[問題] 租屋 產權問題

[bearfat (@)]

房子購買時, A先生與B小姐(外國人)為夫妻
用B小姐的名字作為登記
近期離婚,但房子因"合宜住宅規定"導致不能過戶,故房屋所有權是B小姐
但離婚協議書上書寫
"兩造雙方合購之不動產房地部份,A先生以50萬向B小姐購買,並於三年內將價金給付完畢
,且B小姐必須於x年(規定)後將合購之不動產房地所有權移轉登記予A先生"

A先生有當初的申請資料正本

要與A先生簽訂租賃契約
請問契約上的出租人應該填A先生還是B小姐
    若是B小姐,A先生無法提供授權書(因為離婚與在外國)

這份契約應該如何自保?

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.229.147.195
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→ taoist9999: 一、按負擔行為不以行為人對標的物具有處分權為生效要
→ taoist9999: 件。
→ taoist9999: 二、查本件之租賃契約為負擔行為，又出租人A先生雖非
→ taoist9999: 出租標的物之形式上所有權人，但並不影響租賃契約之生
→ taoist9999: 效。
→ taoist9999: 三、故A先生為出租人即可。但一般而言，以所有權人為
→ taoist9999: 出租人的話，對承租人較有保障就是了。
→ taoist9999: 　
→ taoist9999: 至於A先生目前僅有該不動產之所有權移轉登記請求權，
→ taoist9999: 而非不動產之所有權人。
離婚協議書上的"購買"二字是否定義不明?
這邊有疑問, 改天B小姐回台主張無授權出租,要回房子
在無違反租賃契約下,是不是也只能搬離房子一途?
這是否有侵占罪?
※ 編輯: bearfat (36.229.147.195), 04/06/2018 23:38:39
→ taoist9999: 因為依民法第758條第1項意旨，依法律行為而取得不動產
→ taoist9999: 物權者，非經登記，不生效力。
→ taoist9999: 也就是說，A先生目前僅得對B小姐，依離婚協議書，等x
→ taoist9999: 年屆滿時，請求移轉該不動產登記予A先生之債權，而非
→ taoist9999: 取得該不動產之物權。
→ taoist9999: 　
→ taoist9999: 民法第767條第1項前段所有物返還請求權的要件有二：
→ taoist9999: 一、請求人為所有權人。
→ taoist9999: 二、被請求之對象無權占有所有物。
→ taoist9999: B小姐是所有權人，除非你是無權占有所有物，才能行使
→ taoist9999: 民法第767條第1項前段所有物返還請求權。
→ taoist9999: 你想基於占有連鎖主張有權占有的話，必須符合下列三要
→ taoist9999: 件：
→ taoist9999: 一、中間人（A）對所有人（B）必須有合法之占有權源。
→ taoist9999: 二、第三人須中間人基於一定法律關係（租賃契約），取
→ taoist9999: 得占有之權利。
→ taoist9999: 三、須中間人（A）得將其直接占有移轉於第三人。
→ taoist9999: 你要確定第一點及第三點沒問題的話，你才是有權占有。
→ taoist9999: 這樣子將來B小姐要主張所有物返還請求權時，你才能抗
→ taoist9999: 辯。
推 KHlawtel: 如果還沒簽離婚協議，剩餘財產分配可能可以破五年禁止
→ KHlawtel: 轉讓
→ taoist9999: 如果A是基於離婚協議書中之買賣契約之約定而已點交的
→ taoist9999: 話，A是有權占有的。
→ taoist9999: 這樣子第一點理論上是沒問題，而第三點的話，除非是另
→ taoist9999: 有約定不允許出租給第三人，否則應該也沒問題。
→ taoist9999: 問題是A要怎麼證明他是有權占有的？
→ taoist9999: 文中之離婚協議書並沒有提到B已經將該屋交付給A了。
→ taoist9999: 　
→ taoist9999: 總之，你覺得有問題的話，就不要租了。
→ bearfat: 感謝taoist9999大大