[問題] 請教房產繼承問題

[nature (冷感)]

最近家父過世，留下土地一塊（上有三層樓房屋建物）和一些動產，
目前房子三樓自住，一、二樓是出租給別人，
之前由父親每月收租金，作為和母親的每月生活費。
家中繼承人只有母親、我、妹妹三人。

母親的想法是他只拿動產，
然後土地在他有生之年，都讓我和妹妹兩個人公同共有（暫不分割），
等未來母親過世之後，我和妹妹再自己去商量土地該怎麼分。
且這之間出租收的租金還是繼續給母親當生活費。

想請問一下：
1. 實務上是否可以母親不分土地，直接由我和妹妹公同共有？
   還是若母親不分，我和妹妹在現在必須就將此塊地明確做分割？
   若可以我和妹妹公同共有的話，未來某天分割時，是否會有額外稅金的問題？

2. 若是我和妹妹公同共有此塊地，並持續出租，
   收到的租金應該是會變成我和妹妹的所得？然後需要繳所得稅？
   但我和妹妹都有工作，母親則已經退休，
   是否應該變成三人（母親、我、妹妹）公同共有，比較能省稅金？
   若選擇三人公同共有的話，未來某天母親是否能退出共有，將土地讓給我和妹妹分？
   如果可以的話，這樣子會不會又有額外贈與稅問題？
   又或是未來母親過世時，此塊地仍為三人共有，是否會變成遺產，再繳一次遺產稅？


母親是希望在他有生之年，不想看到兄妹為了這塊土地鬩牆，
所以才想要我和妹妹公同共有，同時又希望能繼續收租金作為生活費。
是否還有什麼建議的處理方式呢？



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推 maniaque: 遺產分配協議書處理,不動產部分,子女各1/2
→ maniaque: 至於給母親的費用,可在分配協議書付加條款載明
→ maniaque: 載明持分並據以在地政登記,就以遺產承旭與稅額去處理
→ maniaque: 若遺產現在總值超過免稅額,可以先主張配偶剩餘財產請求
→ maniaque: 讓一半的產權不列為遺產,降低稅額.
→ maniaque: 出租就有所得,有所得就要報所得稅
→ maniaque: 至於如何讓稅額可以減低,那就是稅務專家的專門了
→ sagarain: 第一個遺產稅 要看遺產總額先吧
→ sagarain: 第二怎麼處理 要看你跟妹妹到底會不會賣來考慮
→ sagarain: 租金就看你的合約是怎麼寫的 所有權人有沒有報稅
→ q135q135: 讓一半的產權不列為遺產？唉  真無言
→ taoist9999: 繼承人不得以遺產分割協議消滅因繼承取得之公同關係
→ taoist9999: 而另創設一公同共有關係。（內政部98年4月10日內授
→ taoist9999: 中辦地字第0980043252號函）
→ taoist9999: 遺產分割協議書給母親收租金，兄妹二人分別共有（持分
→ taoist9999: 多少，自己喬）。