Re: 關於房屋買賣合約問題

[ntnusleep (蟲蟲蟲)]

※ 引述《citycat87 (俠客一生)》之銘言：
: 板上大大們好
: 有鑑於台灣房價高不可攀
: 合理懷疑有人故意炒房
: 然而世界上還是有好心人的
: 例如 這篇報導的原屋主
: https://reurl.cc/m3oWD9
: 報導中原屋主不想賣給投資客與房仲，最後還是被噁心房仲得逞
: 我想請問如果在賣房時，另外加條約規定幾年內，不能轉手以及轉手後不能以超出市價的幾
: 成價格出售，否則就得賠償。
: 這樣的合約條款有符合現有法規以及未來是否能如期拿到違約金嗎？

這個想法相當有趣，試分析如下

一、基於契約自由，

1、得訂定幾年內不能轉手(例如訂定買賣契約或移轉所有權等)

2、得訂定幾年內轉手，轉手之利益歸屬於原屋主

3、但是除非大家都附加這些條款賣屋，要不然可能賣價要下折，或是賣不出去。


二、法院得依職權酌減違約金

1、所以契約上寫法要研究，被認定是違約金就可能被酌減，盡量避開，避不開的就沒辦法

2、舉例:十年內乙方不得與他人訂定該房地之買賣契約或移轉所有權，
若違反則乙方應給付甲方若干元 (註:違約金性質)
且轉手之「利益」歸屬甲方(若虧損不歸甲方)， (註:無法直接看出是違約金，可爭執)
轉手之利益計算，以乙方賣出價減去甲方賣出價計算(且大於零時始為利益)。


三、基於契約之請求權，仍需經法院判決確定或核發支付命令始得強制執行

所以程序上要寫訴狀，不會寫要請律師，要時間也要負擔費用。


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推 KKyosuke: 得酌減的意思是可以酌減也可以不酌減
→ KKyosuke: 除非是明顯一方強勢的合約(勞資之類)只要不明顯失衡  法
→ KKyosuke: 官其實傾向照合約判  尤其是商業合約
→ maniaque: 這條文並不公平,必須加上若有虧損,原屋主也要補償買家吧
→ maniaque: 別講什麼,要是有租客當小飛俠，請問前屋主要不要負擔?
→ maniaque: 賺的就得給前屋主,虧的就是現屋主? 那幹嘛跟你買???
→ maniaque: 前屋主抱著後手給的現金,還可以無風險獲利後屋主的價差
→ maniaque: 好歹前屋主的賣價有明顯低於市場行情，契約才有機會成立
推 KKyosuke: 是不公平，但也沒人逼著買方簽不是嗎
→ ntnusleep: 站在前屋主的立場擬約，就會往這方向寫
→ ntnusleep: 後手可不簽或要求修改契約
→ ntnusleep: 另外可能賣不出去的風險，我文中已提到
→ ntnusleep: 最後本文其實回答了上一篇PO文的疑問
→ ntnusleep: 「簽訂商業契約一定要找律師陪同嗎? 」
推 maniaque: 販毒者:我有逼你買嗎???
推 citycat87: 謝謝n大替我解惑，與該辦法的可行性。