Re: [問題] 買賣不破租賃之例外

[jim23027 (小冰)]

※ 引述《powerjj (ya)》之銘言：
: 請問
: 租約超過五年，沒有公證。
: 前房東賣屋轉移所有權以後
: 新房東不承認既有租賃契約 要大幅調漲租金
: 不接受就要趕人（原租期還有三年）
: 這個情況是否完全沒辦法了？
: 當初租屋時已花錢做裝潢、設備…等等
: 是否可以向前房東請求損害賠償呢？


看完大家的回應，我頭好痛，完全沒有人分析法律關係，只會推文講個模凌兩可的答案（
甚至還有可能是錯的），真心希望民眾有法律問題，拜託洽詢專業律師（不管是收費的還
是各區公所、法扶的免費諮詢律師），能不要上網問就不要上網問，你生病會上網請人抓
藥帖嗎...

以下謹依原po文章所提供的資訊，分析如下：

1.本件租賃契約超過五年且未經公證的租賃合約，因此依民法第425條第2項規定，不適用
同條第2項「所有權讓與不破租賃」之規定，因此，對於新屋主來說，除非新屋主曾經表
示願意承受系爭租約，否則，對於新屋主而言，系爭租約根本不會存在於新屋主與原承租
人（以下稱原po）之間，如果原po不願意接受新屋主的租賃條件，兩人之間就沒有任何契
約關係，新屋主自得依民法第767條要求原po搬遷。

2.承上，若系爭租約未能適用民法第425條第1項而移轉到新屋主及原 Po之間的話，那系
爭租約會自動消失嗎？  當然不會，對原po跟舊屋主間，租約仍然存在，但此時因為舊屋
主將租賃標的物出賣，導致原po無法對使用租賃標的物，這個時候就涉及到民法債務不履
行的問題，包括原po能否據此請求損害賠償，損害賠償的範圍為何等相關議題。（疑問：
到底原文回應裡面有人認為不能請求損害賠償的理由是什麼？？是認為不構成債務不履行
？）

3.至於有某m大說，民法第425條第2項講的是超過五年的部分不適用第1項規定，但未逾5
年的部分仍有適用，如此顛覆我以前所學的觀念，我還特地去查了該條文的實務見解（看
了大概100多筆的判決摘要），完全沒有看到此種說法，再者，依據民法第425條第2項之
立法理由：「二、在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付
公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執
行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行 ，爰增
訂第二項。」，由此可知，本條項的增訂，就是為了防免當時常見的弊端，不允許任何人
用這種手段來規避債權人的強制執行程序，因而增訂該條項。所以我真的是......浪費寶
貴
的時間在探討一個沒有根據的回應上！！！
註：重點是原po還推文表示受教了（昏）

4.法律本身本來就是一門社會科學，沒有絕對的對跟錯，也因此遭遇民事法律問題，常常
有甲說、乙說、折衷說等說，但回歸源頭，民法還是有其基本觀念跟如何判斷法律關係的
原理原則，每次看到有人僅用一句話回文（不帶任何法律分析），或是用自己的涉訟經驗
來告訴發文者一件事情要如何處理，我也只能笑笑地說，能不要上網問法律問題，就不要
上網問（搖頭）

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.89.124 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/LAW/M.1631295367.A.6BC.html
推 jenoren: 看到你的回文才回去點開看那篇原文和推文，真的精彩！
→ jenoren: 這也是我板上比較少解民法問題的原因，因為會手癢想找紙
→ jenoren: 筆來畫圖ww
→ jenoren: 向你鞠躬說聲辛苦了～我完全懂你崩潰的點（債權相對性）
→ jenoren: 和看到超篤定推文內容當下而懷疑自己、瘋狂刷實務見解的
→ jenoren: 點（滿滿既視感）。
→ jenoren: 好孩子，你做了件善事：）
推 cape129: 推
推 q135q135: 辛苦了  花費這麼多時間為大家解惑  大携您的用心
→ q135q135: *大推
→ q135q135: 某m是長期在本板一知半解不懂裝懂又愛亂回答的慣犯  我
→ q135q135: 真心期盼板主能對這樣的行為做適當的處置
→ maniaque: 抱歉,還是請大大看清楚我寫的內容
→ maniaque: 我的看法是這樣,當然您現在看裁判例,就沒有類似案例出現
→ maniaque: 阿除非法院有哪位法官,或者是哪位敗訴者去主張此法條
→ maniaque: 在這一方面的瑕疵性(如我舉例的,一份3年約走1年,被保障)
→ maniaque: 一份9年約,同樣已經走完1年,卻不被保障前面那5年
→ maniaque: 要是今天所有人都認為法律是完美無瑕,又何來大法官釋憲?
→ maniaque: 我不知道大大您的看法怎樣? 當然,沒有case 就不能走釋憲
→ maniaque: 就算有法官想法也跟我如此,可是沒case 時他也不能提
→ maniaque: 至於某位只會人身攻擊,只會同意來同意去的鄉民,隨便他
→ maniaque: 假如對他而言,他所謂的學術討論,是拍馬屁跟人身攻擊
→ maniaque: 在下也只能無言以對,但基本上還是尊重他的言論自由
跟m大您說明一下：
1.我昨天已經很認真的看了你的回應，您的回應裡面講了一句「而且425調2項講的是”逾
五年的部分”」，完全是一個結論，而不是您現在回文說的「我的看法是這樣」，而且，
您現在推文也同意我目前根本找不到任何實務見解可以支持您的看法。
2.也因此，就是因為您沒有詳加解釋，原po在後續推文還表示出相信這是目前實務通說解
釋的方向（甚至還感謝了您），並有可能導致原po後續錯誤的決定，您還覺得您回答的內
容算是完善嗎？
3.每個人一生中，會遇到的法律問題可能不多，但每一個法律問題都有可能影響那個人的
一生，您要主張學術討論或言論自由我也並不反對，但原po現在詢問的如果是生活上的問
題，也請您
以後在回答上能區分這是您自己的真知灼見、或是為實務上肯認的見解，以免讓人產生混
淆，進而影響他人的權益。
4.認錯不可怕，可怕的是不知道自己有錯，共勉之。

→ b01303099: 推第2點；處理過後手剛好是前手唯一繼承人的，過戶後
→ b01303099: 前手死亡，後手要趕人時才發現租約又跑回去
※ 編輯: jim23027 (101.12.89.124 臺灣), 09/11/2021 10:35:23
※ 編輯: jim23027 (101.12.89.124 臺灣), 09/11/2021 10:35:59
推 q135q135: 法條的瑕疵性？沒有類似案例出現？某個不懂裝懂的人又在
→ q135q135: 胡扯瞎說了  真的知道自己在說什麼嗎  還要別人看清楚他
→ q135q135: 寫的內容  真好笑
→ q135q135: 原po說的真好  “認錯不可怕，可怕的是不知道自己有錯“
→ q135q135:   不過某人長期就是自認為正確  從不覺得自己有錯  不曉
→ q135q135: 得與他當了十多年公務人員有關
推 cape129: 這版待久了就知道某幾位大大的特殊見解，要直接無視。
推 cape129: 我會善意提醒發問網友，但真的很有限。
推 q135q135: 能救一個是一個
推 edieedie: 有些人真的該對自己的發言有點自覺
推 jenoren: 我覺得本件情形m板友和u板友一樣…須要嚴予區分何謂解釋
→ jenoren: 論層次與立法論層次。
→ jenoren: 發問板友既然是提出現實上之問題而非學術思潮探討，就是
→ jenoren: 想要知道現行法規範下，實務可否及如何救濟？
→ jenoren: 應該不是想看板友斬釘截鐵地發表自己的主觀創見為何…而
→ jenoren: 且還包裝得煞有其事，實在不妥。
推 JackLondon: m大見解也是害我嚇一跳，還以為自己一直理解錯誤。
推 jenoren: 對，真的會這樣www
→ jenoren: 然後會燃燒小宇宙開始瘋狂檢索裁判和期刊！很久很久之後
→ jenoren: 終於證實根本不是那一回事時，會眼神死，想說我是誰？我
→ jenoren: 在哪？我在幹嘛？
※ 編輯: jim23027 (101.12.89.124 臺灣), 09/11/2021 19:03:44
推 q135q135: 所以我才會說某m是長期在本板不懂裝懂亂回答的問題的慣
→ q135q135: 犯  板主真的要好好整頓一下這類人  避免不知道的使用者
→ q135q135: 被誤導而權益受損
→ q135q135: 對於某m某J和某u的言論  實不必認真看待