Fw: [其他] 共同持分土地被整筆法拍

[mimichia (莫名的變刺蝟了)]

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作者: mimichia (莫名的變刺蝟了) 看板: PttLifeLaw
標題: [其他] 共同持分土地被整筆法拍
時間: Sat Aug 27 00:49:35 2022

***** 更新，盼不要再有類似的事情發生。 *****
分享類似案件網路上看到的案例，
只要是共同持分土地，若不幸有人財務管理不佳，
有優先購買權請一定要有警覺心，
或提早分割，以免被變價分割。
(能分割就分割，但聽過有些有建屋的，必須把建物拆除才能分割？)

共有人噩夢！外人不到30萬買走0.86坪土地　蠶食鯨吞祖傳地
https://house.ettoday.net/news/1901201

***** 更新，盼不要再有同樣的事情發生。 *****


事實經過：
代PO
老家有一筆由三兄弟共同持有(約18坪、18坪、18坪)的，上面分別蓋了三間房子，其中一人(若
在世應該也已經8X歲)房產已過戶給三個小孩，其中一個在20、30年前購買預售屋，前後
繳了200多萬房貸，後來因無力負擔，因此房子被銀行法拍，他每次遇到事情都以為這樣
就沒事了，直到前2年陸續收到法院通知，才知道連老家共同持有的土地及房產也被拍賣
且被銀行委託的產權公司買走(產權占全部的1/6)，然後還是不積極處理，一直放著。

而該事件共同持有土地的長輩們，近年陸續收到法院通知書，首先是優先承購法拍。後來
他們覺得是別人欠錢，不是他們欠錢所以與他們無關，而且表示很多看都看不懂。

直到警察找上門說欠債人侵占房產，且整筆土地都被賣掉了，他們才把法院最後一封通知
書拿出來看，也才發現所有人的土地被強制執行拍賣。而且反駁期限(是這個名詞嗎？)是
5天內，看到通知書時已經是第10天，已超過期限好幾天了！

其中一人才緊張的交由晚輩問法扶，法扶表示因為法院已經拍賣並強制執行，因此只能去
把每個人法拍分配的錢領出，10年到未領，這筆錢將是政府的。


問題：
1. 這筆帳被法拍主要是因為土地未分割且共同持分，但被賣掉土地的其他長輩每年都各
自繳各自的房屋稅、地價稅。請問共同持有土地的長輩，看到法拍通知信後，在第十天後
還有救嗎？還是只能接受住一輩子的土地被賣掉(老大8X歲還住在當地)

2. 債權方可以透過法律途徑強制執行變賣土地。雖然很明確對方就是要最大利益，但以
這事件來說，沒走法院，對方法官只依照對方要求決行。這樣強制執行法拍符合比例原則
嗎？若提行政訴願，改成強制分割的機率大嗎？




麻煩大家了，先感謝各位幫  小弟/小妹  解惑或提出建議，
如內容尚有不足，盼請提出需補充之處，謝謝您。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.192.154.57 (臺灣)
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※ 編輯: mimichia (123.192.154.57 臺灣), 08/27/2022 00:57:42

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
※ 轉錄者: mimichia (123.192.154.57 臺灣), 08/27/2022 01:02:24
※ 編輯: mimichia (123.192.154.57 臺灣), 08/27/2022 01:11:08
→ zivking: 特定公司專找遭變價拍賣共有的不動產，被拍賣的共有人都
→ zivking: 會想這種不動產有誰會買，殊不知二拍三拍就拍定了，然後
→ zivking: 再變價分割，然後要求共有人高價買回
感謝zivking分享特定公司的手法與流程。
※ 編輯: mimichia (123.192.154.57 臺灣), 08/27/2022 09:09:09
推 maniaque: 沒怎樣,這表示土地還有那個價值,鄉下土地這樣一堆荒廢著
→ maniaque: 那三個小孩其他兩位應該很樂於直接拿錢
→ maniaque: 而一樓也有部分講的有問題,何謂 高價 何謂 低價
→ maniaque: 今天拍定價格,共同持有人得主張優先承買權
→ maniaque: 假設一坪拍10萬,持有人嫌貴??? 那表示你也可以拿10萬啊
→ maniaque: 拍出10W ,表示對方願意出10W買下其他持分土地,不是嗎?
→ maniaque: 變價分割也是"拍賣"啊,此時就是共同持份人之間的比拼
→ maniaque: 畢竟持份人之間得標,其他持份人就不得主張優先承買
→ maniaque: 你覺得價錢貴,就把土地倒給對方,拿錢走人
→ maniaque: 18*3=54坪,對於現在來講差不多就是一戶的用地
→ maniaque: 有回頭去看pttlifelaw板文章
→ maniaque: 一坪拍價一萬多,優先承買不用30W就可以拿到手了
→ maniaque: 以前祖字輩就是很有趣,就是很愛讓子女搞持份
→ maniaque: 以為可以讓子女間情誼更堅定,結果只是訴訟的引爆點
→ SiaoBen1996: 遇過是原持有人要買40 賣你則要100
→ SiaoBen1996: 分割計劃又談不攏當然就是變價拍賣最公平
→ maniaque: 樓上這樣情況很多,買人手上的要低,賣自己的卻要高,雙標
推 rickdom01: 1.沒救
→ rickdom01: 2.共有人請求變價分割絕對有法院判決，只是你的長輩自
→ rickdom01: 己忽視了
→ rickdom01: 至於訴願的問題，這是民事執行，不是行政機關的處分，
→ rickdom01: 沒有辦法訴願
→ rickdom01: 這整個流程裡面你的長輩會收到的通知至少包括：1.持分
→ rickdom01: 拍定時的優先承買通知2.分割共有物案件開庭通知3.分割
→ rickdom01: 共有物判決4.執行處拍賣通知5.執行處優先承買通知。他
→ rickdom01: 們卻都不問不去處理，真的不是說法院只聽債權人的就逕
→ rickdom01: 自變價分割
→ maniaque: 應該不是債權人,而是共有人之一,畢竟其他共有人都不當
→ maniaque: 一回事,當初沒有趁被便宜拍定時主張優先承買
→ maniaque: 進行分割時又不主張變價影響居住權益,要求以現地分割
→ maniaque: 讓標到的共有人可以把整塊地送法拍變價分割
→ maniaque: 18坪不大,以農地的話不可能給你現地分割,但這是建地
→ maniaque: 不可能讓現住可分割的房地被整筆強制法拍
→ maniaque: 問題是當事人不出來主張,法院只能照判
推 zivking: 最大失誤確實是共有人沒有主張優先購買。但這種類型，不
→ zivking: 一定是農地，現有人居住的市區不動產也會被這樣搞，而且
→ zivking: 就是無法公平的分割，法院才會准許變價，拍賣前還會鑑價
→ zivking: ，連違建部分的價值還會計算進去，很多原共有人就是在鑑
→ zivking: 價時候看到書記官、一堆警察才猛然驚醒，那夜急忙跟拍定
→ zivking: 人協議要買回，但此時就成為任人宰割的魚肉，東貸西借用
→ zivking: 高拍定價格好幾倍的金額買回
→ maniaque: 農地有最小分割面積,而且破碎化不利農地使用
→ maniaque: 總之,現在雖然這種的肉不多,但對那些土地廠商來講
→ maniaque: 本錢不用壓太多,還算有利潤
只覺得法律能保障懂法律的債權人，
其他無辜的人若不知道要上法庭主張自己權利，
到最後就只能任人宰割，就無法獲得保障？
財產被變賣，到警察通知債務人才知道。
變價分割真的公平嗎？ 有些東西是錢買不到的吧？
只希望不要再有下一個受害者。

不論如何，非常感謝多位熱心的網友分享經驗與實務。
※ 編輯: mimichia (123.192.154.57 臺灣), 09/18/2022 15:59:05
推 JustSad: 你家屬一直擺爛不理會法院公文，無辜第三方怎麼幫你們？
→ JustSad: 不必講的好像你們很委屈一樣，欠債不還時，你們有勸嗎？
→ JustSad: 你們可以擺爛，法院不能公事公辦？擺爛講的比法院大聲？
→ JustSad: 刻意用技術犯規的手法才叫你們任人宰割，公文你們不看不
→ JustSad: 理不鳥也不出面，難不成還要納稅人幫你們繳給債權人嗎？
→ JustSad: 你們知不知道他欠債？知道啊！有沒有收到公文？有啊！
→ JustSad: 叫委屈前摸摸自己良心，還是以後大家欠你錢也能這樣玩？
→ JustSad: 預祝你們家被欠錢時對方都能這樣一直拖一直拖一直拖
如果你不知道事情來龍去脈請不要亂下評論！
欠債的人已經跟他們家族借了一堆錢還不了，
沒人勸他嗎？
請問你有看到嗎？或你知道嗎？
我不認為沒人勸他
更何況關我家什麼事？？

分享網路上看到的案例，這不是第一個也不會是最後一個

共有人噩夢！外人不到30萬買走0.86坪土地　蠶食鯨吞祖傳地
https://house.ettoday.net/news/1901201
※ 編輯: mimichia (123.192.154.57 臺灣), 09/30/2022 21:42:04