/06 14:34
→ sindyevil: 有時候是訴訟策略 有時候是要評估佃農到底可以拿到多少 07/06 14:37
→ sindyevil: 賠償(?)或補償,總之...到底種啥作物啊? 07/06 14:38
→ depravity: 作物被毀了 不是該從毀損開始? 07/06 15:33
→ oxytw: 如果要爭取, 就應該請專業的律師處理, 非農用,應該歸還 07/06 16:58
推 pk0943: 要找擅長打租佃爭議訴訟的律師。 07/06 18:09
→ logish: 其實年後就看到被破壞了 有常經過的都會看一下 會拖幾個月 07/06 20:50
→ logish: 是尋覓專業&擔心費用&怕對方敷衍了事吧？親戚也是佃農後代 07/06 20:51
→ logish: 他也算爭取自己權益.是可用自住房辦房貸 怕是怕花了收不回 07/06 20:52
→ logish: 沒辦法再揹負債...另個感覺較有錢的親戚 看風向對才出來.. 07/06 20:53
推 pk0943: 你們都沒去跟地主商量嗎？我前面已經說過了，沒有佃農一定 07/06 20:57
→ pk0943: 拿三分之一這種事。 07/06 20:57
推 pk0943: 你沒農用，被法院判租約無效，就是一毛錢都拿不到。看過 07/06 21:01
→ pk0943: 太多最後損失慘重的佃農，還被拆屋還地。 07/06 21:01
推 pk0943: 放下身段跟地主好好講，好聚好散不是很好嗎？上法院後地主 07/06 21:07
→ pk0943: 就不可能再跟你談了。 07/06 21:07
→ logish: 親戚有找地主付租金 對方不願收 我沒去不知情況 07/06 21:10
→ logish: 那樣算是走調解程序嗎？直接去不用帶律師？ 07/06 21:11
推 pk0943: 是走耕地租佃爭議調解（非一般調解委員會），你要跟公所 07/06 21:15
→ pk0943: 提出申請，他們審核通過後會排調解期日，把兩造都叫來調 07/06 21:15
→ pk0943: 解。 07/06 21:15
推 pk0943: 租佃委員會提供和解方案，若你們都沒辦法達成共識，就會 07/06 21:18
→ pk0943: 往上送到縣市政府調處。 07/06 21:18
推 pk0943: 縣市政府調處就會依法規，雙方陳述意見，提供的證據及調查 07/06 21:25
→ pk0943: 勘驗結果決議租約終止或續訂，通常一定有一方不服，縣市政 07/06 21:25
→ pk0943: 府就會將案卷移送地方法院審理。 07/06 21:25
→ pk0943: 調解調處階段我是建議你不用浪費錢請律師，移送到法院審理 07/06 21:26
→ pk0943: 後再請律師吧。 07/06 21:26
推 ixixet: 律師越早進去，越對你有利。至於要否找代書？悉聽尊便。 07/07 23:58
→ ixixet: 畢竟，有錢就有錢的打法，沒錢，亦有不同作法。至於很多 07/07 23:58
→ ixixet: 律師熟悉租佃，或有代書資格，跟代書合作，這應該就不需要 07/07 23:58
→ ixixet: 多指點了吧？ 07/07 23:58
推 ixixet: 我只能提醒，各條要件、效果不同，建議繼續耕作並除去廢 07/08 00:00
→ ixixet: 棄物，和提存租金(產物)，以先自保 07/08 00:00
推 pk0943: 原po這case即使改善也沒用了,出租人早已拍照搜證,甚至買通 07/08 19:21
→ pk0943: 鄰居當人證 07/08 19:21
推 pk0943: 法院實務見解是不自任耕作要件成立後,租約向後失其效力,不 07/08 19:25
→ pk0943: 會因為原po繼續繳租金讓歸於無效的租約復活 07/08 19:25
推 pk0943: 而且地主要用欠繳租金來終止租約,也是要依法催告,責任在地 07/08 19:27
→ pk0943: 主 07/08 19:27
推 pk0943: 減租條例16條是地主的大絕招,這條讓很多佃農死無葬身之地! 07/08 19:29
→ pk0943: 老佃農判拆屋還地 鄰里齊關切 07/08 19:32
推 a9301040: 主張地主以不當行為妨礙耕作，但不當行為要有證據是地主 07/09 08:53
→ a9301040: 後段比較難 07/09 08:53
推 pk0943: 這沒監視器，原po很難舉證吧。除非原po有人證親眼看到是地 07/09 13:50
→ pk0943: 主搞破壞，但法官也未必會採信。 07/09 13:50